La Cour de cassation a récemment précisé que pour les investissements immobiliers défiscalisés, le délai de prescription de cinq ans débute au jour où le risque se réalise concrètement. Cette décision protège les acquéreurs dont le préjudice, comme l’impossibilité de rembourser un prêt, ne se manifeste que tardivement.
Le mécanisme du point de départ « glissant » et la règle des cinq ans
En droit français, la prescription extinctive sert de rempart à l’incertitude juridique. Selon l’article 2219 du Code civil, « L’action en justice se prescrit par le temps ». Pour la majorité des actions personnelles, le délai de droit commun est fixé à cinq ans par l’article 2224 du Code civil, comme le souligne Victoris Avocat.
L’enjeu majeur ne réside pas dans la durée du délai, mais dans son déclenchement. La réforme du 17 juin 2008 a instauré un point de départ dit « glissant ». Le chronomètre ne démarre pas nécessairement à la signature du contrat, mais au moment où la victime a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir en justice.
Cette nuance est cruciale en matière de responsabilité contractuelle. La jurisprudence établit que le délai ne court qu’à partir de la réalisation du dommage ou de sa révélation à la victime, à condition que celle-ci prouve qu’elle n’en avait pas connaissance auparavant.
Rentabilité insuffisante : l’arrêt du 10 juin 2026
L’application de ce principe devient complexe face à une « situation dommageable continue », où le préjudice se révèle progressivement. C’est le cœur du litige tranché par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 juin 2026, selon les informations de Dalloz Actualité.
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Dans cette affaire, des investisseurs avaient acquis des biens immobiliers entre 2006 et 2008 sur les conseils de sociétés de gestion. Ils invoquaient un manquement à l’obligation de conseil en raison d’une rentabilité économique insuffisante et d’une surestimation de la valeur des immeubles.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait initialement jugé l’action irrecevable. Les juges estimaient que les investisseurs avaient compris que la rentabilité prévue était inatteignable dès la première année déficitaire (2011 pour le gérant et 2014 pour la société). En août 2020, le délai de cinq ans était donc expiré.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt. Elle considère que la simple connaissance d’une probable rentabilité déficitaire ne suffit pas à déclencher la prescription. Le dommage doit être réalisé et non simplement suspecté.
La réalisation du risque dans les opérations de défiscalisation
Le cas des investissements locatifs avec prêt est encore plus spécifique. Lorsqu’un acquéreur utilise un emprunt avec différé d’amortissement, le préjudice financier peut rester invisible pendant plusieurs années.
Comme le rapporte Dalloz Étudiant, un couple d’investisseurs ayant conclu une opération le 30 juillet 2009 n’a assigné les professionnels qu’en janvier 2017. La cour d’appel avait initialement fixé le point de départ à la signature du contrat en 2009, rendant l’action prescrite.
La Haute juridiction a toutefois apporté une correction pragmatique. Dans ce type de montage, le point de départ de l’action en responsabilité est le jour où le risque s’est réalisé. Plus précisément, c’est le moment où l’acquéreur apprend qu’il sera dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix permettant de rembourser le capital emprunté.
Cette approche est confirmée par Lexbase, qui souligne que la manifestation du dommage résulte des faits révélant l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue.
Comparaison : Immobilier vs Produits Financiers
La détermination du point de départ varie selon la nature de l’investissement. Alors que l’immobilier repose sur la réalisation d’un risque de revente ou de rentabilité, les produits financiers suivent souvent une logique de rupture brutale.
| Type d’investissement | Point de départ privilégié | Événement déclencheur |
|---|---|---|
| Immobilier défiscalisé | Réalisation du risque | Impossibilité de rembourser le capital ou rentabilité avérée insuffisante |
| Produits financiers (ex: Aristophil, Maranatha) | Perte financière certaine | Ouverture de la procédure collective (liquidation judiciaire) |
Selon Décideurs Juridiques, pour des affaires comme celles d’Aristophil ou de Maranatha, plusieurs juridictions retiennent la date de la déconfiture du groupe comme point de départ, car c’est à cet instant que se réalise la « perte certaine de son investissement ».
L’impact pour les conseillers en gestion de patrimoine
Ces évolutions jurisprudentielles déplacent le risque vers les professionnels. Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), les banques et les promoteurs ne peuvent plus compter sur la simple signature du contrat ou sur les premiers signes de déficit pour se protéger derrière la prescription.
“La détermination du point de départ du délai de prescription nécessite, pour le juge, de qualifier le dommage subi”Analyse juridique, via Décideurs Juridiques
Le juge doit désormais qualifier précisément le dommage : s’agit-il d’une simple déception sur la rentabilité ou d’une impossibilité financière concrète ? Cette distinction est fondamentale. Si le dommage est qualifié comme une impossibilité de remboursement du capital, le délai de cinq ans peut commencer bien après la fin de la période de défiscalisation.
Pour les investisseurs, cela signifie une fenêtre d’action élargie. Pour les professionnels, cela impose une rigueur accrue dans le devoir d’information et de mise en garde, car leur responsabilité peut être engagée sur des opérations conclues il y a plus de cinq ans, dès lors que le préjudice ne s’est manifesté que récemment.
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