San Isidro

Publié le 30 octobre 2025 04:11:00. Le marché immobilier de Lima connaît un retour en arrière, avec des prix qui n’avaient pas été observés depuis plus d’une décennie, offrant une opportunité aux acheteurs potentiels, tandis que le financement hypothécaire se redresse.

• Les prix au mètre carré (m²) dans les quartiers aisés de San Isidro et Miraflores sont revenus aux niveaux de 2013, avec une baisse de plus de 23 % depuis 2021.
• L’écart entre l’offre et la demande s’accentue, avec une augmentation significative du nombre d’appartements disponibles à la vente.
• Le portefeuille du Fonds pour le logement (Mi Vivienda) a connu une expansion de près de 40 % au cours des cinq dernières années, dépassant les 11,9 milliards de dollars.

Le marché immobilier de Lima est en pleine mutation. Selon les données de la Banque centrale de réserve du Pérou (BCRP), les prix de l’immobilier dans les quartiers les plus huppés de la capitale, tels que San Isidro et Miraflores, ont considérablement baissé. Ils sont revenus aux niveaux observés pour la dernière fois en 2013, passant de 5 610 soles péruviennes (S/) le m² en 2021, leur point culminant, à 4 305 S/ en 2025, soit une diminution de plus de 23 %.

Cette tendance à la baisse est encore plus marquée dans les segments intermédiaires, regroupant des quartiers comme Jésus Marie et Pueblo Libre. Les prix y ressemblent désormais à ceux du premier trimestre 2015. En 2021, un m² atteignait encore 4 586 S/, mais sa valeur est aujourd’hui de 3 742 S/.

Cette baisse des prix, combinée à un accès plus facile au crédit hypothécaire, crée une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs. Cependant, cet ajustement est étroitement lié aux fluctuations du taux de change. Ángel Ramos, directeur d’ARB Consulting et expert en immobilier, explique :

« De nouveaux projets (immobiliers) ont été réalisés, profitant de la faiblesse du dollar. Ceci contribue bien entendu à la baisse du prix au mètre carré. »

Ángel Ramos, directeur d’ARB Consulting

L’offre d’appartements à vendre dans l’agglomération de Lima est passée de 30 186 en 2021 à 45 456 en 2025, soit une croissance de 50 %. Les ventes ont également augmenté, passant de 6 733 à 12 184, soit une hausse de plus de 80 %, voire plus dans certains secteurs. Dans certains quartiers de la capitale, les appartements se vendent donc à un prix plus élevé que leur coût de construction.

« La baisse des prix s’explique par le fait que la nouvelle offre est proposée à un prix inférieur à la moyenne du marché. Une grande partie de la nouvelle offre est donc plus compétitive, ce qui entraîne une baisse du prix moyen », précise Ramos.

La situation varie toutefois selon les zones de Lima. Dans les secteurs de Lima Top, Lima Moderna et Lima Centro – termes techniques désignant les zones les plus chères – les ventes ont dépassé l’offre en pourcentage. À Lima Top, par exemple, elles ont plus que doublé au cours des cinq dernières années (une augmentation de 134 %).

Cette croissance est également liée à la baisse du taux d’intérêt de référence par la BCRP, ce qui réduit le coût du crédit. Parallèlement, la construction d’appartements a progressé à un rythme plus lent (57 %). En revanche, dans des zones comme Lima Sur, l’offre immobilière (94 %) a largement dépassé le rythme des ventes (77,9 %).

Ramos estime que la croissance actuelle du secteur est une reprise après une période difficile. « En 2011 et 2012, voire 2013, l’économie péruvienne était florissante, tout comme le marché immobilier. Puis, en 2014 et 2015, le marché a chuté en raison de l’instabilité politique, et de nouveau en 2020 avec la pandémie. Depuis 2023, il a recommencé à croître fortement, mais nous retrouvons toujours un niveau d’il y a 12 ans. Actuellement, nous allons bien, mais nous n’avons pas encore atteint les niveaux records de ces années-là », commente-t-il.

Selon Ramos, les différences de demande entre les différents secteurs de Lima sont liées à divers facteurs, tels que l’accès aux services publics, la sécurité, les transports et l’accès au crédit. « Ces facteurs rendent l’investissement plus attractif pour les promoteurs et l’achat plus viable pour les clients », explique-t-il.

Parallèlement à cet ajustement des prix, le financement hypothécaire au Pérou, un pilier essentiel du secteur, se redresse. Le portefeuille du Mi Vivienda, principal instrument d’accès au logement pour les ménages à revenus intermédiaires, a connu une expansion notable de près de 40 % au cours des cinq dernières années, dépassant aujourd’hui les 11,9 milliards de dollars.

« Même si le montant total du Mi Vivienda est en phase de maturation (sa croissance ralentit), cela ne signifie pas que de nouveaux crédits ne sont pas accordés. Ce fonds est un produit ancien, et certaines personnes terminent de rembourser leurs prêts, ce qui réduit le solde, tandis que de nouveaux crédits continuent de l’augmenter », explique Ramos.

Un élément rassurant pour le secteur est la stabilité du marché du Mi Vivienda. La qualité des prêts s’est constamment améliorée depuis le pic d’incertitude de la pandémie. Le pourcentage de prêts en souffrance s’est stabilisé à un niveau plus sain, atteignant 3,8 % en juin 2025, son point le plus bas depuis cinq ans.

Ramos souligne que les emprunteurs ont fait preuve de résilience en honorant leurs obligations hypothécaires, en particulier avec le Mi Vivienda. « Il est important de souligner qu’après la pandémie et les turbulences politiques de 2023, le taux de délinquance pour le crédit Mi Vivienda est le plus faible de tous les types de crédit. En cas de difficultés, les gens préfèrent renoncer à leur carte de crédit, à leur voiture, mais pas à leur maison. Cela a favorisé la stabilité du marché en 2024 et 2025 », assure-t-il.