Publié le 13 novembre 2025 à 18h06. Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) en Corée du Sud connaît une contraction inédite depuis six ans, sous l’effet conjugué du ralentissement du marché immobilier et de la hausse des taux d’intérêt, suscitant des inquiétudes quant à la liquidité du marché.
- Le volume net de remboursement des MBS a atteint 19 828,7 milliards de wons (environ 14,6 milliards d’euros) en un an, un record.
- En conséquence, l’encours total des MBS est tombé sous la barre des 140 000 milliards de wons (environ 103 milliards d’euros).
- Les investisseurs institutionnels se montrent de plus en plus réticents à acquérir de nouveaux MBS, entraînant des difficultés de placement pour les émetteurs.
La diminution des prêts immobiliers, conséquence des politiques restrictives en vigueur, est à l’origine de cette baisse significative des MBS. Les remboursements anticipés des prêts hypothécaires dépassent largement les nouvelles émissions, créant un effet d’absorption des liquidités qui pourrait peser sur l’économie. Selon les données de KOSCOM CHECK, le volume net de remboursement des MBS s’est élevé à 19 828,7 milliards de wons au 11 novembre, soit plus de trois fois le chiffre de l’année précédente (6 477,2 milliards de wons).
L’encours total des MBS a ainsi chuté à son plus bas niveau depuis six ans, oscillant désormais autour de 130 000 milliards de wons. Les chiffres successifs témoignent de cette tendance : 122 000 milliards de wons en 2019, 143 000 milliards en 2020, 148 000 milliards en 2021, 140 000 milliards en 2022, 156 000 milliards en 2023 et 150 000 milliards en 2024. Les MBS sont des titres de créance qui permettent de transformer des prêts immobiliers en obligations, offrant aux investisseurs un rendement basé sur les mensualités remboursées par les emprunteurs.
Cette situation est exacerbée par la hausse des taux d’intérêt. Bien que le taux de base soit actuellement stable, l’incertitude quant à l’évolution future des taux et la crainte de pertes de valorisation des obligations freinent l’appétit des investisseurs pour les MBS. Le taux d’intérêt moyen des MBS est passé de 3,125 % en janvier à 3,306 % fin octobre. Après avoir atteint des niveaux historiquement bas autour de 1 % en 2020, en raison de la politique monétaire accommodante mise en place après la pandémie de COVID-19, les taux des MBS ont progressivement augmenté, dépassant même les 5 % en 2022, sous l’impulsion de la Banque de Corée.
La baisse des prix des MBS est une source de préoccupation pour les investisseurs institutionnels, notamment les fonds de pension et les banques commerciales, qui ont investi massivement dans ces titres. Ces derniers ont déjà commencé à constater des pertes de valorisation sur leurs portefeuilles de MBS, qui se répercutent sur leurs résultats financiers. La Banque de Corée s’est d’ailleurs inquiétée de cette situation et a inclus les MBS dans ses programmes d’achat à partir de 2020, afin de soutenir le marché et d’éviter une crise bancaire.
Le manque d’intérêt des investisseurs se traduit par des difficultés croissantes à placer les nouvelles émissions de MBS. Lors d’une offre de MBS à 10 ans organisée en septembre par la Korea Housing Finance Corporation, seuls 10 milliards de wons ont été souscrits, alors que l’objectif initial était de 100 milliards de wons. Les banques commerciales, confrontées à des pertes potentielles sur leurs actifs MBS, hésitent également à augmenter leurs positions.
Si le remboursement massif des MBS peut apparaître comme une mesure de stabilisation du marché, certains experts mettent en garde contre un effet de “quasi-austérité”, en raison de la réduction de la liquidité disponible. En effet, si les fonds issus des remboursements ne sont pas réinvestis dans de nouveaux MBS, ils ne contribuent pas à stimuler l’activité économique. De plus, dans un contexte d’augmentation des émissions d’obligations d’État liées au nouveau budget gouvernemental, la diminution des MBS pourrait exercer une pression supplémentaire à la hausse sur les taux d’intérêt.
Les acteurs du marché soulignent que le rythme rapide des remboursements nets des MBS équivaut à un retrait de fonds plutôt qu’à une circulation accrue de la liquidité. Combiné à l’expansion des émissions d’obligations d’État, cela contribue à une hausse des taux d’intérêt à long terme. Hyo-seop Lee, de l’institut Capital Market Research Institute, a déclaré :
« L’ampleur du remboursement net des MBS pourrait être un facteur négatif pour l’offre et la demande sur le marché obligataire. »
Hyo-seop Lee, Capital Market Research Institute Il a ajouté :
« À mesure que les émissions de bons du Trésor augmentent, les taux d’intérêt des bons du Trésor augmentent fortement, conduisant à une situation instable en termes d’offre et de demande. »
Hyo-seop Lee, Capital Market Research Institute
[email protected] Kim Hyeon-jeong
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