Publié le 2025-10-07 23:40:00. Medellín a dépassé Bogotá pour devenir la ville colombienne la plus chère pour louer un logement en 2024, une tendance qui reflète un marché immobilier en mutation et une demande croissante pour la location au détriment de l’accession à la propriété.
- Medellín est désormais la ville colombienne où les loyers sont les plus élevés, dépassant Bogotá après des années de domination de cette dernière.
- La proportion de ménages locataires en Colombie a augmenté de manière significative, passant de 32 % en 2008 à 40,5 % en 2024.
- Le marché de la location représente désormais 8,8 % du PIB colombien, avec un impact notable sur l’inflation et le coût de la vie.
Selon une étude récente de la Banque de la République (Banque centrale colombienne), les disparités régionales en matière de prix des loyers sont considérables, pouvant atteindre 25 % même en tenant compte des caractéristiques structurelles des logements. Cette situation signifie qu’un même revenu nominal ne garantit pas le même niveau de bien-être dans toutes les villes du pays. L’étude, qui analyse les données de 2008 à 2024, révèle un changement de leadership : si Carthagène et Bogotá étaient parmi les villes les plus chères en 2008, Medellín a pris la tête en 2024, suivie par Barranquilla et Santa Marta.
L’étude souligne également une évolution dans le type de logement privilégié par les Colombiens. La location est devenue la principale forme de logement, avec une augmentation de la proportion de ménages locataires, passant de 32 % en 2008 à 40,5 % en 2024 au niveau national, et de 42,3 % à 49,8 % dans les zones urbaines les plus aisées. Parallèlement, la proportion de propriétaires a diminué, passant de 48,1 % à 35,2 % sur la même période.
Les auteurs du rapport, Luis Galvis-Aponte, Adriana Ortega-Arrieta et Adriana Rivera-Zárate, expliquent que la trajectoire de Medellín a été particulièrement notable depuis 2017, avec une ascension rapide et soutenue.
« D’ici 2024, c’est Medellín qui émerge en tant que leader, reflétant un processus de valorisation soutenu au cours de la dernière décennie, associé à son dynamisme commercial, à l’attraction touristique et à ses transformations urbaines. »
Luis Galvis-Aponte, Adriana Ortega-Arrieta et Adriana Rivera-Zárate, auteurs du rapport
Ils précisent que ce changement ne signifie pas une perte de pertinence de Bogotá, qui reste en deuxième position, mais plutôt la consolidation d’un système urbain plus polycentrique.
Le marché de la location pèse désormais 26,4 milliards de dollars, soit 8,8 % du produit intérieur brut (PIB) colombien. Ce segment a un impact significatif sur l’inflation et le coût de la vie urbaine, représentant un quart du panier de l’indice des prix à la consommation (IPC). En raison de l’indexation légale, les loyers ont tendance à évoluer en fonction de l’inflation. En 2024, l’indice des loyers a augmenté de 6,52 % pour les baux en vigueur et de 6,28 % pour les baux accusés, légèrement supérieur à l’inflation globale de 5,81 %.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation. L’essor de la construction, l’augmentation des terres urbaines et la difficulté d’accès au crédit hypothécaire contribuent à la hausse des loyers. De plus, le lancement de logements d’intérêt social (VIS) a diminué de 10,2 % par an en 2024, et les initiations de construction ont chuté de 9,3 %. La suspension du programme “Mi Casa Ya” a également généré de l’incertitude dans le secteur de la construction et affecté la confiance des acheteurs et des investisseurs. Néanmoins, Fedelonjas prévoit une augmentation de 2 % du PIB immobilier en 2025, grâce à une reprise au second semestre de 2024.
Selon Mario Ramírez, président de Fedelonjas,
« Bien que les taux d’intérêt aient baissé, environ 9,25 % seront maintenus avec une inflation de 5 %, même au-dessus de la plage cible. »
Mario Ramírez, président de Fedelonjas
Il met en garde contre les implications économiques et sociales profondes de la suspension des subventions.
La demande évolue également. Les nouveaux modes de vie favorisent la recherche de logements plus petits, tandis que le travail hybride et le désir d’espaces verts stimulent l’intérêt pour les appartements et les bureaux familiaux. Selon Paola Suárez, vice-présidente de la commercialisation de l’assurance Bolívar et de l’écosystème immobilier d’El Libertador – Cienadras,
« Les nouveaux modes de vie augmentent la demande de sections, tandis que le travail hybride et la recherche d’espaces verts accrochent l’intérêt pour les appartements et les bureaux de famille. »
Paola Suárez, vice-présidente de la commercialisation de l’assurance Bolívar et de l’écosystème immobilier d’El Libertador – Cienadras
Malgré le rêve de posséder un logement, qui reste fort chez 84 % des Colombiens, seulement 39 % en sont propriétaires. 51 % considèrent que les prix des propriétés sont abusifs et 49 % estiment que les taux d’intérêt constituent le principal obstacle. La Colombie est le deuxième pays le plus obsédé par l’acquisition d’un logement (60 %), après la Corée du Sud (67 %). Cependant, 64 % des personnes interrogées estiment que les propriétaires abusent des locataires et 60 % pensent qu’ils ne pourront jamais se permettre d’acheter une maison, ce qui reflète un décalage entre les revenus et les prix du marché.
En 2025, Medellín, bien que toujours en tête des publications de location, a réduit sa part de marché, passant de 49,04 % en 2024 à 31,27 %. Bogotá a augmenté sa part, passant de 9,61 % à 13,75 %. Des municipalités telles qu’Envigado, Rionegro et Sabaneta consolident également leur importance. Dans les ventes de nouveaux logements, la plus forte croissance a été enregistrée à Barranquilla (100 %), dans les municipalités adjacentes à Bogotá (59 %) et à Bucaramanga (53 %).
Pour en savoir plus sur les tendances du marché immobilier : Les villes colombiennes avec la plus forte augmentation du prix du logement selon le Danois.
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