Pour Joe, un jeune travailleur dans la vingtaine, la flambée des loyers a rendu la vie et le travail à Londres précaires.
“Notre loyer coûte 50 % de notre salaire combiné avant les factures”, explique Joe, qui partage avec son partenaire, un réceptionniste. Ils paient 1 450 £ par mois pour un « très petit » appartement d’une chambre. Le contrat de location du couple a expiré récemment et ils ont maintenant un accord informel avec le propriétaire pour rester dans l’appartement.
« Si nous étions expulsés, nous finirions par ne plus pouvoir nous offrir une propriété similaire. Nous devions retourner vivre chez nos parents. Je devrais quitter mon travail, car mes parents vivent à une distance de navettage », dit-il.
Bien que les loyers augmentent rapidement, que les prix des logements commencent à baisser, que la Banque d’Angleterre relève les taux d’intérêt à des niveaux jamais vus en 2008 et que la Grande-Bretagne soit confrontée à une longue récession, des signes suggèrent de plus en plus que le marché du logement a atteint un sommet.
L’économiste en chef de la Banque, Huw Pill, a averti la semaine dernière qu’il y avait “encore plus à faire” pour lutter contre la flambée de l’inflation à deux chiffres, malgré les risques croissants d’une longue récession. La banque centrale a relevé son taux de base de 0,75% à 3% début novembre, la plus forte augmentation des coûts d’emprunt depuis 1989. Elle ajoutera environ 3 000 £ par an aux factures hypothécaires, en moyenne, pour les ménages qui sont sur le point de renouveler leur les hypothèques. Les marchés monétaires prévoient que les taux d’intérêt augmenteront à 4,5 % d’ici mai et resteront autour de ce niveau pour le reste de 2023, bien que les attentes concernant les taux de pointe se soient atténuées depuis le départ de Liz Truss et de Kwasi Kwarteng. Le gouverneur de la Banque, Andrew Bailey, a laissé entendre que le pic des taux pourrait bien être inférieur à cela.
Nous examinons ici les signes avant-coureurs du marché du logement.
Abordabilité
Les salaires n’ont pas suivi la flambée des prix de l’immobilier ces dernières années, ce qui rend plus difficile pour les primo-accédants d’épargner pour un dépôt, tandis que des années d’emprunt bon marché ont pris fin.
Le prix des nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe a commencé à augmenter au cours de l’été, et a grimpé en flèche après que le désastreux mini-budget du gouvernement Truss a déclenché le chaos sur les marchés financiers. Le fixe moyen sur deux ans a bondi à 6,65% fin octobre et est maintenant à 6,35%, tandis que le fixe sur cinq ans coûte 6,12%, selon Moneyfacts.
Un peu plus de 2 millions de prêts hypothécaires, soit environ un quart du total, arrivent à la fin de leur durée déterminée d’ici la fin de 2023 et sont “susceptibles d’être refinancés à des taux beaucoup plus élevés”, a averti la Banque d’Angleterre.
Neal Hudson, analyste du marché du logement au Royaume-Uni, a déclaré: « Pris isolément, ces taux hypothécaires plus élevés causeraient des difficultés à certains ménages, mais l’impact sur le marché du logement et l’économie au sens large pourrait être géré.
“Cependant, parallèlement à la hausse des taux hypothécaires, il y a la crise du coût de la vie, avec une inflation élevée et une augmentation des coûts de l’énergie, ainsi que des loyers en hausse rapide. Et il semble maintenant que nous pouvons ajouter à la liste des réductions des dépenses publiques et des plafonds salariaux. Les perspectives du marché du logement et de l’économie semblent effrayantes – et toute détérioration de l’un se répercutera sur l’autre.
Le nombre de maisons britanniques reprises a augmenté de 15% à 700 au troisième trimestre par rapport au deuxième, a rapporté la semaine dernière l’organisme bancaire UK Finance. Cependant, ils restent à des niveaux bas, car cela ne représente qu’environ la moitié du total de 1 340 au troisième trimestre de 2019.
Les prix des maisons ont commencé à chuter…
Dans tout le pays, la plus grande société de construction du pays, a déclaré que le prix moyen des maisons au Royaume-Uni avait chuté de 0,9 % en octobre par rapport à septembre pour atteindre 268 282 £, tandis qu’Halifax, un autre prêteur hypothécaire majeur, a signalé une baisse mensuelle de 0,4 % des valeurs, et la croissance annuelle des prix des maisons a fortement ralenti. . La Royal Institution of Chartered Surveyors a rapporté que les prix de l’immobilier avaient stagné le mois dernier après plus de deux ans de croissance. Les dernières données de l’Office des statistiques nationales montrent que la hausse annuelle des prix des logements a diminué à 13,6 % en août, contre 16 % en juillet.
Pointant vers un nouvel affaiblissement à venir, les approbations de prêts hypothécaires pour les achats de maisons sont tombées à 66 800 en septembre contre 74 400 en août, a rapporté la Banque d’Angleterre.
… et les valeurs devraient chuter plus fortement en 2023
Le groupe NatWest a prévu que les prix de l’immobilier chuteraient de 7% l’année prochaine, tandis que le EY Item Club, un prévisionniste économique, s’attend à des baisses de prix comprises entre 5% et 10%.
Matthew Pointon, économiste principal au cabinet de conseil Capital Economics, a déclaré: “Avec des taux hypothécaires qui devraient rester supérieurs à 5% en 2023, la demande restera déprimée et entraînera une chute de 12% du pic au creux des prix de l’immobilier” au cours de la prochaine 18 mois.
L’agent immobilier JLL a noté que les effondrements des prix des logements étaient rares au Royaume-Uni ; les prix ont chuté de 20 % pendant la récession du début des années 90 et de 15 % pendant la crise financière de 2008/9. Il prévoit que les prix baisseront de 6 % l’an prochain.
“Nous ne sommes pas en 2008”, déclare Kallum Pickering, économiste senior à la Berenberg Bank. “La plupart des dettes hypothécaires incombent aux ménages qui disposent de réserves d’épargne suffisantes et peuvent se permettre des frais d’intérêt plus élevés sans se ruiner.”
Il dit que la correction plus rapide que prévu du marché du logement signifie que la Banque n’a pas besoin de faire beaucoup plus de resserrement. “Si la Banque cesse bientôt de grimper, de nouvelles baisses des taux hypothécaires devraient contenir le risque d’un effondrement massif des prix de l’immobilier de 15% ou plus.”
Les analystes disent qu’une grande vague de saisies semble peu probable, car les prêteurs feront tout ce qu’ils peuvent pour les éviter. Les banques se préparent à une augmentation des défauts de paiement sur les prêts, HSBC mettant de côté 965 millions de livres sterling et Lloyds Banking Group 668 millions de livres sterling. “Mais il pourrait y avoir un choc tout-puissant sur les dépenses de consommation qui s’ajouterait à la crise du coût de la vie”, déclare Hudson.
Les ventes de maisons neuves ont fortement ralenti
Trois des plus grands constructeurs de maisons britanniques – Persimmon, Taylor Wimpey et Redrow – ont signalé un ralentissement brutal des ventes et des taux d’annulation plus élevés ces dernières semaines. Outre la détérioration des perspectives économiques, le programme d’aide à l’achat parrainé par le gouvernement, qui représentait une grande partie des ventes, est sur le point de se terminer. Les actions des constructeurs de maisons ont chuté au cours de la dernière année, les investisseurs ayant une vision sombre de leurs perspectives.
Les loyers ont atteint des records
Les loyers mensuels privés moyens ont atteint un niveau record de 1 162 £ ce trimestre, la demande des locataires ayant largement dépassé l’offre de logements à louer, obligeant davantage de personnes à passer à des studios, selon le site Web immobilier Rightmove.
Le loyer moyen annoncé dans le Grand Londres, de 2 343 £, était de 16,1 % supérieur à celui d’il y a un an, le taux de croissance le plus élevé de toutes les régions jamais enregistré. Cependant, certaines villes et villages ont connu des hausses annuelles encore plus importantes : 22,2 % à Newbury, 20,5 % à Manchester, 19,6 % à Cardiff, 18 % à Édimbourg et 17,6 % à Birmingham.
Les locataires privés sont deux fois plus susceptibles que les propriétaires de souffrir de symptômes d’anxiété, selon une étude de la Fondation Joseph Rowntree.
