Des fonds immobiliers étrangers « morceaux de papier toilette » apparaissent les uns après les autres… Lutter contre la publicité exagérée et réduire les risques

Publié le 4 décembre 2025 à 15h01. Face à des pertes croissantes liées à l’immobilier à l’étranger, le Service de Surveillance Financière (SSF) renforce ses exigences envers les sociétés de gestion d’actifs, les appelant à une plus grande transparence et à un meilleur contrôle des risques pour protéger les investisseurs.

• Le SSF a convoqué six sociétés de gestion de portefeuille spécialisées dans l’immobilier à l’étranger pour exiger un renforcement du contrôle interne dès la phase de lancement des produits.
• Une norme intuitive de risque d’investissement est en cours d’élaboration, incluant des scénarios de pertes récurrents tels que l’endettement, les taux d’inoccupation et les ventes forcées.
• Les inquiétudes grandissent face aux difficultés rencontrées par certains fonds immobiliers étrangers, notamment en Belgique, en Allemagne et en Écosse.

Le Service de Surveillance Financière (SSF) a mis en demeure les sociétés de gestion d’actifs de renforcer leurs procédures de contrôle interne, suite à une récente vague de difficultés rencontrées par des fonds immobiliers investissant à l’étranger. La mesure fait suite à la polémique entourant la vente incomplète d’un fonds immobilier belge, qui a causé des pertes significatives aux investisseurs.

Lors d’une réunion avec les représentants de six sociétés de gestion, Seo Jae-wan, directeur adjoint du SSF, a souligné l’existence de lacunes opérationnelles dans la conception et la fabrication de ces fonds. Il a notamment relevé l’absence de critères standardisés pour la sélection des sociétés de gestion d’actifs locales lors de la recherche de cibles d’investissement à l’étranger. De plus, certains rapports d’évaluation préalable se limitaient à une vue d’ensemble du marché, sans analyser en profondeur les facteurs de risque spécifiques aux actifs concernés.

Le contexte est préoccupant : les fonds immobiliers étrangers subissent des pressions croissantes en raison de la pandémie de COVID-19, de l’essor du télétravail, de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de la reprise du marché immobilier mondial. Le montant des pertes potentielles à l’échéance (EOD) a doublé en un an, passant de 1 330 milliards de wons (environ 920 millions d’euros) fin juin 2023 à 2 640 milliards de wons (environ 1,82 milliard d’euros) fin septembre 2024.

Plusieurs fonds sont confrontés à des pertes importantes, voire totales. Le cas du fonds immobilier belge, dans lequel le président du SSF, Lee Chan-jin, s’est personnellement impliqué en rencontrant les investisseurs lésés, illustre ces difficultés. Ce fonds, qui investissait dans des baux à long terme d’immeubles de bureaux loués à des administrations belges, a subi une perte totale en décembre 2024 en raison de la détérioration du marché immobilier européen. Korea Investment & Securities a reconnu des ventes incomplètes dans 457 cas et a indemnisé volontairement les investisseurs à hauteur de 6,07 milliards de wons (environ 4,2 millions d’euros).

D’autres fonds sont également en difficulté. Le fonds allemand Trianon d’Aegis Asset Management, investi dans un immeuble de bureaux à Francfort, risque d’être liquidé suite au départ de ses principaux locataires. Un fonds immobilier de premier ordre en Écosse et en Angleterre, géré par Hyundai Asset Management et loué à long terme à une compagnie d’assurance mondiale, a vu sa valeur chuter de 80 % par rapport à son prix d’acquisition initial suite à une réévaluation.

Pour mieux protéger les investisseurs, le SSF entend améliorer la communication des risques liés aux fonds immobiliers étrangers. Une nouvelle norme de risque d’investissement sera mise en place, intégrant les risques récurrents observés (endettement, inoccupation, ventes forcées). La performance des fonds sera également présentée de manière plus visuelle, avec des graphiques illustrant les pertes potentielles en fonction de la baisse de la valeur immobilière.