Publié le 5 novembre 2024. À Berlin, les tentatives de réguler les loyers et d’encadrer le marché immobilier se heurtent aux réalités juridiques et économiques, menaçant de freiner la construction de logements alors que la demande reste forte.
- Les propositions des Verts et de la Gauche, incluant des quotas de logements sociaux, des plafonds de loyers et même l’expropriation, sont jugées inconstitutionnelles ou inefficaces pour créer de nouveaux logements abordables.
- Les investisseurs immobiliers se montrent réticents face à ces incertitudes politiques, ce qui pourrait ralentir davantage la construction de nouveaux logements.
- Seule une concentration sur la construction de nouveaux logements, facilitée par des mesures comme la « loi sur la construction plus rapide » et le « turbo de la construction » fédéral, semble offrir une solution viable.
La crise du logement abordable à Berlin est au cœur des préoccupations politiques, mais les solutions proposées par les partis de gauche suscitent de vives critiques et des doutes quant à leur constitutionnalité et leur efficacité. Les Verts et la Gauche, notamment, mettent sur la table des mesures radicales telles que des quotas de logements sociaux obligatoires, des plafonds de loyers et la possibilité d’exproprier les grands propriétaires immobiliers, une idée qui rappelle l’article 15 de la Loi fondamentale allemande.
Cependant, les experts soulignent que ces mesures ne résolvent pas le problème de fond : le manque de nouveaux logements. Au contraire, elles risquent de décourager les investisseurs et de bloquer des projets de construction essentiels. L’incertitude politique, exacerbée par les élections à venir à la Chambre des représentants de Berlin en septembre 2026, pèse sur le marché immobilier. Les investisseurs craignent de violer leurs obligations légales en investissant dans un contexte aussi instable.
Sous couvert de vouloir transformer le marché immobilier en une économie au service du bien commun, ou en brandissant le slogan « Mon loyer n’est pas votre rendement », la politique verte et de gauche vise, selon certains, à exclure les investisseurs privés. Or, le Land de Berlin dépend fortement des investissements privés pour la construction de logements. En 2024, les sociétés de logement publiques n’ont achevé que 3 525 appartements sur un total de 15 362 nouveaux logements, démontrant l’importance du secteur privé.
L’expérience du « plafonnement des loyers », décidé en février 2020 par la coalition rouge-rouge-verte, a déjà démontré ses limites. La Cour constitutionnelle fédérale Bundesverfassungsgericht a déclaré cette loi inconstitutionnelle en mars 2021, constatant qu’elle avait entraîné une diminution de l’offre de logements sur le marché locatif.
Malgré l’évolution du contexte juridique, les limites constitutionnelles fixées par la Cour constitutionnelle fédérale persistent. Un futur gouvernement incluant les Verts et la Gauche se heurterait à ces obstacles : l’État de Berlin n’a pas la compétence législative pour réglementer les loyers, et la réintroduction d’une « économie du logement obligatoire » relève de la compétence du législateur fédéral.
De même, un quota social sur la propriété existante serait considéré comme inconstitutionnel, car il restreindrait de manière disproportionnée la liberté de propriété et pourrait entraîner des pertes financières pour les propriétaires. La socialisation du parc immobilier, même avec une compensation, ne couvrirait probablement pas les charges foncières.
Les dirigeants d’investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les compagnies d’assurance, n’ont pas à craindre pour leurs investissements. Dans un État de droit, ils peuvent compter sur la Cour constitutionnelle fédérale pour défendre la répartition constitutionnelle des pouvoirs et la liberté de propriété.
Berlin n’a pas besoin de se transformer en laboratoire d’expérimentation. La solution réside dans la construction de nouveaux logements. Malgré la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, de nombreux projets à Berlin démontrent qu’une collaboration efficace entre les constructeurs, les autorités et les sociétés de logement publiques est possible.
Des outils existent déjà pour accélérer la construction : la « loi sur la construction plus rapide » permet des procédures simplifiées, et le Sénat travaille sur une « loi sur la construction plus simple », inspirée du modèle hambourgeois. Le gouvernement fédéral a également mis en place le « turbo de la construction », qui permet aux communes d’accorder des dérogations générales pour la construction de logements, en échange de la fixation de prix de location et de droits d’occupation raisonnables. Ce sont ces mesures qui permettront de répondre aux besoins de ceux qui recherchent un logement abordable.
Les deux auteurs de l’article invité sont avocats à Berlin.