Publié le 11 octobre 2025 à 03:52:00. Face à une nouvelle flambée des prix immobiliers à Séoul, notamment dans les quartiers prisés de la ceinture du fleuve Han, le gouvernement sud-coréen envisage un renforcement des mesures de régulation, incluant un durcissement des conditions de crédit et une révision à la hausse des taxes foncières.
- Le ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports et les autorités financières étudient de nouvelles restrictions sur les prêts immobiliers.
- Une augmentation des taxes foncières est également à l’étude, notamment par le biais d’une réévaluation des valeurs cadastrales.
- L’extension des zones réglementées pourrait toucher des quartiers comme Seongdong, Mapo et Bundang.
Alors que les prix de l’immobilier continuent de grimper dans certaines zones de Séoul et de sa région métropolitaine, le gouvernement sud-coréen se prépare à réagir. Les mesures annoncées fin juin concernant les prêts et, début septembre, les nouvelles constructions, n’ont pas suffi à stabiliser le marché, selon les premières analyses.
Le ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, Kim Yun-deok, a récemment déclaré qu’une approche plus globale était nécessaire.
« Les gouvernements précédents ont réagi rapidement, mais sans effet notable. Nous ne disons pas que nous n’agirons pas avec célérité, mais notre approche sera basée sur des mesures d’ensemble. »
Kim Yun-deok, ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports
Il anticipe donc l’annonce de nouvelles mesures d’envergure.
Parmi les pistes envisagées, un durcissement des conditions d’octroi de prêts immobiliers est en tête de liste. Les autorités débattent notamment d’une baisse du taux maximal d’endettement (DSR – Debt Service Ratio) de 40 % à 35 %, voire de l’application de ce ratio aux prêts spécifiques comme les jeonse (une forme de location avec dépôt de garantie) et les prêts aidés.
Le gouvernement examine également la possibilité d’augmenter la pression fiscale sur les propriétaires immobiliers. Cela pourrait passer par une augmentation du taux de prise en compte de la valeur marchande réelle dans le calcul des taxes foncières. Actuellement, ce taux est de 60 %, après avoir été abaissé par l’administration Yoon Seok-yeol. Un retour à 80 % est envisagé, ce qui pourrait entraîner une augmentation significative des impôts pour certains propriétaires, en particulier ceux détenant des biens de luxe.
L’extension des zones réglementées est également sur la table. Un plan est à l’étude pour inclure des quartiers de la ceinture du fleuve Han, tels que Seongdong et Mapo, ainsi que des zones présentant des signes de surchauffe, comme Bundang, dans les zones soumises à des restrictions spécifiques. Si la ceinture du fleuve Han était désignée comme zone réglementée, des quartiers comme Yangcheon, Dongjak et Gangdong-gu seraient directement concernés.
Selon une analyse de Real Estate R114, une baisse du ratio prêt/valeur (LTV) de 70 % à 40 % pourrait réduire le montant maximal empruntable pour l’achat d’un appartement de 600 millions de wons (environ 430 000 euros) à 500 millions de wons (environ 360 000 euros).
Enfin, le gouvernement pourrait également envisager de désigner de nouvelles zones soumises à des restrictions de transaction foncière. Cependant, une modification de la loi permettant d’étendre les pouvoirs du ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports à la région de Toheo ne devrait pas être adoptée par l’Assemblée nationale avant le mois prochain, ce qui pourrait limiter sa mise en œuvre immédiate.
Outre les mesures concernant les prêts et les zones réglementées, le ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports et les autorités financières insistent sur la nécessité de renforcer les impôts fonciers.