Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter à mesure que le nombre de propriétaires augmente

Alors que l’achat d’une maison reste hors de portée pour de nombreux Australiens, les investisseurs reviennent sur le marché immobilier.

Les données du Bureau australien des statistiques montrent que les prêts aux investisseurs – autrement appelés propriétaires – ont bondi de près de 20 pour cent au cours de la dernière année.

Près de quatre personnes sur dix qui contractent un prêt hypothécaire sont désormais propriétaires.

La combinaison de la hausse des prix de l’immobilier, de la croissance démographique (due à la migration), de l’augmentation de la demande de logements locatifs et du ralentissement de la construction de logements a fait de l’investissement immobilier une proposition plus attrayante, selon l’économiste Rachel ViforJ.

“Si nous avons une demande énorme par rapport à l’offre, cela devrait normalement faire monter les loyers. Et cela inciterait les investisseurs à investir dans le logement locatif”, a déclaré le professeur ViforJ à l’ABC.

L’ABC a visité la semaine dernière une journée portes ouvertes organisée par l’agent immobilier d’Adélaïde Aditya Singh.

M. Singh a déclaré qu’il avait remarqué une augmentation du nombre d’investisseurs achetant pour louer ou des baux à court terme (comme Airbnb) au cours de l’année écoulée.

“Lors des deux derniers mois de journées portes ouvertes, nous avons accueilli de nombreux investisseurs”, a-t-il déclaré.

Aditya Singh, agent immobilier à Adélaïde. Prise lors d’une inspection portes ouvertes. Mars 2024. (ABC News : Morsal Haidari)

Pendant ce temps, les données sur le logement de CoreLogic montrent que les prix dans les capitales continuent d’augmenter – en hausse de 0,6 pour cent en mars et de 10,2 pour cent depuis janvier 2023, lorsque les prix ont recommencé à augmenter après une courte crise.

Tim Lawless de CoreLogic a déclaré qu’il y avait eu 14 mois de croissance constante.

“Malgré des taux d’intérêt très élevés et une crise du coût de la vie, nous constatons depuis lors une hausse de la valeur des logements, bien qu’à un rythme de croissance plus lent”, a déclaré M. Lawless.

Concrètement, cela signifie qu’une maison évaluée à 800 000 $ en janvier 2023 et qui a augmenté de 10,2 pour cent vaudrait désormais 881 600 $.

Pendant ce temps, les loyers ont continué de grimper, en grande partie en raison des faibles taux d’inoccupation qui sont le résultat d’une augmentation de la migration post-Covid au cours de l’année écoulée.

Tim Lawless, analyste en chef de CoreLogic, s’est dit surpris de la façon dont les prix de l’immobilier dans le Queensland continuent d’augmenter. (ABC News : Geoff Kemp)

M. Lawless a suggéré que l’augmentation du nombre d’investisseurs pourrait potentiellement contribuer à atténuer la crise des loyers.

“Il est vrai que davantage d’investissements sur le marché est une chose positive. Espérons que cela introduit davantage de parc locatif sur le marché.”

Il a cependant noté : « De toute évidence, si les investisseurs achètent des actions établies auprès d’autres investisseurs, cela n’ajoute pas nécessairement au parc locatif global. »

Le professeur Rachel Viforj est une éminente économiste du logement et professeur d’économie à l’Université Curtin. Mars 2024. (ABC News : Mark Leonardi)

Rachel ViforJ, professeur d’économie à l’Université Curtin, est plus directe : l’accessibilité au logement est un “problème vraiment très énorme… que vous regardiez le marché de l’accession à la propriété ou celui de la location”.

“Si un jeune cherche à acheter aujourd’hui, il sera confronté à des prix de l’immobilier beaucoup plus élevés qu’il y a 10 ou 20 ans, ainsi qu’à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés qu’il y a plusieurs années”, a-t-elle déclaré.

“Le prix médian de l’immobilier à Sydney dépasse désormais largement le million de dollars et, malheureusement, les niveaux de revenus des habitants ne suivent tout simplement pas la croissance des prix de l’immobilier.”

Il est largement admis que la cause en est une question d’offre et de demande.

“Du côté de l’offre, nous avons connu des niveaux d’autorisations de construction historiquement bas et nous avons donc également connu des pénuries de main d’œuvre dans le secteur de la construction”, a déclaré le professeur ViforJ.

“Et d’un autre côté, nous avons une énorme demande de logements, sous la forme d’un grand nombre de migrants arrivés au cours de l’année dernière.”

Le commissaire-priseur Lorenzo Giunti est en pleine vente aux enchères pour un appartement à St Leonards, dans le salon, sous les yeux de six personnes. (ABC News : Ethan Rix)

La tension entre les générations devient une conséquence involontaire

La crise de l’accessibilité au logement a des conséquences inattendues entre les générations, a déclaré le professeur ViforJ.

“Il y a définitivement des tensions intergénérationnelles croissantes sur le marché immobilier.

“La plupart des propriétaires sont plus âgés et nombre d’entre eux auraient racheté leur logement, par exemple dans les années 1980 ou 1990, juste avant le boom immobilier mondial.”

“Si vous achetiez juste avant le boom immobilier, vous réaliseriez une énorme plus-value”, a déclaré le professeur ViforJ.

“Malheureusement, cela signifie que cela empêche un nombre croissant de jeunes d’accéder à l’accession à la propriété.”

La fracture n’était pas seulement entre les générations mais entre les classes, a-t-elle déclaré.

“si vous êtes un jeune, mais que vous avez accès à la banque de papa et maman, il vous sera effectivement plus facile d’acheter votre première maison”

C’était le cas du barman Connor Roche-Wesd, 25 ans, qui vient d’acheter son premier appartement sur la côte nord de Sydney le week-end dernier.

Connor Roche-Wesd, acheteur d’un appartement à Sydney, et son partenaire, qui ont demandé à rester anonymes. (ABC News : Ethan Rix)

M. Roche-Wesd était ravi lorsqu’il a parlé à ABC après la vente aux enchères.

Il a déclaré que l’achat d’une propriété avait été un long et difficile voyage sur le marché actuel, où d’autres acheteurs, dont certains, selon lui, étaient peut-être des investisseurs, ont souvent surenchéri sur lui.

“C’est difficile de savoir qu’il sera de nouveau sur le marché en location dans quelques semaines, mais c’est comme ça, vous ne pouvez pas faire grand-chose”, a-t-il déclaré.

Il a déclaré qu’il avait pu acheter l’appartement grâce à l’aide financière de ses parents, ce dont il s’est dit très reconnaissant.

La triste réalité est qu’il était “presque impossible” pour des jeunes comme lui d’accéder au marché du logement sans un tel soutien financier, a déclaré M. Roche-Wesd.

“Je pense que la plupart des politiciens seront très prudents”

L’agent immobilier Ajay Valanju et l’agent immobilier Scott He. Mars 2024. (ABC News : Ethan Rix)

L’agent immobilier Ajay Valanju, qui a vendu l’appartement à M. Roche-Wesd, a déclaré avoir remarqué une augmentation du nombre d’investisseurs depuis le début de cette année.

“L’année dernière, c’étaient principalement les propriétaires occupants qui étaient actifs, mais nous voyons maintenant les investisseurs revenir sur le marché.”

La tension lors de certaines enchères entre les différents enchérisseurs est parfois palpable.

“Il est certain que lorsqu’un grand nombre d’investisseurs souhaitent acheter des propriétés, ainsi qu’un grand nombre d’acheteurs d’une première maison souhaitent acheter des propriétés, il y aura une concurrence intense pour l’offre limitée de logements sur le marché”, » a déclaré le professeur ViforJ.

“Et bien sûr, les investisseurs locatifs ont généralement des revenus plus élevés que les acheteurs d’une première maison, ils ont généralement plus de valeur nette derrière eux, et donc une meilleure situation financière.”

Les propres données de la Commonwealth Bank montrent que la plupart de ceux qui bénéficient de prêts immobiliers pour investisseurs gagnent confortablement à six chiffres. (Fourni : Commonwealth Bank of Australia)

Outre la fracture générationnelle évoquée par le professeur ViforJ, l’autre raison pour laquelle les investisseurs immobiliers peuvent être un sujet inconfortable lorsqu’il s’agit de l’abordabilité du logement est qu’ils peuvent souvent exclure les acheteurs plus jeunes en raison d’incitations fiscales.

L’une de ces incitations fiscales est l’effet de levier négatif, ce qui signifie essentiellement que toute perte subie par un investisseur immobilier sur le déficit entre le loyer et les intérêts sera compensée par d’autres revenus – et couverte par le contribuable.

Même si toucher à l’engrenage négatif n’était pas très acceptable politiquement, M. Lawless a déclaré qu’il existait des moyens de le réduire si un homme politique était prêt à essayer.

“Parlant d’un point de vue plus personnel, je pense qu’il est possible de modifier les politiques d’endettement négatif, peut-être en le plafonnant à deux propriétés ou à moins de trois propriétés, ou en plafonnant le montant total que vous pouvez utiliser pour l’endettement négatif, ce qui serait beaucoup plus acceptable pour les électeurs.”

M. Lawless a déclaré que cela pourrait contribuer à réduire le nombre d’investisseurs qui possèdent « un important portefeuille d’immeubles de placement qui les ont traités beaucoup plus comme une classe d’investissement que comme l’actif immobilier lui-même ».

Une maison est négativement orientée lorsque les dépenses immobilières sont supérieures aux revenus fonciers. (1/3)(ABC News : Shakira Wilson) La différence entre les dépenses immobilières et les revenus est appelée perte locative nette. (2/3)(ABC News : Shakira Wilson) La perte locative peut être déduite du revenu du propriétaire, ce qui entraîne une réduction du revenu imposable et de la facture. (3/3) (ABC News : Shakira Wilson)

Une autre réforme fiscale possible consisterait à ajuster les allégements fiscaux sur les plus-values, ce qui permettrait aux investisseurs qui détiennent un bien immobilier depuis plus de deux ans d’obtenir un allègement de 50 pour cent sur cet impôt lorsqu’ils le vendent. Supprimer cela pourrait décourager les investissements sur le marché immobilier, a déclaré Tim Lawless.

Même si, à l’instar de l’effet de levier négatif, la modification de l’impôt sur les plus-values ​​ne s’est pas révélée être un objectif politique très populaire.

“Le gouvernement travailliste avait effectivement pour politique de modifier les politiques d’endettement négatif et d’allégements fiscaux sur les plus-values, et il semblait perdre d’une position impossible à perdre. Je pense donc que la plupart des politiciens seront assez prudents dans l’ajustement de ce type de politiques”, a déclaré M. Lawless.

Le professeur ViforJ a déclaré qu’une autre approche pourrait consister à réduire le droit de timbre, qui est l’impôt qu’une personne paie lorsqu’elle achète une maison.

Au lieu de cela, elle a proposé de le remplacer par quelque chose comme une taxe foncière annuelle « qui n’est pas un coût initial que les gens doivent payer au moment de l’achat, mais c’est une taxe annuelle qu’ils paient réellement sur la valeur de la terre, année après année. , mais pas sous forme de somme forfaitaire.

La réforme fiscale n’est pas la seule option, selon des experts

Outre la réforme fiscale, l’offre de logements doit clairement être augmentée pour répondre à la demande, a déclaré le professeur ViforJ, mais cela doit toutefois inclure un nombre suffisant de logements sociaux.

“Nous devons construire de nouvelles propriétés dans toute la répartition des revenus et des richesses”, a-t-elle déclaré.

“Mais nous devons nous assurer que nous nous concentrons également sur les personnes qui se situent à l’extrémité inférieure de la répartition, car nous avons des difficultés à accéder au logement.”

Bricoler un effet de levier négatif ou un impôt sur les plus-values ​​ne s’est pas révélé être une activité politique très populaire. (ABC News : John Gunn)

“L’offre de logements sociaux n’a pas suivi la demande depuis très longtemps, ce qui signifie qu’un nombre croissant de personnes se retrouvent sans abri.”

Le professeur ViforJ a déclaré que de nombreuses options étaient sur la table pour améliorer l’abordabilité du logement et que la réalité était que bon nombre d’entre elles devraient être utilisées ensemble car il n’existait pas de solution miracle.

M. Lawless a déclaré que d’autres solutions à court terme comprenaient des subventions gouvernementales telles que l’augmentation de l’aide aux premiers propriétaires après la crise financière mondiale, qui a conduit à une forte hausse des ventes de logements.

“Mais dès que ces mesures de relance ont été supprimées, nous avons vu notre activité d’acheteur de premier logement tomber en dessous de ce qu’elle était avant la relance. Je pense donc qu’il y a un très bon argument ici selon lequel ce genre d’initiatives politiques, ces niveaux de relance n’ont pas vraiment d’impact. fait beaucoup pour l’accession à la propriété à long terme et fait sans doute grimper les prix.

Au lieu de cela, M. Lawless estime que la meilleure façon de résoudre le problème est d’augmenter l’offre de logements.

Quant aux perspectives pour l’année à venir, M. Lawless estime que les chiffres ne feront qu’augmenter.

“Je pense que les perspectives pour le marché immobilier sont probablement celles d’une nouvelle croissance pendant le reste de cette année et l’année prochaine. Et sans doute, si nous voyions les taux d’intérêt baisser plus tard cette année, cela pourrait ajouter un peu plus d’exubérance au marché immobilier. activité de logement.”

Même si M. Lawless ne croit pas que le nombre d’investisseurs immobiliers augmentera cette année, le professeur Viforj pense que ce pourrait être le cas.

“Je pense que tant que les taux d’inoccupation des logements locatifs resteront si bas en dessous de 1 pour cent, nous continuerons à voir le montant des investissements immobiliers augmenter au cours de l’année à venir. Et je pense que ce serait particulièrement le cas si les taux d’intérêt commençaient à augmenter. tomber.”