Publié le 9 octobre 2025. La fraude liée aux contrats de location « jeonse » continue de secouer le marché immobilier sud-coréen, poussant les locataires à se tourner massivement vers les locations mensuelles, une tendance accentuée par les restrictions de crédit et la méfiance généralisée.
- La part des locations mensuelles a atteint un nouveau record en août, représentant 66,23 % de tous les contrats de location.
- La peur de la fraude au « jeonse » est particulièrement forte pour les villas et les maisons mitoyennes, où les transactions sont moins transparentes.
- Les mesures gouvernementales visant à limiter les prêts pour les locations « jeonse » contribuent à l’essor des locations mensuelles.
La confiance dans le système traditionnel du « jeonse » – une forme de caution remboursable à la fin du bail – s’érode rapidement en Corée du Sud. Les cas de fraude, où des propriétaires malhonnêtes détournent les dépôts de garantie, se multiplient, laissant des locataires ruinés. Cette situation a engendré une véritable « villaphobie », une crainte irrationnelle des villas, considérées comme particulièrement vulnérables à ces escroqueries.
Selon les données de la Place d’information de l’enregistrement du tribunal, le nombre total de locations mensuelles avec une date confirmée en août s’est élevé à 143 836, soit 66,23 % des 217 191 contrats enregistrés. Ce chiffre marque une augmentation significative par rapport à l’année précédente, où aucun mois n’avait dépassé les 60 %. En août 2024, la part des locations mensuelles était de 57,97 %.
Cette préférence croissante pour les locations mensuelles est particulièrement marquée pour les villas et les maisons mitoyennes, où le risque de fraude est perçu comme plus élevé. Les locataires craignent de perdre leur dépôt de garantie en cas de faillite du propriétaire ou de découverte de vices cachés. Ils recherchent désormais des propriétés « jeonse » assorties d’une garantie de remboursement de la caution, ou optent directement pour une location mensuelle, même si cela implique un coût total plus élevé à long terme.
« Je ne peux pas dire que la situation s’est beaucoup améliorée depuis l’époque de l’arnaque au jeonse », a déclaré un agent immobilier certifié de Hwagok-dong. « (Les locataires) évitent toujours le jeonse. Au moins, ils recherchent uniquement des propriétés jeonse qui peuvent être couvertes par une assurance garantie. Par conséquent, la moitié d’entre eux choisissent de louer sur une base mensuelle. »
Agent immobilier certifié, Hwagok-dong
Sur le marché des appartements, la difficulté d’obtenir un financement est un autre facteur qui pousse les acheteurs potentiels vers la location. Le prix moyen d’une location d’appartement à Séoul a atteint 651,79 millions de wons (environ 475 000 euros) en août, en hausse par rapport aux 632,67 millions de wons (environ 460 000 euros) enregistrés en début d’année.
Dans certains quartiers, comme Garak-dong, à Séoul, les prix des loyers ont connu une augmentation spectaculaire. Un appartement de 84 mètres carrés dans le complexe « Helio City » a été loué 1,28 milliard de wons (environ 930 000 euros) en août, contre 1 milliard de wons (environ 725 000 euros) l’année précédente, soit une augmentation de 280 millions de wons (environ 200 000 euros).
Face à cette situation, de plus en plus de locataires choisissent de payer un loyer mensuel plus élevé en échange d’un dépôt de garantie réduit, une pratique connue sous le nom de « loyer inversé » ou « quasi-jeonse ». Par exemple, un appartement de 84 mètres carrés dans « Helio City » a été loué avec un dépôt de garantie de 1,1 milliard de wons (environ 795 000 euros) et un loyer mensuel de 350 000 wons (environ 255 euros), alors qu’il avait été loué l’année précédente avec un dépôt de garantie de 1,04 milliard de wons (environ 755 000 euros).
Les restrictions imposées par le gouvernement aux prêts pour les locations « jeonse », notamment la limitation à 100 millions de wons (environ 72 500 euros) dans la zone métropolitaine et les zones réglementées pour les propriétaires, et l’interdiction totale pour les propriétaires de plusieurs logements, contribuent également à cette tendance. La réduction des limites de garantie de la Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG), de la Seoul Guarantee Insurance (SGI) et de la Korea Housing Finance Corporation (HF) accentue encore la conversion du « jeonse » vers la location mensuelle.
Les experts préviennent que l’application du ratio d’endettement total (DSR) aux prêts « jeonse » pourrait accélérer encore davantage ce mouvement. Le gouvernement a annoncé son intention d’étendre l’application du DSR, ce qui réduirait la capacité d’emprunt des locataires et rendrait la location mensuelle plus attractive.
Malgré cette évolution, certains experts estiment que le système du « jeonse » ne disparaîtra pas complètement, compte tenu de son enracinement profond dans la culture coréenne. Cependant, son avenir semble incertain, et le marché immobilier sud-coréen est confronté à une période de transition majeure.
Lee Song-ryeol, journaliste de Hankyung.com [email protected]
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