Publié le 9 janvier 2026 à 09h10. Dans une tentative de stimuler le marché immobilier à l’approche des élections de mi-mandat, le président américain Donald Trump a ordonné aux agences gouvernementales Fannie Mae et Freddie Mac d’acquérir pour 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires, une mesure visant à faire baisser les taux d’intérêt pour les emprunteurs.
- Donald Trump a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires.
- L’objectif affiché est de réduire les taux hypothécaires et le coût de l’accession à la propriété.
- Cette décision intervient alors que le coût de la vie est un sujet de préoccupation politique majeur.
Cette annonce, faite jeudi par le biais des réseaux sociaux, intervient après que les conseillers de la Maison Blanche ont souligné l’importance de l’accessibilité financière pour l’électorat. Le président Trump affirme que cette initiative est rendue possible grâce à la décision de ne pas vendre Fannie Mae et Freddie Mac durant son premier mandat, ce qui leur a permis d’accumuler une trésorerie importante – 200 milliards de dollars, selon ses dires.
« Cela entraînera une baisse des taux hypothécaires, des mensualités et rendra le coût de possession d’une maison plus abordable », a déclaré le président Trump. Il a également critiqué l’administration Biden, affirmant que ses politiques avaient détruit l’accessibilité financière.
Suite à l’annonce, les titres adossés à des créances hypothécaires ont progressé par rapport aux bons du Trésor, et les actions de sociétés liées au secteur hypothécaire, telles que Rocket Cos. Inc. et LoanDepot, Inc., ont connu une hausse. Les marchés anticipent une pression à la baisse sur les taux d’intérêt.
Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement qui avaient été renflouées par les États-Unis lors de la crise financière de 2008, ont déjà augmenté leurs avoirs en obligations hypothécaires. Au cours des cinq derniers mois, leurs portefeuilles conservés – la part des obligations et des prêts qu’elles conservent au lieu de les vendre aux investisseurs – ont augmenté de plus de 25 %, selon des données récentes.
Avec un marché total d’environ 9 000 milliards de dollars (9 trillions de dollars) d’obligations hypothécaires d’agence en circulation, l’acquisition de 200 milliards de dollars par Fannie et Freddie représenterait un peu plus de 2 % du marché. Cependant, une demande supplémentaire de cette ampleur devrait réduire les écarts de taux, ce qui se traduirait par une baisse des taux hypothécaires pour les consommateurs américains.
La demande pour ces obligations a augmenté ces derniers mois, ce qui a resserré les écarts de taux et les a ramenés à leur niveau le plus bas depuis 2022. Certains investisseurs s’attendent également à ce que les banques augmentent leurs achats de titres adossés à des créances hypothécaires, en raison de l’augmentation de leurs dépôts.
« Si l’administration Trump permet à Fannie et Freddie d’accroître leurs portefeuilles conservés, il ne fait aucun doute que cela exercera une pression à la baisse sur les taux hypothécaires – probablement au moins un quart de point de pourcentage, peut-être plus. »
David Dworkin, président-directeur général de la Conférence nationale sur le logement
Le taux hypothécaire à 30 ans était en moyenne de 6,16 % au cours de la semaine se terminant le 8 janvier, selon Freddie Mac, se rapprochant de son niveau le plus bas depuis octobre 2024.
Citigroup a estimé fin 2025 que si les deux entreprises augmentaient leurs portefeuilles de 250 milliards de dollars, les primes de risque sur les obligations pourraient diminuer d’environ 0,25 point de pourcentage, ce qui pourrait entraîner une baisse similaire des taux hypothécaires payés par les consommateurs.
Certains analystes restent sceptiques quant à l’impact réel de cette décision. Neil Dutta, responsable économique de Renaissance Macro Research, a souligné que les écarts hypothécaires s’étaient déjà resserrés. « Je ne suis donc pas sûr de l’effet réel de cette action. Une grande partie du potentiel de baisse semble déjà avoir été réalisé », a-t-il déclaré.
Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, a affirmé que les achats d’obligations pourraient être mis en œuvre rapidement. « Nous avons la capacité et les liquidités nécessaires pour le faire, et nous allons procéder de manière intelligente et significative », a-t-il déclaré.
Pulte a également précisé que cette initiative d’achat d’obligations s’inscrit dans la continuité d’un plan annoncé mercredi par Donald Trump visant à interdire aux investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales. Le président a indiqué qu’il développerait ce plan et d’autres propositions en matière d’accessibilité financière lors de sa participation au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, plus tard ce mois-ci.
Ces mesures interviennent alors que les conseillers du président ont régulièrement alerté sur le fait que le coût de la vie est devenu un problème politique majeur pour le Parti républicain et pourrait lui coûter le contrôle du Congrès lors des élections de cet automne.
Pulte a déclaré jeudi dans une interview à CNBC que Donald Trump déciderait dans un mois ou deux s’il devait procéder à l’introduction en bourse de Fannie et Freddie.
Selon une note de recherche de Jaret Seiberg, directeur général de TD Cowen, cette initiative d’achat d’obligations pourrait indiquer que les projets d’introduction en bourse de ces entreprises sont désormais moins prioritaires. « Nous considérons les déclarations du président comme un signal négatif quant à la fin des tutelles des GSE », a écrit Seiberg. « Trump a salué sa décision de ne pas introduire ces entreprises en bourse au cours de son premier mandat et a suggéré qu’il pourrait utiliser ces entreprises pour faciliter l’accès au logement. Cela ne ressemble pas à un président pressé d’introduire ces entreprises en bourse. »
—Avec l’aide de Hadriana Lowenkron, Catherine Lucey, Felice Maranz et Jordan Fabian.
(Ajoute du contexte dans les septième et huitième paragraphes.)
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