Quelles sont les causes de la chute du marché immobilier suédois

1. Pourquoi le marché a-t-il si fortement augmenté ?

Il y avait eu des avertissements, pendant des années, voire des décennies, d’une montée exagérée des prix de l’immobilier. La valeur des maisons a augmenté en raison d’une pénurie de logements, d’années de faibles taux d’intérêt et d’hypothèques qui, pendant des années, n’ont exigé que le paiement des intérêts. Les nouvelles exigences d’amortissement introduites à partir de 2016 ont changé cela, mais la plupart des ménages ne sont toujours obligés de rembourser leur dette qu’à 50% de la valeur des propriétés. Les résultats comprennent des augmentations des prix des maisons qui ont dépassé le rythme des hausses de salaires ainsi que l’expansion du produit intérieur brut, et laissé de nombreux propriétaires profondément endettés.

2. Qu’est-ce qui a causé la chute ?

Partout dans le monde, les marchés du logement ont souffert en 2022, les banques centrales ayant relevé les taux d’intérêt en réponse à une forte augmentation de l’inflation. Mais les retombées en Suède ont été particulièrement dramatiques, en grande partie parce que la prévalence des prêts hypothécaires à taux variable a laissé les ménages là-bas exceptionnellement vulnérables aux variations des taux d’intérêt. Plus de 40 % des prêts hypothécaires réinitialisent leurs taux en trois mois ou moins, et seulement 18 % sont fixes pour des durées de trois ans ou plus. Et la dette des ménages suédois en 2022 représentait en moyenne 200 % du revenu disponible annuel, contre 150 % il y a 15 ans. Cela a semblé plus facile à maintenir pendant la période sans précédent de 7 ans et demi au cours de laquelle la Riksbank a fixé les taux à zéro ou en dessous. Cela s’est terminé en avril, lorsqu’il a commencé à augmenter les taux. À la fin de l’année, la banque centrale avait porté son taux de référence à 2,5 % et prévoyait de poursuivre sa hausse en 2023.

3. Quel est le contexte mondial ?

L’évolution du marché immobilier suédois n’est qu’un exemple parmi d’autres d’une prise de conscience qui se déroule alors que le monde sort d’une ère de crédit bon marché, qui a conduit à un gonflement de la dette. En 2022, les prix des logements ont baissé dans des pays comme le Canada, l’Australie et la Chine, et les prévisionnistes mettent en garde contre une récession imminente au Royaume-Uni. Mais tout comme ses gains de prix ont dépassé la plupart des marchés européens depuis la crise financière de 2008, la Suède est plus durement touchée maintenant que les tendances s’inversent.

La principale préoccupation, pour l’instant, est que les ménages réduiront leurs dépenses car la baisse de la valeur des maisons les fait se sentir plus pauvres – tout comme les salaires réels, c’est-à-dire les salaires ajustés pour un taux d’inflation de près de 10 %, baissent à un rythme record. La transmission des hausses de taux aux taux hypothécaires devrait avoir un effet rapide sur les finances des consommateurs. La banque centrale pense toujours que les retombées peuvent être limitées à une légère récession en 2023, tandis que d’autres prévisionnistes, comme l’économiste en chef de Nordea Bank Abp, Annika Winsth, ont averti que la Riksbank pourrait sous-estimer l’impact. La banque, qui est la plus grande de la région nordique, a souligné que la chute des prix des maisons oblige généralement les ménages à resserrer les cordons de la bourse, le prêteur ayant revu à la baisse ses prévisions pour indiquer que l’économie suédoise se contractera de 2 % cette année.

Les prévisionnistes ont convergé autour des appels à une baisse de 20% par rapport au pic, mais cela pourrait empirer. Leurs projections reposent sur l’hypothèse que le chômage n’augmentera pas et que la Riksbank gardera la main une fois que son taux directeur atteindra environ 3 %. Ni l’un ni l’autre n’est garanti. La confiance des consommateurs étant proche de ses plus bas historiques, la situation jusque-là stable du marché du travail pourrait changer radicalement l’année prochaine. La banque centrale a averti que si l’inflation refusait de bouger, elle pourrait devoir porter son taux de référence au-dessus de 4,5 %. Dans un tel scénario, et avec le risque supplémentaire que les prix de l’électricité restent à des niveaux records alors que l’effet des restrictions russes sur les exportations d’énergie continue de se propager dans toute l’Europe, il est difficile de voir la baisse des prix des maisons stagner à 20 %.

6. Tout est sombre, alors ?

Eh bien, il y a quelques facteurs qui pourraient rassurer. Les achats spéculatifs ont été limités par des restrictions sur la sous-location, et une pénurie de logements devrait fournir un coussin sur de nombreux marchés locaux. De plus, les agents immobiliers – certes des optimistes perpétuels – signalent qu’il y a eu une certaine stabilisation à Stockholm, qui est parfois considérée comme un indicateur pour le marché plus large. La plupart des prévisionnistes croient toujours que les prix continueront de baisser jusqu’à ce qu’il y ait des signes de modération de l’inflation, ce qui apporterait des éclaircissements sur la hausse des taux d’intérêt.

7. Y a-t-il un risque que cela déclenche une crise financière ?

Cela semble peu probable. L’autorité de surveillance financière du pays s’attend toujours à ce que la plupart des nouveaux preneurs d’hypothèque disposent de marges suffisantes pour assurer le service de leurs prêts, même si leurs finances s’affaiblissent. Certains ménages peuvent se retrouver en difficulté mais, pour l’instant, peu de personnes craignent que ces problèmes se traduisent par des pertes de crédit importantes dans le système bancaire. Les emprunteurs sont soumis à des tests de résistance par les prêteurs et le généreux système de protection sociale suédois fournit une aide en cas de chômage et de maladie. Pour ceux qui ont encore du mal à payer leurs frais d’intérêt, il n’y a aucun moyen de se débarrasser d’une hypothèque par forclusion. Le dernier test de résistance de l’organisme de surveillance financière suédois a montré que dans un scénario où les prix de l’immobilier continueraient de plonger pendant trois ans et où le chômage augmenterait de manière significative, les pertes sur crédits hypothécaires des banques représenteraient moins de 1 % de l’encours. Par conséquent, les autorités s’inquiètent davantage des pertes de crédit et des effets de contagion du secteur immobilier commercial suédois que du logement.

–Avec l’aide d’Ott Ummelas.

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