En avril dernier, lors de deux soirées chaudes, plus d’une centaine de résidents de Fulton et Elliott-Chelsea ont rempli des audiences publiques pour transmettre un message sans équivoque, par le chagrin, les questions et le défi, qu’ils s’opposaient au plan de démolition de Nycha, avec seulement deux voix offrant un soutien tiède. Pourtant, Nycha marche devant.
Dans un renversement étonnant des promesses publiques et de la planification communautaire, Nycha se déplace pour démolir les 24 bâtiments sur les deux campus de Prime Chelsea et les remplacer par des tours de grande hauteur, sans jamais mettre ce projet de réaménagement à grande échelle.
Les entreprises connexes et son partenaire appartenant à une minorité Essence Development ont reçu le contrat en 2021 pour une réhabilitation de 366 millions de dollars. Ils gèrent désormais une démolition et une reconstruction de 1,9 milliard de dollars, sans processus de réachat compétitif et sans surveillance publique significative.
Le plan n’a jamais été censé ressembler à ceci. En fait, cela a commencé par une promesse catégorique: «Aucun bâtiment NYCHA existant à Chelsea ne sera démoli.» Ce fut le premier principe présenté par le groupe de travail de Chelsea, une coalition de locataires, des élus et des experts en logements se sont réunis en 2019 pour tracer une voie à suivre.
Le rapport de 101 pages est devenu le fondement d’une demande de propositions (RFP) publiée par NYCHA en 2021. Les développeurs ont été informés: pas de démolition, pas de fonds siphonés à d’autres sites, et les locataires seraient des partenaires complets. Le contrat a été attribué à la connexion et à son partenaire appartenant à une minorité Essence.
Après avoir obtenu le contrat, lié soudainement «découvert» plus de problèmes structurels et, au début de 2023, les résidents ont reçu une enquête cryptique: «Nouvelle construction avec rezonage pour les bâtiments plus grands en moins de temps», «nouvelle construction dans le zonage actuel pour les bâtiments plus courts en plus de temps» ou «réhabilitation»; Les deux premiers signifiaient tous deux une démolition totale, mais bien sûr, le mot n’a jamais été utilisé.
Seulement 29% ont pris la peine de réagir, et Nycha a utilement regroupé les réponses de démolition pour réclamer un soutien de 57%, marquant triomphalement toute la mascarade en tant que vote.
Le projet repose sur un fantasme financier fragile. NYCHA et affirmations connexes Les bâtiments sont hors de réparation. Pourtant, deux ans seulement avant la DP, sa propre évaluation des besoins physiques a évalué la réadaptation complète à 366 millions de dollars.
Le coût de la démolition et de la reconstruction a maintenant atteint 1,9 milliard de dollars. Cela représente plus de cinq fois le plan de réadaptation d’origine, et plus que l’estimation de réparation de NYCHA (900 millions de dollars). Et parce que le projet n’a jamais été constitué, le public n’a aucun moyen de savoir si le prix est juste – ou rembourré.
L’argent découle principalement de sources publiques: subventions au HUD section 8, obligations exonérées d’impôt et crédits d’impôt sur le logement à faible revenu (LIHTC). Related recevra 115 millions de dollars en loyer annuel HUD-Guaranteed, tandis que les coûts d’exploitation sont fixés à seulement 30 millions de dollars, ce qui laisse un excédent annuel de 85 millions de dollars. Cet excédent est destiné à servir la dette, mais dans la pratique, il donne au développeur une large latitude pour les frais, les bénéfices et les majorations.
Et le lien devrait-il décider que l’accord ne fonctionne plus pour eux? Ils peuvent s’éloigner à tout moment pour une pénalité de 2,5 millions de dollars. Ce n’est pas une faute de frappe. Après avoir démoli les bâtiments, déplacé les locataires et absorbant les subventions publiques, ils pourraient abandonner le projet pour des frais plus petits qu’un condo de luxe à Hudson Yards.
Les locataires, quant à eux, font face à des années, peut-être des décennies d’incertitude et de perturbation liée à la construction. La propre revue environnementale de NYCHA admet que la construction durera au moins 16 ans et produira des impacts de bruit inmetteur sur les écoles voisines. Un sol toxique, des tours de lance d’ombre et une ségrégation architecturale (avec des locataires de luxe attribués différents bâtiments) – tous sont cuits dans le plan.
Nycha insiste sur le fait que la démolition était le seul moyen de collecter plus d’argent. Mais en vertu de RAD / PACT, les unités réhabilitées et nouvelles reçoivent la même subvention de location de section 8 de HUD. Le flux de loyer qui sécurise les obligations est le même. Aucune documentation financière crédible n’a été publiée pour montrer que la démolition débloque plus de capital. Et pourtant, cette transformation de 1,9 milliard de dollars de logements sociaux a été éclairée – discrètement, bureaucratique et sans examen de base qu’une réparation de nid-de-poule pourrait recevoir.
Ce n’est pas seulement une mauvaise politique. C’est une effacement cynique du processus public – et un tir d’avertissement pour chaque communauté de logements sociaux à New York. Si le modèle de démolition de Chelsea devient le plan pour d’autres campus de NYCHA, nous regardons un avenir dans lequel les terres publiques deviennent un développement de luxe et les voix des locataires sont reconditionnées comme approbation après coup.
La vérité est que le public n’a jamais voté pour la démolition. CONNEXES et NYCHA a simplement conçu un récit qui l’a rendu inévitable. Mais nous avons toujours le choix: acceptons-nous la démolition comme destin – ou exigeons-nous la responsabilité, la transparence et une politique de logement qui centre les gens, pas le profit?
Le trou n’a pas encore été creusé. Et jusqu’à ce que ce soit, le combat n’est pas terminé.
Law-Gisiko est le chef de district démocrate du district 75 de l’Assemblée, partie A.