Publié le 24 octobre 2024 à 14h15. Une société de gestion immobilière, Mission Rock Residential California, a accepté de verser près d’un demi-million de dollars et de modifier ses pratiques après avoir été accusée d’augmentations de loyer illégales et de frais cachés dans plusieurs villes de la baie de San Francisco.
- Mission Rock Residential California versera 495 000 $ en compensation aux locataires concernés.
- La société s’est engagée à rétablir les loyers légaux et à accepter divers modes de paiement.
- L’enquête a révélé des pratiques visant à contourner la loi californienne sur la protection des locataires (TPA).
Le procureur général de Californie, Rob Bonta, en partenariat avec le bureau du procureur du comté de Marin, a annoncé aujourd’hui un accord avec Mission Rock Residential California, Inc., une entreprise gérant plus de 30 immeubles d’appartements à travers l’État. Cette entente met fin à une enquête conjointe portant sur des pratiques illégales d’augmentation des loyers et d’autres violations des lois protégeant les locataires.
L’enquête a mis en lumière des pratiques datant de 2022, où Mission Rock augmentait les loyers d’environ 140 familles pour se rapprocher du maximum autorisé par la Tenant Protection Act (TPA) de Californie. Simultanément, ces mêmes locataires se voyaient imposer de nouvelles factures pour les services d’eau, d’égouts et d’enlèvement des ordures, auparavant inclus dans leur loyer mensuel. La société avait mis en place un système de facturation des services publics, connu sous le nom de « RUBS » (Ratio Utility Billing System), où les frais étaient calculés non pas en fonction de la consommation réelle de chaque logement, mais selon une formule complexe répartissant les coûts sur l’ensemble de l’immeuble, y compris les parties communes.
Selon l’accusation, ce système a conduit les locataires à payer, pendant plusieurs mois, un loyer dépassant les plafonds fixés par la TPA. Grâce à l’intervention rapide du ministère de la Justice de Californie et du bureau du procureur du comté de Marin, Mission Rock avait déjà cessé de facturer la totalité des frais de services publics aux locataires existants.
« Certains propriétaires californiens ont tenté de contourner les limitations des augmentations de loyer en transférant les coûts des services publics et autres frais aux locataires, en prétendant que ces frais ne constituaient pas du « loyer » au sens de la TPA. C’est illégal. Nous saluons la réaction rapide de Mission Rock pour annuler ces frais illégaux et son engagement à respecter les lois sur la protection des locataires à l’avenir. »
Rob Bonta, procureur général de Californie
L’accord prévoit que Mission Rock versera 435 000 $ de sanctions civiles et près de 60 000 $ pour rembourser les locataires lésés. La société devra également : rétablir les loyers légaux pour les locataires ayant payé des augmentations illégales, s’assurer que les nouveaux frais de services publics ne dépassent pas les plafonds de la TPA lorsqu’ils sont combinés aux augmentations de loyer, accepter divers modes de paiement (chèque, mandat, etc.) et informer les locataires de leurs droits.
En outre, Mission Rock s’engage à pourvoir les postes vacants de gestionnaires sur place et à garantir que les locataires connaissent l’identité de leur gestionnaire. La société devra également se conformer pleinement à la TPA et aux autres lois californiennes sur la protection des locataires.
La TPA, promulguée en 2019 par le gouverneur Gavin Newsom et co-écrite par Rob Bonta lorsqu’il était membre de l’Assemblée de l’État, a instauré des protections importantes pour les locataires californiens, notamment en limitant les augmentations de loyer et en interdisant les expulsions sans motif valable. À compter du 1er avril 2024, la loi SB 567 a renforcé ces protections, créé de nouveaux recours en cas de violation et donné aux procureurs municipaux et aux conseillers du comté le pouvoir d’appliquer directement la TPA.
Le système RUBS, utilisé par Mission Rock, a été critiqué pour son manque de transparence, la variabilité des tarifs et la possibilité pour les propriétaires de modifier les formules de calcul. La plainte alléguait que Mission Rock imposait des frais de services publics pouvant atteindre 200 $ par mois, tout en augmentant les loyers au maximum autorisé par la TPA. La société exigeait également un supplément de 10 $ par mois pour une assurance responsabilité civile.
Outre les augmentations illégales des loyers, la plainte mentionne également que Mission Rock avait augmenté les loyers des locataires de San Rafael sans fournir les informations de médiation obligatoires. Suite à l’enquête, la société a annulé ces augmentations, informé les locataires de leurs droits et remboursé les sommes indûment perçues. De plus, Mission Rock avait illégalement exigé que certains locataires paient leur loyer en ligne, sans offrir d’alternatives comme le chèque ou le mandat.
Des copies de la plainte et du jugement proposé, soumis à l’approbation du tribunal, sont disponibles ici et ici.