Les prix des maisons et les taux d’intérêt peuvent-ils monter en flèche en même temps ?

Il devient de plus en plus cher d’acheter une maison en Amérique. Les taux d’intérêt hypothécaires, historiquement bas pendant la majeure partie de la pandémie, augmentent plus vite qu’ils ne l’ont fait depuis des décennies.

Mettez les deux tendances ensemble, et le paiement hypothécaire mensuel imminent pour les acheteurs de maison – combinant les paiements de capital et d’intérêts – est vraiment décoller:

En février, selon la Mortgage Bankers Association, le paiement mensuel médian d’une nouvelle demande de prêt hypothécaire aux États-Unis a bondi de plus de 8 % en un mois seulement. Ce pic, illustré ci-dessus, indique une phase entièrement nouvelle et imprévisible dans ce qui a été un marché du logement à couper le souffle.

En temps normal, la hausse des taux hypothécaires est censée aider à refroidir les prix des logements. Mais il est possible pour l’instant que les deux mesures continuent à avancer ensemble, ce qui rend l’achat d’une maison de plus en plus coûteux.

“Il se passe tellement de choses étranges en ce moment”, a déclaré Edward Seiler, vice-président associé pour l’économie du logement à la Mortgage Bankers Association.

Cela fait 40 ans que les taux n’ont pas augmenté de la sorte parallèlement à une croissance similaire des prix des maisons et à une inflation élevée. Cette fois-ci, les États-Unis connaissent également une grave pénurie de logements. Et puis il y a une nouvelle dynamique incertaine – la montée soudaine du travail à domicile, qui a le potentiel de changer ce que veulent les acheteurs de maison et où ils vivent.

“Personne ne sait vraiment ce qui va se passer au cours de la prochaine année”, a déclaré M. Seiler. Il est donc difficile de prédire quand les taux pourraient commencer à freiner la hausse des prix.

Parmi un sous-ensemble de prêts hypothécaires garantis par Freddie Mac, le paiement mensuel effectué par les nouveaux acheteurs a augmenté plus fortement depuis le début de la pandémie qu’à tout moment au cours des 25 dernières années.

“Cela vous montre l’artefact composé à la fois de la hausse des taux et de la hausse des prix des maisons”, a déclaré Sam Khater, économiste en chef chez Freddie Mac. “Nous avons eu des épisodes de chacun dans le passé – mais pas aussi intenses pour les deux.”

Au début de la pandémie, la baisse des taux hypothécaires a permis une hausse des prix des maisons – et les a compensés par des versements hypothécaires mensuels qui sont restés stables pendant une grande partie de 2020. Mais avec les deux mesures augmentant en même temps, les paiements mensuels peuvent augmenter rapidement, comme ils l’ont fait dans Sun Belt et les États de Mountain West en particulier.

Les taux et les prix des maisons pourraient bien continuer à augmenter ensemble pour plusieurs raisons liées à la forte inflation actuelle. Les loyers s’envolent également. Cela signifie que l’alternative à l’achat n’est pas particulièrement attrayante non plus. Et à une époque de forte inflation, acheter une maison – et bloquer le paiement mensuel d’aujourd’hui pour les 30 prochaines années – est un bon moyen de se protéger de la hausse des loyers. Dans un contexte d’inflation annuelle de 8 %, un taux d’intérêt hypothécaire de 4,5 % est en fait une bonne affaire.

Pour les acheteurs potentiels, “l’alternative est à la fois l’option de location, ainsi que l’option où mettez-vous votre argent?” a déclaré Arpit Gupta, professeur à la Stern School of Business de NYU. Au cours des périodes passées de forte inflation, l’immobilier a eu tendance à être un meilleur actif que d’autres types d’investissements comme les actions (et mieux que de laisser de l’argent dans un compte courant ou d’épargne).

M. Gupta prévient que la hausse des taux peut également aggraver l’inflation des loyers, car elle pousse davantage de personnes hors du marché des acheteurs vers le marché de la location, ce qui y stimule la demande. Dans une sorte de boucle de rétroaction, ces loyers en constante augmentation continueront également à exercer une pression sur les personnes qui peuvent se permettre d’acheter à la place, même à des taux d’intérêt plus élevés.

Jusqu’à présent, comme les taux hypothécaires ont augmenté d’un demi-point au cours des quatre dernières semaines, il y a peu de preuves que le marché se calme. Au cours du mois dernier, la part des maisons à vendre acceptant une offre en une semaine seulement a atteint un record, et les prix affichés la semaine dernière sont toujours en train d’établir de nouveaux sommets.

“Je ne vois pas beaucoup d’inquiétude de la part de mes acheteurs”, a déclaré Beth Abeita, une agente immobilière Redfin à Austin, au Texas, où les prix des maisons ont augmenté de 30% en 2021. Si quoi que ce soit, dit-elle, elle entend des gens s’inquiéter sur le marché boursier, pas sur les taux hypothécaires – à la fois parce qu’ils croient maintenant que le logement sera un meilleur investissement, comme l’a suggéré M. Gupta, et parce que la baisse des prix des actions signifie que certains acheteurs auront moins d’argent pour un acompte.

Il y a une logique à se lancer dans des appels d’offres pour des logements rares en ce moment avant que la situation ne s’aggrave, a déclaré Mme Abeita.

“Les taux d’intérêt n’augmenteront plus pour vous”, a-t-elle dit à propos de ceux qui ont obtenu une maison. « Vous n’allez pas payer des prix encore plus élevés en trois mois. Ce que vous pensez payer trop cher aujourd’hui sera une affaire dans quelques mois parce que tout augmente si rapidement.

Cela touche à une autre raison pour laquelle la demande ne ralentit probablement pas encore : l’attente de taux plus élevés à venir pourrait entraîner une augmentation du nombre d’acheteurs qui tentent de les devancer maintenant.

Dans cet environnement, les acheteurs sont également toujours en concurrence pour un approvisionnement historiquement tendu. L’inventaire des maisons à vendre a atteint des niveaux record, de plus en plus de propriétaires conservant des maisons en tant qu’investissements locatifs au lieu de les vendre, et avec des vendeurs potentiels qui ont peur de ne pas trouver leur prochaine maison sans entrer sur le marché. Des taux plus élevés dissuaderont probablement certains vendeurs également, car ils choisissent de rester dans une maison récemment refinancée à des taux plancher plutôt que de déménager dans une nouvelle maison à un taux d’intérêt deux fois plus élevé.

Exacerbant tous ces défis, il y a eu une sous-construction aux États-Unis pendant des années, en particulier dans les métros côtiers coûteux où le logement est en forte demande.

“Des taux plus élevés ne résolvent rien de tout cela”, a déclaré M. Khater. “Cela pourrait apporter un peu plus d’équilibre au marché – modestement plus d’équilibre – mais cela ne résout pas le problème fondamental.”

En d’autres termes, des taux plus élevés ne créeront pas plus d’offre. Au contraire, la hausse des taux dans l’ensemble de l’économie augmentera également les coûts d’emprunt pour les constructeurs de maisons, en plus de tous leurs autres problèmes de pandémie.