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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
Cette semaine, la Nationwide Building Society a indiqué que le prix moyen des logements au Royaume-Uni était de 271 619 £ en juin, car il a chuté de 0,8% inattendu par rapport à mai – la plus grande baisse mensuelle en deux ans.
Mais à quel point cela est-il utile, étant donné que, selon les mots de mon défunt ami Charles Fairhurst, «tout résidentiel est local»? Ce qu’il voulait dire, c’est que le prix ou le loyer d’une maison – et qu’il soit acheté, loué ou même construit – est déterminé autant par des facteurs locaux que par les facteurs nationaux, tels que les taux hypothécaires ou la fiscalité.
Les facteurs locaux peuvent affecter la quantité que cela vaut et à quel point quelqu’un est disposé à y vivre. Cela comprend les détails de la propriété, tels que son emplacement, mais peut également s’étendre à des facteurs moins faciles à quantifier, comme la façon dont l’acheteur potentiel se sent lorsqu’il franchit la porte – je voulais acheter ma maison dans une minute suivant l’entrée. Cette variation conduit à une large distribution des prix et de la croissance des prix qu’une seule mesure nationale des prix des maisons ne peut pas facilement refléter. Les perspectives pour le marché du logement britannique en total semblent médiocres, avec la stagnation des prix et des activités étant le résultat le plus probable au cours des prochaines années. Mais les performances des marchés locaux du logement pourraient être très différents.
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Les marchés locaux du logement ont tendance à suivre ce que les agents immobiliers appellent le cycle du marché du logement. Dans les premiers stades du cycle, comme la suite du début des années 90 ou de la fin des années 2000, l’activité du marché du logement a tendance à se remettre en premier dans le centre de Londres avant que la reprise ne s’étende au nord et au sud-ouest de la capitale. Il s’installe ensuite dans les comtés d’origine et plus loin dans les parties les plus chères du sud de l’Angleterre. Finalement, si le cycle continue assez longtemps, il se propage sur les marchés les moins chers. Par exemple, lorsque je commence à voir Kilmarnock, un endroit où j’ai eu des liens familiaux, en tête des graphiques pour la croissance des prix des maisons, je sais que nous sommes probablement dans les dernières étapes du cycle.
Il y a eu des signes que nous sommes dans la dernière partie du cycle depuis un certain temps maintenant. La région du Conseil d’East Ayrshire, domicile de Kilmarnock, a commencé à atteindre l’extrémité supérieure des palmarès de croissance des prix des autorités locales en 2019 et, comme je l’ai exploré dans un article précédent, le marché du logement central de Londres stagne depuis 2014.
Il y a eu un bref intermède après la pandémie, en raison de la course à l’espace, avec une explosion d’activité et de croissance des prix des maisons à travers le pays – y compris dans le sud de l’Angleterre. Mais depuis que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter en 2022, il y a eu une nouvelle divergence entre le sud de l’Angleterre et le reste du Royaume-Uni – renforçant l’opinion que nous sommes dans les derniers stades du cycle du marché du logement.
Bien que la hausse des taux soit un phénomène national, il a eu des impacts différents sur les marchés locaux. Alors que l’impact immédiat de la hausse des taux en 2022 était similaire à travers le pays, les prix baissant d’environ 5%, la trajectoire des prix locaux du marché du marché a été plus variée depuis lors. Les prix à Londres et dans le sud de l’Angleterre ont peut-être stagné, mais les marchés dans le reste du Royaume-Uni se sont rapidement rétablis – avec des prix nominaux maintenant supérieurs à leur pic de 2022 dans de nombreux endroits.
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La raison de cette variation est que les emprunteurs hypothécaires dans des parties plus coûteuses du marché, comme le sud de l’Angleterre, ont eu tendance à contracter des prêts plus importants par rapport à leurs revenus que dans d’autres parties du pays. Malheureusement, la hausse des taux hypothécaires rend ces prêts plus importants inabordables et donc moins de personnes peuvent se permettre d’acheter. Pendant ce temps, ceux qui peuvent encore acheter sont bloqués avec des remboursements hypothécaires plus élevés. Par exemple, les données financières du Royaume-Uni pour le premier trimestre de 2025 montrent que le premier acheteur typique du sud-est de l’Angleterre avait des remboursements hypothécaires égaux à 23,8% de leur revenu brut, contre 19,4% dans leurs régions du nord de l’Angleterre et de l’Irlande du Nord. C’est plus élevé qu’il y a quelques années, mais montre qu’il est encore capable d’emprunter sur des marchés plus abordables, malgré l’environnement actuel du taux hypothécaire. En conséquence, les marchés avec des ratios de prix / bénéfices inférieurs ont généralement vu les prix augmenter au cours des deux dernières années, tandis que les marchés plus chers ont connu des prix baisser.
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Pour l’avenir, il semble que cette variation du marché local va se poursuivre. Un défi croissant pour les marchés plus chers est le nombre croissant de maisons répertoriées à vendre. L’analyse Zoopla montre une relation inverse entre les changements des prix des logements et le nombre de maisons répertoriées pour la vente au cours de la dernière année. Les augmentations les plus importantes du nombre de maisons à vendre ont été enregistrées dans le sud de l’Angleterre, où la croissance des prix a été plus modérée, tandis que le reste du Royaume-Uni a connu une croissance plus limitée des maisons disponibles à l’achat et, en combinaison avec une meilleure abordabilité, une croissance des prix plus élevée.
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Il semble y avoir un décalage sur les marchés plus chers entre le prix que les vendeurs veulent et ce que les acheteurs peuvent se permettre. De nombreux vendeurs potentiels ont des attentes de prix qui ont été fixées sur le marché post-pandémique lorsque la demande des acheteurs a été soutenue par des taux hypothécaires inférieurs à 2%.
Malheureusement, la plupart des acheteurs sont désormais limités par des taux hypothécaires à 4% ou plus. Les ventes se produisent toujours là où les attentes des prix du vendeur sont réalistes, mais il y a un nombre croissant de maisons où ce n’est pas le cas. Par exemple, Zoopla rapporte que, bien que le délai moyen de vendre soit de 45 jours, 22% des maisons cotées sont sur le marché depuis plus de six mois.
Plutôt que de marquer la fin du cycle du marché du logement précédent, la hausse des taux hypothécaires a renforcé les modèles habituellement observés dans ses dernières étapes. Pour l’avenir, il n’est pas encore clair ce qui pourrait déclencher la fin de cette impasse au-delà d’une stagnation lente continue avec l’abordabilité de l’amélioration en raison de la hausse des revenus et d’un léger assouplissement des taux hypothécaires.
Alors, où cela laisse-t-il l’indice national des prix des maisons au Royaume-Uni et d’autres indicateurs nationaux? Ils sont toujours utiles comme mesure pour la santé générale et la direction du marché du logement, mais si vous cherchez à vendre ou à construire une maison, il est important de faire attention à ce qui se passe sur votre marché local. Si vous ne le faites pas, vous trouverez peut-être votre maison ajoutée à la liste croissante de ceux qui ont du mal à vendre.
Neal Hudson est analyste du marché du logement et fondateur de la société de conseil Builtplace
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