La carte immobilière de l’AMBA : quels sont les biens les plus convoités et où sont recherchés les prix les plus bas ?

Publié le 4 décembre 2023 16:32:00. La demande de logements dans l’agglomération de Buenos Aires est marquée par une préférence croissante pour les biens immobiliers abordables, avec plus d’un tiers des recherches concentrées sur des appartements à moins de 100 000 dollars (environ 85 000 euros). Cette tendance reflète les difficultés d’accès au crédit et l’évolution du pouvoir d’achat des Argentins.

• 35 % de la demande dans l’AMBA (Aire Métropolitaine de Buenos Aires) concerne des appartements à moins de 100 000 dollars.
• La GBA ouest-sud est la zone où cette demande de logements économiques est la plus forte (58 %).
• La situation actuelle contraste avec 2017, lorsque les propriétés entre 100 000 et 175 000 dollars représentaient une part plus importante des recherches.

L’Aire Métropolitaine de Buenos Aires (AMBA) connaît une transformation notable dans les habitudes de recherche et d’achat immobilier. Les fluctuations du taux de change, l’évolution des revenus et la difficulté d’obtenir un prêt hypothécaire redéfinissent les stratégies des acheteurs et des vendeurs. Cette situation favorise une demande accrue pour des logements plus abordables et révèle des préférences distinctes selon les zones géographiques.

Selon une étude récente du portail d’annonces immobilières Zonaprop, les annonces de logements à vendre à moins de 100 000 dollars représentent 35 % de l’ensemble des demandes dans l’AMBA. Le rapport met en évidence une segmentation claire du marché, avec des comportements et des préférences variés en fonction des prix.

L’analyse de Zonaprop révèle que 31 % des recherches concernent des biens immobiliers dont le prix se situe entre 100 000 et 175 000 dollars. La ville autonome de Buenos Aires (CABA) concentre la majorité de l’intérêt pour cette fourchette de prix, avec 68 % des demandes ciblant des logements entre 100 000 et 175 000 dollars. Ces chiffres illustrent la pression exercée sur les valeurs intermédiaires, plutôt que sur les extrêmes du marché.

En revanche, la zone ouest-sud de la GBA (Grande Buenos Aires) enregistre une forte concentration de la demande sur les logements les moins chers : 58 % des personnes intéressées recherchent des biens immobiliers ne dépassant pas 100 000 dollars. Ce secteur reflète les niveaux de revenus et la composition sociale des banlieues, où la demande pour des propriétés économiques est particulièrement forte.

Le nord de la GBA présente un profil de demande opposé, avec 48 % des recherches portant sur des appartements d’une valeur supérieure à 175 000 dollars, et seulement 22 % sur des alternatives à moins de 100 000 dollars. Ces données confirment l’existence de différents profils d’acheteurs au sein de l’AMBA.

Le rapport établit également une comparaison avec la situation en 2017, une année marquée par l’essor des prêts indexés sur l’UVA (Unité de Valeur Ajustable). À cette époque, les propriétés entre 100 000 et 175 000 dollars représentaient 35 % des recherches, tandis que celles de moins de 100 000 dollars en représentaient 32 %.

« Le contraste entre la composition actuelle de la demande et celle de 2017 indique que le marché a encore une marge de progression pour que les logements immobiliers allant jusqu’à 175 000 dollars captent une part plus importante de la demande, une dynamique qui serait renforcée par la reprise des prêts hypothécaires. »

Léandro Molina, Country Manager de Zonaprop

L’étude souligne que la pression de la demande – c’est-à-dire la différence entre l’offre et la demande pour chaque tranche de prix – est particulièrement forte pour les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à 100 000 dollars, avec jusqu’à 50 % de demandes supplémentaires par rapport aux logements entre 100 000 et 175 000 dollars.

À CABA, les logements dont le prix se situe entre 175 000 et 350 000 dollars attirent entre 11 et 12 % de demandes en moins que la moyenne, tandis que les appartements de plus de 350 000 dollars enregistrent une baisse de 31 % des demandes par rapport aux options de milieu de gamme.

Dans le nord de la GBA, le segment de prix inférieur à 100 000 dollars reçoit 8 % de demandes en plus que la tranche suivante (100 000 à 175 000 dollars), tandis que dans la zone ouest-sud de la GBA, cet écart peut atteindre 50 %. Ces chiffres témoignent de la fragmentation et de la dynamique régionale du marché immobilier.

L’offre de logements s’adapte à cette évolution de la demande, avec une proportion importante d’unités disponibles dans la gamme de prix la plus basse, qui est également la plus diffusée et la plus recherchée. Parallèlement, la restriction de l’accès au crédit, la dépréciation réelle des revenus et la recherche d’investissements plus sûrs font des appartements économiques le principal point d’entrée pour les primo-accédants ou pour ceux qui souhaitent investir de manière moins risquée.

Le rapport souligne que cette tendance vers des valeurs plus basses est observée dans l’ensemble de la région, bien qu’elle soit plus marquée dans les zones du sud et de l’ouest. L’extension des quartiers périphériques et une offre de terrains plus importante accompagnent également cette tendance, mais dans une moindre mesure que la concentration observée à CABA et dans le centre-ville de l’agglomération.

Le marché se divise en trois logiques distinctes : le sud et l’ouest, avec une prédominance des logements économiques ; la capitale, avec une préférence pour les valeurs intermédiaires ; et le nord de la GBA, axé sur les biens immobiliers de plus grande valeur. La comparaison historique confirme que, contrairement à 2017, le manque de financement et les changements économiques incitent aujourd’hui un nombre croissant d’acheteurs à se tourner vers des options plus abordables.

M. Molina estime que la réapparition des prêts hypothécaires pourrait modifier ce scénario et dynamiser la fourchette de prix jusqu’à 175 000 dollars, en élargissant l’accès au marché et en rééquilibrant la demande.