Resserrement des prêts immobiliers pour contrôler les prix de l’immobilier… « Capacité réduite pour les gens ordinaires d’acheter leur propre logement »

Publié le 26 novembre 2025 à 15h04. Les autorités financières sud-coréennes envisagent de durcir les règles sur les prêts hypothécaires dans un contexte de marché immobilier surchauffé, tout en cherchant à réorienter les investissements vers le secteur productif.

• Les prix de l’immobilier à Séoul continuent de grimper, malgré les mesures gouvernementales récentes.
• L’augmentation de la pondération des risques (RW) sur les prêts hypothécaires pourrait freiner la spéculation immobilière.
• Les banques sud-coréennes anticipent une possible contraction de l’offre de crédit si les réglementations se durcissent.

Malgré les efforts déployés par le gouvernement, le marché immobilier sud-coréen affiche une résistance inattendue. Selon les données de KB Real Estate, les prix de vente des appartements à Séoul ont augmenté de 1,72 % en novembre par rapport au mois précédent, atteignant la plus forte hausse en cinq ans et deux mois, depuis septembre 2020 (où l’augmentation était de 2,00 %). Cette progression, supérieure de 0,26 point de pourcentage au taux enregistré le mois dernier (1,46 %), témoigne d’une dynamique persistante.

Les mesures immobilières du 27 juin et celles du 15 octobre, qui ont regroupé les 25 districts autonomes de Séoul en zones réglementées et limité les prêts hypothécaires, n’ont pas suffi à refroidir le marché. Les prévisions de l’Institut coréen de politique de construction, présentées lors d’un séminaire sur les perspectives économiques de la construction et du logement pour 2026, anticipent même une nouvelle hausse des prix de vente de l’immobilier dans la zone métropolitaine, de l’ordre de 2 à 3 %, en raison d’une offre structurellement insuffisante.

Le gouvernement s’inquiète de la concentration excessive des fonds dans l’immobilier. La Banque de Corée estime que le volume du crédit immobilier s’élevait à 1 932 500 milliards de wons (environ 1 398 milliards d’euros) à la fin de l’année dernière, représentant 49,7 % du crédit privé total. Le président Lee Jae-myung a souligné à plusieurs reprises que le logement est devenu un instrument d’investissement et de spéculation, contribuant à l’instabilité du marché.

Pour freiner cette tendance, les autorités financières envisagent d’augmenter la pondération des risques appliquée aux prêts hypothécaires. Cette mesure, déjà adoptée par d’autres pays comme Hong Kong (qui a porté cette pondération de 15 % à 25 % en 2017), la Norvège (augmentation de 5 points de pourcentage à 25 % en juillet dernier) et la Suède (maintien à 25 % depuis 2018), pourrait rendre les prêts hypothécaires moins attractifs et ainsi limiter la demande.

Cependant, cette perspective suscite des inquiétudes dans le secteur financier. Certains craignent que cela n’affecte la stabilité du logement et l’accès au crédit pour les ménages modestes et la classe moyenne. Un responsable du secteur financier a déclaré : «

« Je suis tout à fait d’accord avec l’intention du gouvernement de canaliser l’argent immobilisé dans l’immobilier vers le secteur productif »,

mais a souligné :

« La majorité des consommateurs de prêts hypothécaires sont le grand public, en particulier la classe moyenne et la classe ouvrière. En limitant les prêts hypothécaires, le fardeau du loyer mensuel augmente, ce qui a des effets secondaires sur la sécurité du logement et la formation d’actifs des gens ordinaires. »

Responsable du secteur financier Il plaide pour une approche plus nuancée.

Les banques sud-coréennes anticipent déjà un durcissement des conditions de crédit. KB Kookmin Bank a bloqué les nouvelles demandes de prêts hypothécaires destinés à financer des achats cette année, et Hana Bank a suivi le mouvement en restreignant les demandes de prêts étatiques et de prêts jeonse. Shinhan Bank et Woori Bank pourraient également prendre des mesures similaires. Un responsable bancaire a averti que le renforcement de la réglementation sur les prêts hypothécaires pourrait aggraver la « falaise des prêts » de fin d’année.

Le secteur bancaire s’inquiète également de l’impact sur ses marges. Un responsable bancaire a expliqué : «

« Si les réglementations en matière de fonds propres pour les prêts hypothécaires sont encore renforcées, les banques devront accumuler davantage de capital et n’auront finalement d’autre choix que de réduire l’offre de prêts. »

Responsable bancaire Les bénéfices pourraient ainsi diminuer, incitant les banques à rechercher d’autres sources de revenus, comme les commissions.

Parallèlement, le secteur financier plaide pour un assouplissement des réglementations en matière de capital sur les prêts aux entreprises, afin de favoriser la « grande transformation de la finance productive ». La pondération des risques moyenne des prêts aux entreprises est actuellement d’environ 43 %, et une réduction de ce taux pourrait encourager les investissements dans ce secteur. Le vice-président de la Commission des services financiers, Kwon Dae-young, a toutefois souligné la nécessité de tenir compte des normes internationales avant de prendre une telle décision. Il a également rappelé que des mesures d’assouplissement avaient déjà été prises pour les actions et les fonds, créant ainsi une certaine marge de manœuvre financière.

La Commission des services financiers a récemment abaissé la pondération des risques des actions de 400 % à 250 %, conformément aux normes de la BRI (Banque des règlements internationaux), lors de la « 1ère conférence sur la grande transformation de la finance productive ». Les exigences en matière de pondération des risques pour les fonds ont également été assouplies et rationalisées.

Kim Byeori, journaliste