“Les acheteurs de cette année sont simplement beaucoup plus avertis, et ils le méritent car ils vont payer plus pour acheter la maison”, a déclaré Daniel Valdez, agent chez eXp Realty à Sacramento.
Le ralentissement n’a, jusqu’à présent, guère soulagé les acheteurs. Au lieu de cela, selon les analystes, une crise croissante de l’accessibilité ― provoquée par la collision de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt ― oblige de nombreux acheteurs potentiels à s’en aller.
C’est parce que certains vendeurs, soucieux de les gains stratosphériques de 2020 et 2021, qui ont fait grimper le prix moyen des maisons de plus de 40 %, hésitent à revoir à la baisse leurs attentes. Et la valeur des maisons continue d’augmenter, en hausse de 19% en moyenne au cours de l’année se terminant en juin, selon la société de données Black Knight.
“Le marché se refroidit, mais ce refroidissement s’est produit sur le dos des acheteurs qui se sont découragés, sur les acheteurs qui ont été chassés du marché”, a déclaré Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow. “Les gens qui pensaient qu’ils rejoindraient le parti sont accueillis par un carnage absolu en ce qui concerne l’abordabilité en ce moment.”
Le refroidissement du marché du logement reflète des changements plus larges dans l’économie alors que les décideurs politiques s’efforcent d’atteindre des niveaux élevés depuis des décennies inflation maîtrisée.
Les taux d’intérêt les plus bas en 2020 et 2021 ont aidé alimenter le flambée des prix des logements depuis le début de la pandémie de coronavirus en 2020. Mais la Réserve fédérale a inversé le cap cette année après la flambée de l’inflation, faisant du prix de la nourriture, du carburant, du logement et d’autres produits essentiels une préoccupation économique dominante. La banque centrale a augmenté son taux d’intérêt de référence à trois reprises en 2022 et a signalé que quatre autres augmentations sont en attente. La hausse la plus récente en juin était de trois quarts de point de pourcentage, la plus importante de la Fed depuis 1994.
Des taux plus élevés signifient des coûts d’emprunt plus élevés : le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans s’élevait à 5,3 % jeudi, selon Freddie Mac, contre 2,9 % il y a un an. Cela coïncide également avec un marché boursier en difficulté et des coûts plus élevés pour à peu près tout, ce qui rend plus difficile l’épargne pour un acompte.
Selon les analystes, la « compression de l’abordabilité » qui en résulte empêche de nombreux acheteurs potentiels d’entrer et conduit à moins de transactions.
Rachel Payne, enseignante dans une école publique du nord de la Virginie, a déclaré qu’elle avait récemment abandonné ses recherches après l’échec de la maison de ses rêves. Elle et son fiancé, un joueur de poker professionnel, ont fait une offre de 1,05 million de dollars sur une maison de quatre chambres dans le quartier de Belle Haven à Alexandrie, mais le vendeur a voulu renoncer à une inspection.
Cela leur a semblé trop risqué et ils l’ont refusé, a-t-elle déclaré. Une semaine plus tard, ils l’ont vu se vendre au même prix.
“C’est une période vraiment terrible pour être un acheteur d’une première maison”, a déclaré Nicholas Gerli, fondateur et directeur général de Reventure Consulting.
Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda, dit que les signes de refroidissement sont partout : il y a beaucoup plus d’inventaire à certains endroits, les résidences sont assises sur le marché plus longtemps, et de nombreux vendeurs sont réduisant leur prix demandé pour susciter l’intérêt, a-t-elle déclaré.
“Ce que nous constatons aujourd’hui, c’est que les acheteurs ont, en fait, une limite”, a déclaré Wolf. “Les acheteurs potentiels de maisons en sont arrivés au point où ils quittent intentionnellement le marché du logement en attendant de voir ce qui se passera ensuite, ou sont contraints de quitter le marché du logement en raison des coûts plus élevés de l’accession à la propriété.”
L’inventaire des logements, qui fait référence au nombre d’inscriptions actives, a gonflé dans certaines des régions métropolitaines les plus chères du pays, selon les données de Redfin. Il a augmenté de 47 % à Denver, de 43 % à Oakland, en Californie, et de 10 % à San Jose.
Certains marchés qui se sont transformés pendant la pandémie ont également freiné, explique Eric Finnigan, directeur chez John Burns Real Estate Consulting.
Boise, qui est devenu un paradis pandémique pour son immobilier bon marché et sa proximité avec les montagnes Rocheuses, semble avoir trouvé son plafond, a déclaré Finnigan. La valeur des maisons y a explosé de 57% en 2020 et 2021 alors que les gens affluaient La plus grande ville de l’Idaho. Mais les prix n’ont augmenté que de 3% entre janvier et mai, marquant un revirement que Finnigan a qualifié de “superbe”.
De nombreux primo-accédants qui ont obtenu une maison depuis 2020 ont fini par payer plus qu’ils ne pensaient que cela en valait la peine ou ont demandé de l’aide aux membres de leur famille.
Après avoir loué pendant un peu moins d’une décennie, Myles Hughes, 32 ans, voulait un endroit à lui. À la fin de l’année dernière, il s’est marié et a déménagé de la Floride à Albuquerque pour changer de décor.
Hughes, responsable de site dans une société de location d’espaces et acteur et cinéaste indépendant, a déclaré qu’il avait été déjoué par d’autres chasseurs de maisons à chaque tournant.
Il a visité des dizaines de propriétés au cours de quatre à cinq mois, a-t-il dit, mais bon nombre de ses concurrents sérieux ont été balayés du marché en quelques jours. Il a perdu six propriétés, a-t-il dit, même s’il a soumis des offres rapidement et de plus en plus au-dessus du prix demandé. Alors que la recherche se prolongeait sur des mois, les taux d’intérêt continuaient de grimper, tout comme les prix demandés, soulignant qu’il faut souvent du temps aux vendeurs pour s’adapter aux nouvelles conditions économiques et aux budgets serrés des acheteurs provoqués par la Fed.
C’est l’offre n° 7 qui a valu à Hughes sa nouvelle maison de trois chambres et deux salles de bain et demie. Mais il a fallu l’aide de son père, qui a mis de l’argent pour une offre en espèces. “Nous ne pouvions pas nous permettre de nous battre autant dans les guerres d’enchères”, a-t-il déclaré.
Le manque d’options abordables a frustré les acheteurs et les vendeurs, selon les analystes.
La «règle des 30%» séculaire, une maxime de planification financière selon laquelle une personne ne devrait pas payer plus de 30% de leurs revenus dans l’immobilier, est bouleversé en conséquence. Black Knight rapporte que le ratio paiement-revenu typique, basé sur les taux d’intérêt plus élevés d’aujourd’hui et les prix toujours élevés, a grimpé de 24% à 36% depuis janvier. Selon cette mesure, le logement est à son point le moins abordable depuis le début des années 1980.
Brian Brackeen, qui dirige la société de capital-risque Lightship Capital basée à Cincinnati, a été témoin de l’évolution de la dynamique du marché du logement. Il a acheté sa propre maison à la fin de l’année dernière, puis a acheté à sa fille une première maison à Tulsa en avril.
Pour la maison de sa fille, le taux était beaucoup plus élevé et les considérations d’acompte étaient plus difficiles, a-t-il dit. Il a également remarqué un changement dans l’attitude des vendeurs, où beaucoup s’accrochent obstinément à des prix demandés élevés alors même que le marché se détourne de leur faveur.
“Si vous êtes un vendeur et que vous êtes si proche de la ruée vers l’or, vous ne voulez pas abandonner cet argent lorsque vos amis ont vendu pour le gros prix, le premier jour avec plusieurs offres”, a-t-il déclaré.
Brackeen voit également le bassin d’acheteurs potentiels changer.
“Le monde avec lequel les vendeurs actuels traitent ressemble plus à leur marché local normal, pas à l’ancien supermarché alimenté par le covid, où des gens de tout le pays entrent sur les marchés les uns des autres et gonflent le nombre d’acheteurs à un endroit donné.”
En fin de compte, la maison de la fille de Brackeen a été évaluée en dessous du prix d’achat, de sorte que les deux parties ont dû renoncer à plusieurs milliers de dollars, a-t-il déclaré. “La mousse du marché n’est plus ce qu’elle était.”
Yiwen Lu et Kathy Orton ont contribué à cette histoire.
