Los Angeles est à l’aube d’une réforme majeure de sa politique de contrôle des loyers, une mesure qui divise profondément propriétaires et locataires alors que la crise du logement s’intensifie. Le conseil municipal doit se prononcer mercredi sur une proposition visant à limiter les augmentations annuelles à 3 %, une initiative qui pourrait radicalement changer le paysage locatif de la ville.
Valérie Valentine, investisseuse immobilière, en fait déjà l’expérience. Elle a acquis un triplex dans le sud de Los Angeles il y a deux semaines et s’inquiète déjà de la rentabilité de son investissement. Les charges s’accumulent rapidement : 1 000 $ (environ 920 €) pour l’eau, 6 000 $ (environ 5 500 €) par an pour les taxes foncières. Elle craint que les revenus locatifs ne suffisent pas à couvrir ses dépenses.
« C’est draconien », déplore Valentine, qui possède également un immeuble de quatre logements dans l’Inland Empire. « Réduire la marge de manœuvre sur les augmentations de loyer, c’est une injustice. On favorise un camp au détriment de l’autre. »
De l’autre côté, les locataires, bien plus nombreux que les propriétaires à Los Angeles, se sont mobilisés lors des audiences publiques pour soutenir le plafonnement à 3 % pour les logements construits avant 1978, qui représentent 42 % du parc immobilier de la ville. Le système actuel autorise des augmentations entre 3 % et 8 %, voire jusqu’à 10 % si le propriétaire prend en charge les charges.
Cindy Moran, 31 ans, vit avec ses parents dans un appartement d’une chambre à loyer stabilisé à Exposition Park depuis sa naissance. Ils sont aujourd’hui menacés d’expulsion et craignent de ne pas trouver un logement aussi abordable que leur actuel loyer de 700 $ (environ 645 €) par mois. Elle estime que son propriétaire cherche à transformer l’immeuble en un complexe de 120 logements abordables.
« Je rencontre des gens qui paient 2 000 $ (environ 1 840 €) pour une chambre », témoigne Moran. « Ils ne peuvent pas se permettre une augmentation de 10 %. Il faut penser aux plus vulnérables dès maintenant. »
La proposition de mise à jour de l’ordonnance de stabilisation des loyers, en vigueur depuis 1979, marquerait un tournant majeur en faveur des locataires. Elle intervient alors que de nombreuses villes aux États-Unis sont confrontées à une crise de l’accessibilité au logement, et après l’élection du social-démocrate Zohran Mamdani à la mairie de New York sur la promesse d’un gel des loyers.
Selon le département du logement de Los Angeles, la majorité des habitants de la ville sont locataires et plus de la moitié consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer. Un Angelenos sur dix dépense même 90 % de ses revenus dans le loyer, selon un rapport publié cette année.
La semaine dernière, la commission du logement et des sans-abri du conseil municipal a adopté la proposition de 3 %, portée par la conseillère Nithya Raman, par 3 voix contre 2. Elle sera soumise au vote du conseil plénier mercredi.
La proposition de Raman prévoit un plafond d’augmentation annuelle de 3 %, ou de 60 % de l’indice des prix à la consommation, le montant le plus bas étant retenu. Dans les années sans inflation, les propriétaires ne pourraient pas augmenter les loyers.
« Il est nécessaire de réformer le système », estime Shane Phillips, responsable des initiatives en matière de logement au Lewis Center for Regional Policy Studies de l’UCLA, qui avait publié en 2019 un rapport plaidant pour une réforme de l’ordonnance de stabilisation des loyers. Il estime que le plafond devrait être fixé à environ 5 %, en lien direct avec l’inflation. « Je pense que cela déséquilibre trop la balance », ajoute-t-il.
Certains craignent que cette proposition ne décourage le développement de nouveaux logements, alors que la ville en a cruellement besoin. Zachary Pitts, directeur de Los Angeles pour YIMBY Action, une association qui milite pour une offre de logements plus importante, souligne que les promoteurs pourraient renoncer à construire sur des terrains soumis à l’ordonnance de stabilisation des loyers si les marges de profit sont trop faibles.
« De telles conséquences imprévues pourraient compromettre les objectifs de la ville en matière de logement, à un moment où l’augmentation de l’offre est essentielle pour améliorer l’abordabilité et lutter contre le sans-abrisme », a-t-il déclaré dans un communiqué.
Raman assure qu’elle « travaillera à garantir que la nouvelle production de logements ne soit pas affectée par ces changements ». « Seule une augmentation de l’offre peut contribuer à réduire les coûts pour tous les habitants de cette ville », a-t-elle déclaré.
Jenny Colon, locataire d’un appartement à loyer stabilisé à North Hills depuis plus de 30 ans, estime que le plafonnement des augmentations de loyer lui a permis de rester logée. Elle payait 981 $ (environ 905 €) par mois, mais doit déménager suite à un différend avec son propriétaire. Son nouvel appartement, situé en dehors de la ville, lui coûtera 1 600 $ (environ 1 480 €) par mois.
« Un faible pourcentage d’augmentation des loyers chaque année crée une situation de logement stable et sécurisée », affirme Colon, qui soutient la proposition de Raman.
D’autres craignent que la réduction des augmentations autorisées n’ait des conséquences négatives pour les locataires, en incitant les propriétaires à réduire les dépenses d’entretien. « Certains petits propriétaires familiaux n’auront tout simplement pas les moyens de faire face », prévient Paul Jesman, agent immobilier et propriétaire. « Ils reporteront le remplacement de la toiture à l’année prochaine parce qu’ils n’auront pas l’argent. »
Les propriétaires pourraient également être plus enclins à expulser les locataires de longue date qui sont en retard de paiement, afin de pouvoir facturer les tarifs du marché aux nouveaux locataires, selon Phillips de l’UCLA. La législation municipale autorise d’ailleurs les propriétaires à fixer le loyer en fonction des prix du marché pour les nouveaux locataires, le plafonnement des augmentations ne s’appliquant qu’ensuite.
Le département du logement de la ville avait recommandé un plancher de 2 % et un plafond de 5 %, tous deux indexés sur l’indice des prix à la consommation. Le conseiller municipal Bob Blumenfield avait présenté une motion à la commission du logement et des sans-abri qui s’alignait sur cette recommandation, mais il a été le seul à voter en sa faveur. La plupart des villes californiennes disposant d’appartements à loyer stabilisé fixent un plafond entre 3 % et 5 %.
Raman estime que les recommandations du département ne vont pas assez loin pour faire face à la flambée des loyers. « Je pense que nous avons l’opportunité d’ajuster les coûts pour les locataires, ce qui est attendu depuis longtemps », a-t-elle déclaré.