Publié le 16 mai 2024. La sous-estimation des prix immobiliers lors des enchères, une pratique courante en Australie, est de plus en plus surveillée par les autorités, qui multiplient les amendes. Cette tactique, bien que répandue, a un impact psychologique significatif sur les acheteurs potentiels.
- Les autorités de l’État de Victoria ont infligé plus de 2,3 millions de dollars d’amendes à plus de 200 agents immobiliers pour sous-cotation.
- De nouvelles directives obligent désormais les agents à justifier leurs estimations de prix en se basant sur des ventes comparables récentes et pertinentes.
- Les experts soulignent que la sous-cotation crée une pression artificielle sur les acheteurs et peut les amener à prendre des décisions financières imprudentes.
Depuis des années, la sous-cotation est un secret de polichinelle dans le secteur immobilier australien, un véritable fléau pour les acheteurs en quête de leur premier logement. Malgré les efforts déployés pour lutter contre cette pratique, elle persiste, selon David Meadows, courtier en financement immobilier basé à Melbourne. Il explique que cela engendre une perte de temps considérable pour les acheteurs et a un réel « impact mental » sur ceux qui tentent d’entrer sur le marché.
« On souhaiterait que la fourchette de prix annoncée reflète le prix de réserve », souligne M. Meadows. « Mais ce n’est malheureusement pas souvent le cas. C’est une pratique bien connue dans le milieu. » Il illustre son propos avec un exemple récent : une propriété annoncée entre 1,55 et 1,6 million de dollars australiens a finalement été vendue aux enchères pour environ 1,92 million de dollars, soit près de 20 % au-dessus de la fourchette initiale. « Ce n’est pas une exception, c’est simplement une autre journée à Hawthorne », constate-t-il.
Bien que tous les agents immobiliers ne soient pas coupables de cette pratique, ceux qui sous-estiment les prix peuvent détourner l’attention des acheteurs vers des biens annoncés de manière plus honnête, rendant la tâche plus difficile pour les agents scrupuleux. « Je connais beaucoup d’excellents agents qui sont éthiques et n’aiment pas sous-coter, mais leurs concurrents le font tous », déplore M. Meadows.
Ces dernières années, le gouvernement de l’État de Victoria a intensifié sa lutte contre la sous-cotation. Au début de l’année, 20 inspecteurs du groupe de travail sur la sous-cotation ont assisté à 20 ventes aux enchères dans la banlieue de Melbourne lors d’une opération ciblée. Ce groupe de travail, créé en 2022 et devenu permanent l’année dernière, a infligé des amendes à plus de 200 agents immobiliers, pour un total de 2,3 millions de dollars de pénalités, et a émis 290 avertissements officiels.
Récemment, le ministère de la Consommation a publié de nouvelles directives, obligeant les agents immobiliers à prendre en compte des détails spécifiques sur les propriétés similaires récemment vendues dans la région lorsqu’ils justifient leur estimation de prix. Ils devront notamment tenir compte de l’état de rénovation des biens, des ventes récentes de propriétés identiques dans le même secteur, ainsi que des similitudes ou des différences en matière de zones scolaires et de proximité des commodités publiques.
M. Meadows se réjouit de ces nouvelles règles et soutient les efforts déployés pour réprimer la sous-cotation, mais s’interroge sur leur efficacité réelle. « C’est un pas dans la bonne direction », affirme-t-il. « Mais un véritable changement ne se produira que lorsque les prix de réserve ne pourront pas être fixés le jour de l’enchère. » Il souligne que plus un agent immobilier parvient à attirer de personnes à une vente aux enchères, plus il peut créer un sentiment d’urgence et inciter les acheteurs à dépasser leurs limites financières.
« La concurrence crée un sentiment d’urgence. Et s’il y a 100 personnes présentes et que 99 d’entre elles n’ont pas les moyens d’acheter la propriété, vous ne pourrez jamais le savoir, n’est-ce pas ? », explique M. Meadows. « Cela oblige les gens à prendre des décisions financières qu’ils ne prendraient pas habituellement s’ils n’étaient pas soumis à cet environnement sous haute pression. »
Fort de plus d’une décennie d’expérience dans le secteur, M. Meadows a constaté l’impact psychologique que la sous-cotation peut avoir sur les acheteurs, dont les espoirs sont souvent déçus par des annonces trompeuses. « Je comprends que les agents travaillent pour le compte du vendeur et que leur rôle est de maximiser le prix de vente, et c’est légitime, mais ils ont également une obligation éthique envers les acheteurs potentiels de ne pas leur faire perdre leur temps pendant des mois », conclut-il.
En vertu de la loi de l’État de Victoria, les agents qui sous-estiment les prix s’exposent à des pénalités de plus de 40 000 dollars australiens et à une perte potentielle de leurs commissions de vente. Les entreprises, quant à elles, peuvent être condamnées à des pénalités pouvant atteindre 50 millions de dollars en vertu de la loi australienne sur la consommation. La Nouvelle-Galles du Sud a également intensifié sa lutte contre cette pratique ces dernières années, menaçant les agents pris en flagrant délit de lourdes amendes.
À Victoria, vous pouvez signaler les actes suspects de sous-cotation ici.