Publié le 22 octobre 2025 22:57:00. Une décision récente du Tribunal régional supérieur de Hambourg apporte une solution aux situations complexes de transfert de propriété au sein d’une Société de personnes (GbR) non inscrite au registre du commerce, lorsque la rectification du registre foncier est bloquée par l’absence d’informations officielles.
- Le tribunal autorise la rectification du registre foncier en se basant sur l’accord des associés initialement inscrits et un affidavit confirmant l’absence de changements ultérieurs dans l’actionnariat.
- Cette décision évite un blocage potentiel du registre foncier dans les cas où la GbR n’a jamais été enregistrée, ou a cessé de l’être avant la demande de rectification.
- La jurisprudence rappelle l’importance de l’inscription au registre du commerce pour les GbR détenant des biens immobiliers, tout en offrant une voie de recours pragmatique pour les situations existantes.
Un différend concernant la propriété d’un bien immobilier détenu par une Société de personnes (GbR) non inscrite au registre du commerce a conduit à une décision importante du Tribunal régional supérieur de Hambourg. En jeu, la possibilité de rectifier le registre foncier après le départ d’un des deux associés, afin de reconnaître le dernier associé comme unique propriétaire. Le bureau du cadastre avait initialement refusé la demande, arguant de l’impossibilité de prouver la composition de l’actionnariat sans inscription au registre des sociétés.
La situation était la suivante : une GbR composée de deux associés possédait un bien immobilier. Suite au départ de l’un d’eux, les associés ont sollicité la rectification du registre foncier pour refléter la nouvelle situation. Un accord de cession d’actions avait été produit, mais le bureau du cadastre a bloqué la procédure, estimant que la preuve du nombre d’associés ne pouvait être apportée que par le biais du registre des sociétés. Or, la GbR n’y était pas inscrite, et il était devenu impossible de le faire après la dissolution de la société.
Le tribunal a reconnu la difficulté de la situation, soulignant qu’une interprétation stricte de la loi pourrait entraîner un blocage permanent du registre foncier. Il a donc opté pour une application analogue de l’article 229, paragraphe 21, paragraphe 2, phrases 1 et 2 de l’EGBGB. Cette approche permet de prendre en compte l’accord des associés initialement inscrits au registre foncier, complété par un affidavit attestant qu’aucun autre changement dans l’actionnariat n’a eu lieu avant le transfert des actions.
Selon le tribunal, cet affidavit, bien que généralement non recevable dans les procédures cadastrales, constitue une preuve acceptable dans ce cas précis, car il permet de prouver un fait négatif difficilement démontrable par d’autres moyens. Il s’agit d’une solution pragmatique pour débloquer des situations où l’absence d’inscription au registre des sociétés entrave la rectification du registre foncier.
Le tribunal a également précisé que le mécanisme d’accrétion patrimoniale, prévu par les articles 712a, paragraphe 1, phrase 1 et 2 du BGB, est applicable en l’espèce. Ce mécanisme, qui transfère le patrimoine de la société à l’associé restant lors de la dissolution de la GbR, était déjà reconnu avant l’entrée en vigueur de la loi MoPeG et a été codifié par l’article 712a BGB.
En conclusion, le Tribunal régional supérieur de Hambourg a trouvé une solution pratique à un problème complexe, en tenant compte des particularités de la situation et des contraintes légales. Cette décision ouvre la voie à la rectification du registre foncier dans des cas similaires, où l’absence d’inscription au registre des sociétés constitue un obstacle.
Il est toutefois important de rappeler que, conformément à l’article 47, paragraphe 2 du GBO, une GbR détenant des biens immobiliers est tenue de s’inscrire au registre du commerce.
(OLG Hambourg, décision du 3 février 2025, 13 W 5/25)
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