Publié le 13 octobre 2024 à 05:01:00. Alors que la pénurie de logements aux Pays-Bas reste aiguë, le potentiel du « fractionnement » – la division de maisons familiales spacieuses en appartements plus petits – est largement sous-exploité, malgré des promesses gouvernementales ambitieuses. Les obstacles administratifs et réglementaires freinent une solution pourtant prometteuse pour augmenter l’offre de logements et favoriser la durabilité.
- Le nombre de logements créés par fractionnement a diminué ces dernières années, passant de plus de 3 600 en 2021 à 2 840 en 2023.
- Une promesse de 10 000 logements supplémentaires par an grâce au fractionnement, formulée lors du Sommet du logement de 2024, semble compromise.
- Les réglementations locales, les craintes liées à la surpopulation et les contraintes de stationnement constituent des freins majeurs à cette pratique.
Le fractionnement, une solution potentielle pour pallier la crise du logement aux Pays-Bas, peine à se développer. Si l’idée de diviser les maisons existantes en appartements plus petits séduit, les chiffres récents révèlent une tendance inverse : de moins en moins de logements sont créés par cette méthode. Selon Statistics Nederland, seulement 2 840 logements ont été ajoutés au parc immobilier en 2023 grâce au fractionnement, contre plus de 3 600 l’année précédente. Un recul préoccupant, d’autant plus qu’une promesse de 10 000 logements supplémentaires par an avait été formulée lors du Sommet du logement de 2024.
Pour Sanne van Manen, architecte, ce chiffre de 10 000 logements est même en deçà des possibilités réelles. Elle souligne un décalage important entre la structure du parc immobilier néerlandais et la composition des ménages : 65 % du parc est constitué de maisons familiales spacieuses, alors que seulement 26 % des ménages comptent quatre personnes ou plus. Ce déséquilibre représente une opportunité considérable.
« Nous avons donc beaucoup de maisons qui sont sous-occupées, où il y a beaucoup d’espace inutilisé. Nous pourrions résoudre la pénurie de logements simplement en les subdivisant ou en les partageant. »
Sanne van Manen, architecte
Cependant, le fractionnement se heurte à de nombreux obstacles, principalement d’ordre politique et réglementaire. Les communes locales, soucieuses de préserver la qualité de vie, craignent la surpopulation et les nuisances. Les normes de stationnement, souvent rigides, constituent également un frein, car elles limitent la possibilité pour tous les habitants de garer leur véhicule.
Martijn Lentze, développeur de projets à La Haye, confirme ces difficultés. Avec son entreprise 070 Vastgoed, il a déjà ajouté des dizaines d’appartements à des maisons existantes et à des immeubles vacants. Il étudie attentivement le potentiel de chaque bâtiment, mais constate une complexification croissante des démarches.
« Cela devient tout simplement plus difficile. Les permis, la taxe plus élevée de la catégorie 3, la loi sur les loyers abordables, qui rendent très difficile la réalisation de projets… C’est un véritable casse-tête. »
Martijn Lentze, développeur de projets, 070 Vastgoed
Le fractionnement est principalement porté par de petits investisseurs comme Lentze, car il est moins attractif pour les grandes entreprises de construction, qui préfèrent des projets de plus grande envergure. L’introduction de la loi sur les loyers abordables a également découragé les entrepreneurs, car elle rend la location moins rentable, notamment pour les logements de petite taille issus du fractionnement.
Un autre avantage souvent mis en avant est la possibilité de combiner le fractionnement avec des travaux de durabilité, une priorité pour le parc immobilier néerlandais. Lentze souligne également que les logements divisés, généralement plus petits que la moyenne, répondent aux besoins d’une population croissante de personnes seules : plus de 3,3 millions de ménages néerlandais sont composés d’une seule personne. De plus, un logement plus petit est, par définition, plus abordable, que ce soit à l’achat ou à la location.
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