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Pour chaque problème complexe, plaisantait le satiriste américain HL Mencken, il existe une réponse claire, plausible et erronée. Il ne pourrait y avoir de meilleur verdict sur le contrôle des loyers comme solution aux problèmes du secteur locatif privé britannique.
Dommage donc que les politiciens travaillistes envoient des signaux contradictoires sur la question à l’approche des élections. Alors que la position officielle du parti travailliste est que le contrôle des loyers est pas de politique de partila chancelière fantôme Rachel Reeves a récemment déclaré qu’elle pouvait voir des arguments en faveur d’un contrôle des loyers dans les zones locales, même si elle n’était pas favorable à une « approche globale ».
Son commentaire intervient alors que le parti tente de se distancier d’un rapport commandé recommandant que le contrôle des loyers soit indexé sur le plus bas de la croissance des salaires locaux ou de l’augmentation de l’indice des prix à la consommation. Pendant ce temps, Sadiq Khan, le maire travailliste de Londres, a demandé dans le passé le pouvoir de geler les loyers dans la capitale britannique.
L’inquiétude pour ceux qui se trouvent au bas du marché immobilier est compréhensible. Au cours des 12 mois précédant avril, les loyers privés au Royaume-Uni ont augmenté de 8,9 pour cent, bien au-dessus de l’inflation des prix à la consommation de 2,3 pour cent. Le soutien financier accordé à ceux qui sont aux prises avec la montée en flèche des loyers s’est progressivement érodé, tandis que la diminution du logement social depuis la vente des logements sociaux dans les années 1980 thatchériennes n’a pas été inversée.
Pourtant, l’histoire du contrôle des loyers, depuis son introduction pendant la Première Guerre mondiale jusqu’à son abandon en 1989, est une leçon de choses sur la loi des conséquences involontaires.
La combinaison de l’inflation et du contrôle des loyers après 1945 a entraîné une baisse constante du revenu réel des propriétaires de logements. Cela les a dissuadés d’investir dans de nouveaux logements louables ou de dépenser de l’argent pour l’entretien de propriétés existantes.
Les locataires ne pouvaient pas déménager de peur de perdre des loyers inférieurs au marché et, potentiellement, la sécurité d’occupation. Cela a eu des conséquences néfastes sur la mobilité du marché du travail et a conduit à un gaspillage du parc immobilier, la réduction des effectifs en fonction des personnes âgées entraînant une lourde pénalité financière.
L’effondrement du secteur locatif privé a atteint son apogée dans les années 1960 et 1970 avec la grande vague de gentrification dans les centres-villes britanniques. Cela a parfois été décrit dans les médias comme un processus inoffensif par lequel de jeunes professionnels entreprenants s’installaient dans des quartiers délabrés et les transformaient en endroits salubres et plus sûrs.
En réalité, la gentrification n’était qu’une question d’arbitrage financier. Dans une enquête publié dans le Times en 1973, j’ai montré comment deux marchands immobiliers peu connus possédant un empire commercial privé d’environ 500 sociétés avaient acheté de vastes étendues d’Islington, Camden Town, Fulham et d’autres quartiers du centre de Londres. Ce qu’eux et d’autres spéculateurs faisaient, c’était exploiter la différence entre la faible valeur marchande des propriétés avec des locataires protégés et la valeur beaucoup plus élevée des propriétés avec possession vacante.
Les spéculateurs employaient des « winklers », ou hommes de paille, pour inciter les locataires à quitter, par des moyens justes ou grossiers. Cela a semé la peur et la détresse parmi les locataires tout en perturbant les communautés. La fureur qui a suivi ces révélations a incité Richard Crossman, le ministre travailliste dont la loi sur les loyers de 1965 cherchait à affiner le système de contrôle des loyers, à déclarer que la loi n’avait pas réussi à protéger les locataires.
Au moment de la déréglementation des loyers en 1989, la part du secteur locatif privé dans le parc immobilier était tombée à un dixième, contre neuf dixièmes en 1915.
La leçon à tirer ici est que le contrôle des loyers, avec ses incitations perverses, détourne l’attention de la réalité selon laquelle la crise de l’accessibilité au logement provient principalement des prix exorbitants des terrains. John Muellbauer, de l’université d’Oxford, a découvert que plus de 70 pour cent de la valeur des maisons réside dans la valeur du terrain.
La voie la plus fructueuse pour les travaillistes serait donc de s’attaquer au méli-mélo actuel de taxes foncières qui favorisent fortement l’occupation par le propriétaire plutôt que la location. Citons en exemple la recommandation de l’OCDE, soutenue par Muellbauer, de passer des taxes sur les transactions foncières à des taxes annuelles sur la valeur foncière, avec un report approprié pour les ménages pauvres en liquidités.
En plus d’élargir l’assiette fiscale (actuellement étendue), cela pourrait potentiellement améliorer la mobilité de la main-d’œuvre, réduire les inégalités régionales, garantir une plus grande part des gains exceptionnels de la planification au public et freiner l’essor du crédit immobilier qui évince les investissements plus productifs. Il devrait être calibré pour encourager le verdissement du parc immobilier.
Les tentatives précédentes visant à inscrire la taxe sur la valeur foncière à l’ordre du jour ont échoué face à l’opposition véhémente des intérêts fonciers. Cela reste difficile, sans doute, pour les conservateurs. Mais pourquoi cela devrait-il effrayer le Labour renaissant, qui a le vent en poupe ? Les prix sont nombreux et riches.
