Publié le 22 octobre 2025 18:09:00. Le gouvernement sud-coréen renforce les restrictions sur les prêts hypothécaires pour l’acquisition de logements de luxe, dans une tentative de freiner la hausse des prix et de limiter l’accès à l’immobilier aux foyers les plus aisés.
- Plus d’un tiers des appartements à Séoul sont désormais concernés par ces nouvelles réglementations.
- Les plafonds de prêt hypothécaire sont réduits en fonction de la valeur du bien immobilier.
- Des inquiétudes subsistent quant à la capacité de ces mesures à réellement impacter le marché, notamment face à la présence d’acheteurs disposant de liquidités importantes.
Les nouvelles mesures immobilières, annoncées le 15 octobre, visent spécifiquement à limiter l’accès aux prêts pour l’achat de logements dont la valeur dépasse 1,5 milliard de wons (environ 1,1 million d’euros). Selon les données présentées à l’Assemblée nationale par la Commission des services financières (FSC), 32,5 % des appartements à Séoul dépassent ce seuil, et 14,9 % atteignent même une valeur supérieure à 2,5 milliards de wons (environ 1,8 million d’euros). Ces biens sont concentrés dans les quartiers huppés de Gangnam, Yongsan-gu et le long du fleuve Han (Mapo et Seongdong).
Concrètement, les nouvelles règles prévoient une réduction des plafonds de prêt hypothécaire. Pour les logements inférieurs à 1,5 milliard de wons, le plafond reste fixé à 600 millions de wons (environ 440 000 euros). Cependant, pour les biens entre 1,5 et 2,5 milliards de wons, ce plafond est abaissé à 400 millions de wons (environ 290 000 euros), et tombe à 200 millions de wons (environ 145 000 euros) pour les logements dépassant 2,5 milliards de wons.
La FSC a justifié ces mesures en expliquant qu’elles tiennent compte du prix auquel un prêt de 600 millions de wons peut être accordé dans les zones réglementées, où le taux d’endettement est limité à 40 %. Lors d’une audition parlementaire, le président de la FSC, Lee Eok-won, a déclaré :
« Nous avons pris cette mesure parce qu’il s’agissait d’une situation d’urgence dans laquelle les incendies se propageraient aux zones environnantes si les prix des maisons chères augmentaient, et si elles étaient laissées sans surveillance, les échelles d’habitation disparaîtraient. »
Ces nouvelles restrictions s’ajoutent à des mesures antérieures, prises le 27 juin, qui limitaient déjà l’accès aux prêts pour les acheteurs fortunés. Avant ces réglementations, environ 10 % des emprunteurs à Séoul bénéficiaient de prêts supérieurs à 600 millions de wons. Les mesures du 27 juin avaient déjà limité leur capacité d’endettement, et les nouvelles restrictions du 15 octobre réduisent encore davantage les plafonds de prêt pour les logements de luxe.
Certains experts estiment que ces mesures pourraient avoir un impact limité, car les acheteurs les plus riches disposent de suffisamment de liquidités pour contourner les restrictions de prêt. D’autres soulignent que ces réglementations pourraient surtout affecter les ménages qui cherchent à passer d’un logement plus modeste à un bien de luxe, sans pour autant freiner la demande globale. Le député Lee Yang-soo a illustré ce point en évoquant le cas de familles souhaitant agrandir leur logement :
« Un bébé est né dans un appartement de 18 pyeong dans le même complexe, et ils essaient de déménager dans un appartement de 26 pyeong, mais le prêt est de 600 millions de won pour 18 pyeong et de 400 millions de won pour 26 pyeong, ils ne peuvent donc pas déménager (la limite du prêt a été réduite). mais le gouvernement leur dit de « vivre là-bas ».