Publié le 12 octobre 2025 10:06:00. Les propriétaires de copropriétés en Floride sont confrontés à des questions délicates concernant la responsabilité en cas de dommages liés à l’humidité et à la moisissure, notamment après les leçons tirées de l’effondrement de Surfside. Un avocat spécialisé en droit immobilier décrypte les subtilités des assurances et des obligations des associations de copropriétaires.
- L’assurance du propriétaire ne couvre généralement pas les problèmes de moisissure résultant d’une humidité excessive, sauf en cas de « perte soudaine et accidentelle ».
- La loi sur les condominiums de Floride et les statuts de l’association déterminent qui est responsable des réparations en cas d’événements non couverts par l’assurance.
- L’association de copropriétaires peut imputer la responsabilité au propriétaire en cas de négligence, même si elle prend initialement en charge les frais de réparation.
La prolifération de moisissures dans un logement en copropriété, souvent liée à un dysfonctionnement de la climatisation, soulève de nombreuses questions quant à la répartition des coûts de réparation. Un lecteur, confronté à ce problème, s’interroge sur les responsabilités de chacun et les recours possibles.
« Je suis propriétaire d’un appartement où de la moisissure s’est développée à cause d’un problème d’humidité lié à mon système de climatisation. Je pense que la température était trop élevée, 77 degrés Fahrenheit (environ 25 degrés Celsius), alors que l’appartement était inoccupé, ce qui a entraîné un taux d’humidité atteignant 80 degrés. Mon assurance copropriétaire ne couvre pas l’élimination de la moisissure causée par cette prolifération d’humidité. Je vais devoir retirer certains plafonds en stuc pour enlever la moisissure, ainsi que prendre d’autres mesures correctives », explique le lecteur.
Selon Ryan Poliakoff, avocat spécialisé en droit immobilier basé à Boca Raton et auteur de publications sur le sujet, la situation est courante. Il souligne que, en Floride, la climatisation ne sert pas uniquement au confort, mais constitue une protection essentielle contre la formation de moisissures.
« La moisissure a besoin de trois éléments pour se développer : l’humidité, la chaleur et l’obscurité. Votre climatisation, lorsqu’elle est réglée sur une température permettant un fonctionnement régulier, déshumidifie l’air et réduit considérablement le risque de développement de moisissures », explique-t-il. Il recommande de ne pas dépasser une température de 76 degrés Fahrenheit (environ 24 degrés Celsius) et de surveiller régulièrement le taux d’humidité, ce qui est désormais facile grâce aux thermostats connectés.
L’expert précise que la compagnie d’assurance a raison de refuser la couverture, car les dommages ne sont pas dus à un événement généralement assuré, comme une inondation ou un incendie. La police d’assurance mentionne une « perte soudaine et accidentelle », et exclut également les problèmes liés à la moisissure.
La compagnie d’assurance invoque l’article 718.111 du droit de Floride et suggère que l’association de copropriétaires est responsable des réparations. Cependant, M. Poliakoff nuance cette affirmation. La loi sur les condominiums stipule que l’association est responsable de l’assurance de la propriété telle qu’elle a été construite à l’origine, à l’exception de certains éléments comme les revêtements de sol et les murs intérieurs. En cas de dommages causés par un événement assuré, l’association est responsable. Si les dommages sont dus à un événement non assuré, les statuts de l’association déterminent qui doit effectuer les réparations.
« Mon problème avec l’analyse de votre compagnie d’assurance est qu’elle a déjà reconnu qu’il ne s’agit pas d’un « événement assurable », car il ne s’agit pas d’une « perte soudaine et accidentelle ». Donc, s’ils ne pensaient pas qu’il s’agissait d’une perte assurable en vertu de votre propre police, je ne vois pas pourquoi ils pensent que ce serait différent en ce qui concerne l’association », argumente l’avocat.
Dans ce cas, la responsabilité de réparer le plafond et les autres zones endommagées dépendra des statuts de la copropriété. Généralement, les associations sont responsables des plafonds et des murs extérieurs, mais ce n’est pas toujours le cas. Il est donc essentiel de consulter les statuts.
Cependant, même si les statuts rendent l’association responsable des réparations, l’association pourrait se retourner contre le propriétaire si les dommages ont été causés par sa négligence. La loi sur les condominiums permet à l’association de récupérer les sommes non couvertes par l’assurance auprès du propriétaire négligent, par le biais d’une procédure de privilège et de forclusion.
L’association pourrait estimer que le propriétaire a été négligent en réglant la température trop haut, ce qui a causé des dommages. Elle pourrait donc engager une action en justice pour récupérer les frais de réparation. Il est possible de contester cette décision, notamment en invoquant un défaut de construction qui aurait contribué à l’humidité. Cependant, il pourrait être plus coûteux de se battre contre l’association que de simplement réparer les dégâts.
« Malheureusement, cela ressemble à une de ces situations pour lesquelles nous sommes parfois responsables en tant que propriétaires », conclut M. Poliakoff.
Ryan Poliakoff, associé chez Poliakoff Backer, LLP, est un spécialiste certifié par le conseil d’administration en droit de la copropriété et du développement planifié. Cette chronique est dédiée à la mémoire de Gary Poliakoff. Ryan Poliakoff et Gary Poliakoff sont co-auteurs de « New Neighbourhoods — The Consumer’s Guide to Condominium, Co-Op and HOA Living ». Envoyez vos questions par email à [email protected]. Veuillez indiquer votre lieu de résidence.
