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Publié le 16 mai 2024. Le marché des bureaux à Dublin montre des signes de ralentissement, avec des investisseurs majeurs confrontés à des difficultés et des taux d’inoccupation en hausse, reflétant un changement de dynamique après l’attrait initial pour le secteur technologique.

• Le fonds d’investissement Blackstone est en négociation pour restituer les clés du 75 St Stephen’s Green à ses créanciers.
• Les taux d’inoccupation à Dublin ont doublé au cours des six dernières années, dépassant ceux de Paris, Londres et Lisbonne.
• D’autres fonds, comme Brookfield Asset Management et Henderson Park, connaissent également des difficultés avec leurs investissements dans les bureaux dublinois.

Un immeuble de cinq étages, situé à proximité de l’ancienne demeure de la famille Guinness dans le centre de Dublin, symbolise les difficultés croissantes rencontrées par certains segments du marché immobilier de bureaux irlandais. Le propriétaire, Blackstone, est en pourparlers avec ses prêteurs pour leur rendre le 75 St Stephen’s Green, un bâtiment acquis en 2019 dans le cadre d’un portefeuille plus vaste.

Blackstone a déclaré avoir déjà déprécié la valeur de ces actifs. « Ces actifs ont été prudemment ramenés à zéro il y a quelque temps, compte tenu des vents contraires bien documentés auxquels est confronté le marché irlandais des bureaux », a déclaré un porte-parole de l’entreprise. Blackstone souligne que ces difficultés sont rares dans son portefeuille mondial de 600 milliards de dollars (513 milliards d’euros), où son exposition aux bureaux reste limitée.

Blackstone n’est pas seul à subir les conséquences de ce retournement de situation. D’autres investisseurs importants, tels que Brookfield Asset Management et Henderson Park, voient leurs paris sur le marché des bureaux technologiques de Dublin se dégrader. Après l’essor initial stimulé par la pandémie, la demande s’est effondrée tandis que l’offre augmentait, entraînant un taux d’inoccupation dépassant désormais les 17 %, l’un des plus élevés d’Europe.

John McCartney, professeur d’immobilier à l’Université technologique de Dublin, explique que Dublin avait attiré les investissements grâce à sa capacité à séduire et à retenir les entreprises du secteur technologique américain.

« Les bureaux de Dublin semblaient être un bon choix en raison de la capacité de la ville à attirer et à retenir les investissements du secteur technologique américain. »

John McCartney, professeur d’immobilier à l’Université technologique de Dublin

Il anticipe que la pression sur les propriétaires d’immeubles plus anciens augmentera, les obligeant à réduire les loyers, ce qui pourrait déclencher une spirale baissière.

Ce ralentissement s’inscrit dans un contexte européen plus large, marqué par la fin de l’ère des taux d’intérêt bas et une baisse de la valeur des biens immobiliers. Dans de nombreuses villes, un manque de nouvelles constructions et une forte demande locative ont partiellement compensé ces difficultés. Cependant, à Dublin, l’augmentation rapide de l’offre a exacerbé la situation.

Selon le courtier CBRE, le taux d’inoccupation à Dublin a doublé au cours des six dernières années, dépassant les 10 % enregistrés à Paris et les 8 % à Londres et Lisbonne. Une grande partie de cette augmentation concerne les bureaux en périphérie, bien que les loyers dans les quartiers prisés aient également diminué d’environ 11 % depuis 2022, selon Knight Frank.

Cette situation a entraîné une forte diminution des nouveaux projets immobiliers, ce qui pourrait à terme entraîner une hausse des loyers. Cependant, cela n’offre guère de réconfort aux sociétés de capital-investissement qui ont investi massivement dans le marché irlandais à l’époque des taux d’intérêt bas. La baisse des valorisations et l’échéance des prêts les ont laissés vulnérables.

Entre 2019 et 2022, Blackstone, Brookfield et Henderson Park ont investi au moins 5 milliards d’euros en dettes et en capitaux propres dans les bureaux de Dublin. Blackstone a notamment déboursé 535 millions d’euros pour acquérir le portefeuille dit Cedar auprès de Starwood Capital Group, avec un financement mezzanine de Starwood et une dette senior de Pimco.

Une partie de ce portefeuille a depuis été vendue, mais les 92 millions d’euros restants ont été dépréciés, selon une source informée. Blackstone rend les clés dans le cadre d’un accord mutuel, a précisé cette source, qui a souhaité rester anonyme. Des négociations sont en cours et une restructuration pourrait encore être envisagée.

Blackstone affirme que cet incident est une exception. La société a investi ou financé environ 3 milliards d’euros dans l’immobilier à Dublin, acquérant des bureaux loués à des entreprises telles que Meta Platforms et Amazon. Elle souligne que son portefeuille irlandais est concentré sur des actifs nouvellement construits de haute qualité, loués à des locataires de premier plan à long terme. « Même si la volatilité à court terme peut persister, le marché des bureaux de Dublin est bien positionné pour le long terme », a déclaré la société.

Henderson Park a également été touchée. La société a déprécié la valeur des propriétés de HPREF Dublin Office Bidco Limited, l’entité qui a pris le contrôle de Green Reit, de 271,6 millions d’euros et a enregistré une perte cumulée de 347 millions d’euros. Henderson Park a rééquilibré son portefeuille vers des installations industrielles et logistiques, mais certains bureaux restent encore à occuper, notamment au Central Park, où Vodafone doit quitter les lieux.

Brookfield a également fait partie des soumissionnaires pour Green REIT en 2019, mais a finalement acquis HiberHibernia Reitate en 2022 pour 1,1 milliard d’euros, juste avant le début du cycle de hausse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne. La valeur des propriétés a depuis été dépréciée de 250 millions d’euros, et la dette garantie contre Hibernia a été refinancée, passant de 900 millions d’euros à 700 millions d’euros.

Malgré ces difficultés, Brookfield reste optimiste. « Le portefeuille d’actifs de haute qualité et bien situés d’Hibernia bénéficie d’un taux d’occupation de 98 % et d’une base de locataires diversifiée », a déclaré la société.

Quelques signes encourageants émergent. Le troisième trimestre 2025 a enregistré le plus fort volume de transactions depuis plus d’un an, et certains indicateurs suggèrent une reprise des loyers, selon les données compilées par CBRE. Cependant, le constructeur irlandais Glenveagh Properties a récemment averti qu’il pourrait falloir attendre 2028 avant que son Freight Building, situé dans les quais nord de Dublin, ne soit entièrement occupé et prêt à être vendu.

Au 75 St Stephen’s Green, des discussions sont en cours avec le cabinet juridique Maples Group pour la location d’espaces dans l’immeuble. Pour l’instant, une pancarte annonce toujours 14 400 pieds carrés (environ 1 300 mètres carrés) d’espace disponible dans l’une des adresses les plus prestigieuses de la ville.