Publié le 30 septembre 2025 à 23h17. La demande de centres de données explose, portée par l’essor de l’intelligence artificielle et du cloud computing, transformant ce secteur en un actif immobilier commercial de premier plan et générant des rendements attractifs pour les investisseurs.
- L’intelligence artificielle, en particulier les besoins de formation et d’inférence des modèles, stimule une demande sans précédent pour les centres de données.
- Les contraintes d’approvisionnement énergétique et la nécessité de solutions de refroidissement avancées représentent des défis majeurs pour le développement de nouveaux centres de données.
- Les portefeuilles d’investissement immobilier (FPI) intégrant des centres de données ont historiquement affiché des rendements supérieurs à ceux des portefeuilles sans exposition à ce secteur.
Le secteur des centres de données connaît une croissance fulgurante, propulsée par la digitalisation croissante de l’économie et l’adoption massive du cloud computing. Plus récemment, l’intelligence artificielle (IA) est devenue un moteur de demande supplémentaire, transformant radicalement les besoins en infrastructure et en énergie.
Selon Matt Hackman et Sebastian Dooley, respectivement gestionnaire de portefeuille et gestionnaire de fonds chez Principal Asset Management, les centres de données, autrefois considérés comme une infrastructure émergente, sont désormais un pilier du marché immobilier commercial. La demande dépasse largement l’offre, faisant de ce secteur l’un des plus prisés par les investisseurs.
L’IA, un catalyseur de croissance
Matt Hackman : « Aux États-Unis, nous observons une multiplication d’annonces concernant le déploiement de modèles de formation d’IA de plus en plus importants. Les entreprises spécialisées dans l’hyperscale continuent d’augmenter leurs objectifs de dépenses en capital (CAPEX), témoignant de leur engagement envers la croissance de l’IA. Les charges de travail liées à la formation de l’IA, particulièrement gourmandes en ressources, nécessitent des serveurs denses et des systèmes de refroidissement performants, qu’il s’agisse de refroidissement à l’air ou de refroidissement liquide, afin d’optimiser l’efficacité énergétique et opérationnelle. »
L’inférence de l’IA, c’est-à-dire l’application des modèles entraînés, est tout aussi cruciale. Si la formation peut se dérouler dans des zones éloignées bénéficiant d’un accès à une électricité bon marché, l’inférence exige généralement une faible latence et une proximité avec les utilisateurs finaux. La plupart des infrastructures cloud sont déjà situées dans ces zones, ce qui renforce la demande sur les principaux marchés nationaux.
Sebastian Dooley : « La plupart des plus grands centres de données au monde sont situés aux États-Unis, en raison de la taille de la population et de la demande. Cependant, on observe des développements importants dans d’autres régions du monde. En Europe, le déploiement de modèles d’IA générative à grande échelle est plus lent qu’aux États-Unis, et certains experts s’interrogent sur sa capacité à atteindre une échelle comparable. L’inférence, en revanche, devrait connaître une croissance similaire en Europe, et nous anticipons une demande soutenue. »
Au-delà de l’IA : les autres moteurs de la demande
SD : « La majorité de la demande de centres de données est toujours liée à l’utilisation du cloud et à la connectivité. Ces facteurs ont stimulé la demande pendant une décennie et présentent des modèles économiques plus matures que les applications de l’IA. L’adoption généralisée de l’IA générative et de l’inférence renforce la demande pour les actifs axés sur le cloud et la connectivité. »
Dans les zones où les fournisseurs de cloud ont implanté leurs centres de données, on observe une tendance à concevoir et à adapter les bâtiments pour prendre en charge à la fois l’inférence cloud et l’IA. Cela stimule la demande dans ces zones et, par conséquent, fait grimper les loyers.
Investir dans les centres de données : une stratégie efficace
MH : « Les centres de données sont des projets complexes qui nécessitent une expertise significative et des relations solides pour une exécution réussie. La sélection du marché et la disponibilité de l’énergie sont primordiales. Sans un emplacement approprié, l’investissement risque d’échouer. »
Les besoins en énergie ont considérablement augmenté, ce qui met les fournisseurs sous pression. Les entreprises de services publics se concentrent désormais sur l’augmentation de la production, la modernisation des réseaux de transmission et de distribution. Des relations solides avec les fournisseurs d’énergie sont donc essentielles. Il en va de même pour les fournisseurs d’équipements et les entreprises générales de construction spécialisées dans la construction de centres de données, ainsi que pour les relations avec les locataires, afin de garantir des opportunités de location répétées dans les délais et dans le respect du budget.
Les solutions flexibles, les possibilités d’interconnexion et l’utilisation de l’énergie excédentaire dans les centres de données existants pour augmenter la capacité, ainsi que la construction de campus hyperscale, sont autant d’exemples d’investissements possibles.
Les marchés géographiques clés
MH : « Il y a dix ans, la Virginie du Nord et la Silicon Valley dominaient la croissance des centres de données aux États-Unis. Cependant, face aux difficultés d’approvisionnement énergétique sur ces marchés, la demande se déplace vers des régions moins contraintes en termes de terrain et d’énergie. Le développement s’étend désormais à Atlanta, Chicago, Dallas et Phoenix, ainsi qu’à des marchés émergents comme Austin (Texas), Columbus (Ohio) et Reno (Nevada). »
SD : « En Europe, les marchés FLAP-D (Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin) sont les principaux hubs de centres de données. Les contraintes d’approvisionnement énergétique et la sécurisation des infrastructures de transmission sont des défis majeurs, ce qui conduit à une expansion vers Madrid, Milan, Zurich et Berlin. »
Certaines villes nordiques, comme Copenhague et Stockholm, attirent également une demande croissante, bien que la construction sur ces marchés soit coûteuse. Madrid se développe rapidement et Zurich est limitée par son environnement montagneux, mais offre encore un potentiel de croissance.
L’énergie et le refroidissement : des défis majeurs
MH : « L’accès à l’énergie est un facteur déterminant pour le développement des centres de données. Les entreprises de services publics sont confrontées à une demande accrue et un dialogue constant est nécessaire. Des investissements importants sont souvent requis pour renforcer l’infrastructure de distribution de l’énergie. Pour accélérer l’accès à l’énergie, nous pouvons proposer des terrains aux entreprises de services publics pour la construction de sous-stations ou construire nous-mêmes ces infrastructures. Nous explorons également des solutions de production d’énergie sur site pour une plus grande flexibilité et évolutivité. »
« Ces options sont souvent motivées par les exigences de redondance et de synchronisation des locataires. À court terme, le gaz naturel offre une solution viable dans les zones disposant d’un vaste réseau de pipelines. À long terme, les petits réacteurs modulaires pourraient jouer un rôle, à condition de surmonter les obstacles réglementaires et les préoccupations du public. »
SD : « Nous travaillons de plus en plus avec des partenaires qui connaissent parfaitement les marchés locaux où nous cherchons à nous développer. À mesure que l’exécution devient plus difficile, que ce soit en termes de production ou de transmission d’énergie, il est essentiel de comprendre les exigences et les défis de l’économie locale et de la population afin de proposer des solutions qui fonctionnent en collaboration avec les entreprises de services publics et les gouvernements locaux. »
Les risques et les défis à anticiper
MH : « Avec la demande croissante de centres de données, la chaîne d’approvisionnement a du mal à suivre, notamment pour les équipements critiques. Les délais de livraison des générateurs, des équipements de commutation et des transformateurs peuvent dépasser deux ans. Il est donc essentiel de nouer des relations solides avec les fournisseurs et de conclure des contrats avant le début de la construction pour éviter les retards. Le choix d’une entreprise générale de construction compétente et spécialisée est également crucial. »
L’impact sur les portefeuilles d’investissement
SD : « En résumé, l’inclusion de centres de données dans un portefeuille d’investissement immobilier a historiquement amélioré les rendements globaux. Aux États-Unis, une analyse de 10 ans des données du NCREIF montre que les portefeuilles sans investissement dans les centres de données ont un rendement moyen de 9 %, tandis que ceux qui en incluent atteignent un rendement moyen de 13 %, pour un niveau de risque comparable. Historiquement, les centres de données n’étaient pas un secteur d’investissement majeur, mais la demande a augmenté, entraînant une augmentation des capitaux investis. »
Les tendances à surveiller dans les prochaines années
MH : « Je m’attends à ce que les densités de rack moyennes continuent d’augmenter dans les nouveaux développements, en particulier ceux qui soutiennent l’IA, ce qui nécessitera des solutions de refroidissement avancées. L’augmentation de la demande d’électricité rendra l’approvisionnement énergétique, que ce soit par le biais de partenariats avec les entreprises de services publics ou de la production d’énergie sur site, une priorité absolue. »
« Les centres de données évoluent vers des actifs hautement stratégiques, offrant un potentiel de rendement attractif tout en servant d’infrastructure essentielle pour la croissance sociétale et la digitalisation continue de notre monde. Il y a vingt ans, ils hébergeaient des sites web et des courriels ; il y a dix ans, les services mobiles ; aujourd’hui, ils alimentent l’IA, les véhicules autonomes et les systèmes d’intelligence complexes. »
« L’ampleur de la demande est sans précédent. Environ 90 % de toutes les données existantes ont été créées au cours des deux dernières années seulement. La quantité de données créées est exponentielle, et avec l’IA, les données en créent davantage. »
SD : « Nous prévoyons également une évolution des marchés des capitaux. Le marché des centres de données a atteint sa taille actuelle dans un contexte de dettes facilement disponibles et bon marché, et la plupart des capitaux levés sont associés à des risques de développement. La hausse des taux d’intérêt et la stabilisation des actifs ont créé une demande pour de nouvelles sources de capital. »
« Compte tenu de la nature à long terme et de la qualité des revenus des centres de données stabilisés, nous nous attendons à voir le capital institutionnel affluer vers ce secteur, ce qui modifiera la nature des marchés des capitaux. »