En février, un propriétaire de bureaux appartenant à PIMCO a fait défaut sur un prêt hypothécaire à taux variable sur sept immeubles de bureaux en Californie, à New York et au New Jersey lorsque les paiements mensuels ont augmenté en raison des taux d’intérêt élevés.
Brookfield, le plus grand propriétaire de bureaux du centre-ville de Los Angeles, a choisi ce mois-là de faire défaut sur les prêts de deux immeubles plutôt que de refinancer la dette en raison de la faible demande de bureaux.
Ils sont un indicateur de ce qui est susceptible de se produire, car plus de la moitié des 2,9 billions de dollars de prêts hypothécaires commerciaux seront refinancés au cours des deux prochaines années, selon Morgan Stanley.
“Même si les taux actuels restent là où ils sont, les nouveaux taux de prêt seront probablement de 3,5 à 4,5 points de pourcentage plus élevés qu’ils ne le sont pour de nombreux prêts hypothécaires existants de CRE”, a écrit Lisa Shalett, directrice des investissements de Morgan Stanley, dans un rapport récent.
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Même avant l’effondrement de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank en mars, le marché de l’immobilier commercial était confronté à une multitude de défis, notamment la baisse de la demande d’espaces de bureaux entraînée par le travail à distance, l’augmentation des coûts de maintenance et la hausse des taux d’intérêt.
Les petites et moyennes banques représentant 80 % des prêts immobiliers commerciaux, la situation pourrait bientôt empirer, selon les experts.
Les prix de l’immobilier commercial pourraient chuter jusqu’à 40 % « rivalisant avec la baisse de la crise financière de 2008 », prévoient les analystes de Morgan Stanley.
“Ce genre de défis peut nuire non seulement au secteur immobilier, mais également à l’ensemble des communautés d’affaires qui y sont liées”, déclare Shalett.
Est-ce que tout l’immobilier commercial est en difficulté ?
L’immobilier commercial comprend des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des appartements multifamiliaux, des hôtels et des centres de données.
“C’est un large éventail d’actifs”, déclare Mark Grinis, responsable de l’immobilier, de l’hôtellerie et de la construction chez EY Americas. « Si vous allez dans nos centres de données ou dans nos bâtiments industriels qui alimentent le commerce électronique, ils s’en sortent plutôt bien. Si vous vous lancez dans le secteur multifamilial, les loyers baissent peut-être un peu, mais il y a toujours une pénurie de logements. L’éléphant dans la pièce est l’espace de bureau, qui subit un changement transformateur. »
En ce qui concerne les prêts de bureau, depuis 2021, 44 % de plus en volume étaient en souffrance et 55 % de plus étaient en service spécial, selon Trepp, un fournisseur de données et d’informations sur l’immobilier commercial.
“Les nuages d’orage sont en train de se former”, déclare Grinis.
Le capital-investissement au secours des immeubles de bureaux ?
À court terme, les immeubles mal structurés, capitalisés et financés subiront probablement une sorte de changement de propriétaire ou feront l’objet d’une saisie, dit Grinis.
“Vous allez voir des œufs cassés au fur et à mesure que ces choses (hypothèques) mûrissent et arrivent à échéance”, déclare Grinis. “Et ils doivent soit trouver quelqu’un qui leur donnera des capitaux propres supplémentaires, soit ils doivent faire en sorte que leur prêteur soit flexible, soit cela reviendra à la banque.”
Lorsque le prix est correct, attendez-vous à ce que des capitaux privés interviennent.
“C’est un titre coté en bourse et beaucoup de gens regardent certaines de ces actions de bureaux et disent:” Dieu, c’est un très bon achat “, donc le capital-investissement sera là, à un moment donné, lorsque le prix sera correct. ”
Point de vue d’une agence immobilière
Kip Sowden, PDG de RREAF Holdings, basée à Dallas, une société privée d’investissement immobilier avec 5 milliards de dollars d’actifs sous gestion, dit qu’il a vu son activité se contracter en raison d’exigences de prêt plus strictes.
La société, qui opère dans 14 États, développe des habitations multifamiliales, des stations balnéaires, de grandes communautés résidentielles, des hôtels de séjour prolongé et est en train de développer des parcs de camping-cars.
En 2022, la société a dépassé 1,5 milliard de dollars en volume de transactions, contre 1,3 milliard de dollars en 2021, a-t-il déclaré.
“Et en 2023, nous pensons que ces chiffres seront probablement réduits de moitié en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la simple contraction du nombre de transactions que les institutions financières chercheront à financer.”
Sowden, qui emprunte auprès des banques régionales, affirme que les exigences de souscription sont devenues très strictes.
“Beaucoup plus de fonds propres sont nécessaires pour effectuer des transactions qu’auparavant”, a-t-il déclaré.
Les conversions de bureaux en résidences sont une priorité
Les conversions de bureaux en logements sont un sujet de discussion brûlant depuis que la pandémie a vidé les immeubles de bureaux.
Les autorités nationales et locales peuvent aider les promoteurs aux prises avec des propriétés languissantes tout en relevant les défis du logement abordable dans les villes en accélérant les changements de zonage requis pour ces conversions, selon les experts.
“Des villes comme New York et San Francisco sont des joyaux du paysage urbain et personne ne profite lorsque ces centres urbains souffrent”, déclare Grinis. “Et donc, il y a un appel à l’action en ce qui concerne les gouvernements, les capitaux privés et peut-être dans une certaine mesure, les régulateurs et les législateurs pour s’assurer que le dynamisme des villes continue.”
Swapna Venugopal Ramaswamy est correspondante du logement et de l’économie pour USA TODAY. Vous pouvez la suivre sur Twitter @SwapnaVenugopal et vous inscrire à notre newsletter Daily Money ici.
