Les prix de l’immobilier dans les quartiers clés de Séoul ont augmenté régulièrement… Puis-je l’acheter maintenant ? [병오년 부동산]

Publié le 1er janvier 2026 à 07h23. Après une année de forte hausse, le marché immobilier de Séoul devrait poursuivre sa progression en 2026, notamment dans les quartiers prisés de Gangnam, malgré un environnement réglementaire inchangé et des restrictions de crédit.

• Les prix de l’immobilier dans les districts de Gangnam, Seocho et Songpa ont augmenté de 13,36 %, 13,79 % et 20,52 % respectivement au cours de l’année écoulée.
• Les zones périphériques de Séoul pourraient également connaître une hausse des prix, après une période de stagnation due aux réglementations sur les transactions foncières.
• Les experts prévoient que la demande soutenue et le manque d’offre neuve continueront de soutenir les prix, malgré les contraintes de financement.

La tendance haussière observée en 2023 et 2024 sur le marché immobilier séoulite devrait se maintenir en 2026, selon les analyses récentes. Les quartiers centraux, et plus particulièrement les districts de Gangnam, Seocho et Songpa, ont enregistré des augmentations significatives des prix des appartements, tirant la croissance globale du marché. Selon les données de la Chambre immobilière coréenne, les prix à Songpa-gu ont grimpé de 20,52 % au cours de l’année écoulée, suivis de Seocho-gu (+13,79 %) et Gangnam-gu (+13,36 %).

Cette dynamique s’étend également aux zones centrales situées au nord de la rivière Han, regroupées sous l’acronyme « Mayongseong » (Mapo, Yongsan et Seongdong-gu). Seongdong-gu a connu une augmentation de 18,72 %, Mapo-gu de 14 % et Yongsan-gu de 12,87 % sur la même période. La ceinture de la rivière Han n’est pas en reste, avec des hausses notables dans les districts de Yangcheon-gu (12,85 %), Gangdong-gu (12,3 %), Gwangjin-gu (12,02 %), Yeongdeungpo-gu (10,67 %) et Dongjak-gu (10,62 %).

L’entrée en fonction du nouveau gouvernement et la mise en place de réglementations immobilières plus strictes ont contribué à cette accélération des prix. Les mesures du 27 juin, limitant le montant des prêts hypothécaires à 600 millions de wons (environ 430 000 euros) dans la région métropolitaine, ont créé un sentiment d’urgence parmi les acheteurs potentiels, craignant de ne plus pouvoir accéder au marché en cas de nouvelles restrictions.

Malgré l’introduction de zones de permis de transaction foncière, regroupant Séoul et 12 zones du Gyeonggi-do à partir des mesures du 15 octobre, la hausse des prix dans les quartiers centraux de Séoul n’a pas été freinée. Les experts estiment que cette tendance devrait se poursuivre en 2026.

« Comme seuls certains prix de l’immobilier continuent d’augmenter dans une situation où il n’y a pas de changements majeurs dans l’environnement macroéconomique ou dans les politiques, les prix de l’immobilier à Mayongseong, y compris les trois districts de Gangnam, augmenteront également de la même manière que l’année dernière. Les transactions diminueront en raison des restrictions de prêt, etc., mais la hausse des prix sera maintenue. »

Kim Hyo-seon, membre principal du comité immobilier de la NH Nonghyup Bank

Yang Ji-young, experte de Shinhan Premier Pathfinder, souligne également l’importance de la rareté de l’offre et des contraintes de financement :

« Il n’y a pas beaucoup de nouvelle offre à Séoul, et les canaux d’investissement utilisant l’effet de levier sont pratiquement bloqués en raison du renforcement de la réglementation des prêts et des obligations de résidence réelles, donc l’environnement de marché centré sur les capitaux propres va perdurer. C’est une chose positive à long terme pour les grands appartements dans les trois districts de Gangnam et Yongsan-gu. »

Yang Ji-young, experte de Shinhan Premier Pathfinder

Les zones périphériques de Séoul, telles que Nowon-gu, Dobong-gu, Gangbuk-gu, Geumcheon-gu, Gwanak-gu et Guro-gu, ont connu une croissance plus modérée en 2025, avec des augmentations de prix cumulées allant de 0,85 % à 3,99 %. Cependant, les analystes prévoient un rattrapage en 2026, en raison de l’écart croissant avec les prix des quartiers centraux et de la possibilité d’un phénomène de « comblement des lacunes ». Jeong Bo-hyun, chercheur principal en immobilier au NH Investment & Securities Tax Center, estime que les prix pourraient augmenter dans ces zones, en particulier si le sentiment que « Séoul vaut mieux que le Gyeonggi-do » se renforce.

Les experts soulignent également que les réglementations sur les prêts, limitant le montant pouvant être emprunté à 1,5 milliard de wons, favorisent la hausse des prix dans les zones où l’offre est limitée. L’appartenance de ces zones à « Séoul » renforce également leur attractivité et leur potentiel de croissance.