Publié le 24 octobre 2025 17h00. La construction de logements en Pologne est de plus en plus concentrée autour des grandes villes, laissant de vastes zones du pays à l’écart de tout investissement immobilier, un phénomène qui pourrait exercer une pression à la hausse sur les prix.
- Au premier semestre 2025, 73 comtés n’ont obtenu aucun permis de construire pour des maisons ou des locaux commerciaux.
- Les investissements se concentrent principalement dans les environs de Poznań, Cracovie et Piaseczno, où l’augmentation de la surface habitable sur dix ans dépasse celle de villes comme Olsztyn, Elbląg et Słupsk.
- Le nombre de permis de construire délivrés a chuté de près de 30 % par rapport à l’année précédente, ce qui pourrait limiter l’offre et faire grimper les prix.
La construction de logements en Pologne est marquée par une disparité géographique croissante. Alors que certaines régions connaissent un essor immobilier constant, d’autres sont quasiment délaissées par les promoteurs et les particuliers. Une analyse récente de RynekPierwotny.pl révèle que 73 comtés (sur 380) n’ont reçu aucun permis de construire pour des maisons ou des locaux commerciaux entre janvier et juin 2025.
Cette concentration d’investissements se manifeste principalement autour des grandes agglomérations. Sur les 20 comtés et villes dotées de droits de poviat où la construction est la plus active, la majorité se situe à proximité des principaux centres urbains. Par exemple, le district de Poznań a vu sa surface habitable augmenter de 5,05 millions de m² au cours des dix dernières années (2014-2024), une progression supérieure à la superficie totale des logements à Olsztyn (4,97 millions de m²). Des tendances similaires s’observent dans les comtés de Cracovie (3,04 millions de m², soit plus que la superficie totale d’Elbląg – 2,94 millions de m²) et de Piaseczno (2,83 millions de m², dépassant Słupsk – 2,55 millions de m²). Ces chiffres illustrent l’ampleur des déséquilibres sur le marché immobilier polonais.
À l’opposé, certains comtés peinent à attirer les investisseurs. Les comtés de Hrubieszów et Siemiatycze, par exemple, n’ont vu leur surface habitable augmenter que d’environ 20 000 m² en dix ans. Il est important de noter que ces zones de faible activité ne se limitent pas à l’est du pays. La région de Pyrzycki (voïvodie de Poméranie occidentale), le poviat Międzyrzecki (voïvodie de Lubusz) et le poviat turc (voïvodie de Grande Pologne) sont également concernés. Une carte interactive publiée par RynekPierwotny.pl visualise clairement ces disparités régionales.
Même la construction individuelle est en berne. Quels sont les facteurs en jeu ?
La situation est également préoccupante en ce qui concerne la construction de maisons individuelles. Les vingt premiers comtés concentrent à eux seuls 19 % des permis de construire pour des maisons individuelles, un chiffre inférieur à celui des investissements de promoteurs. Cependant, les grandes villes, notamment les six plus importantes, ainsi que certaines villes de province comme Rzeszów, Białystok et Lublin, jouent un rôle important. Pas moins de 50 comtés et villes à travers le pays ont obtenu des permis pour construire au maximum 30 maisons. Une autre carte de RynekPierwotny.pl illustre ce phénomène.
« Nous avons des comtés en Pologne où les promoteurs ne construisent pratiquement rien, et la construction de maisons individuelles n’est pas florissante. Cela concerne de nombreux comtés des provinces de Lublin, Podlasie et Warmie-Mazurie, ainsi qu’une partie des provinces de Poméranie occidentale et d’Opole. Le faible nombre d’investissements des particuliers et l’absence d’activité des promoteurs indiquent clairement que ces régions ne sont pas très attractives pour l’implantation. »
Andrzej Prajsnar, expert de RynekPierwotny.pl
Plusieurs facteurs expliquent ces disparités, notamment les différences de développement entre les anciennes et les nouvelles voïvodies – au détriment des villes qui ont perdu leur statut de capitale régionale –, la facilité d’accès à l’emploi dans les grandes villes et les écarts de rémunération. La situation du logement reflète également les différences de niveau de vie entre les régions polonaises.
Baisse du nombre de logements en construction : une hausse des prix en perspective ?
Il est également important de souligner que, quel que soit le lieu – en ville ou en périphérie – le nombre de constructions diminue. Au cours du premier semestre de cette année, les promoteurs ont obtenu des permis pour construire environ 75 800 appartements et maisons, contre 102 100 permis à la même période l’année précédente. Cette baisse du nombre de permis de construire et de mises en chantier pourrait, à terme, limiter l’offre et exercer une pression à la hausse sur les prix.
« En raison des coûts de construction élevés, du manque de terrains et des procédures administratives complexes, nous ne prévoyons pas de baisse des prix des appartements. Un scénario plus probable est celui d’une stabilisation avec une tendance à une croissance progressive, en particulier dans les grandes villes et les sites attractifs. Pour le moment, nous prévoyons une croissance modérée, en moyenne de 1 à 2 % au-dessus de l’inflation. Un rythme plus rapide pourrait se produire lorsque l’offre et la demande s’équilibreraient. »
Tomasz Kaleta, directeur général des ventes et du marketing chez Develia
La consolidation du marché immobilier polonais est également en cours, avec une activité d’investissement de plus en plus concentrée autour des plus grands centres urbains.
« Le taux de croissance des nouveaux investissements est clairement en baisse en raison de plusieurs facteurs qui se chevauchent : l’augmentation des coûts de développement, la disponibilité limitée de terrains dans les plus grandes agglomérations, l’incertitude réglementaire et une plus grande prudence des investisseurs à l’ère des taux d’intérêt élevés et de l’évolution démographique. Bien que l’offre d’appartements soit encore relativement élevée, le rythme de sa croissance ralentit clairement, en raison à la fois des restrictions administratives et de l’augmentation des coûts de mise en œuvre. En pratique, cela signifie que la nouvelle offre sera plus sélective, ce qui fera des meilleurs emplacements un facteur clé et des projets qui répondent aux besoins réels des acheteurs. »
Witold Kikolski, membre du conseil d’administration de MS Waryński Development SA
Sources: RynekPierwotny.pl, Dompress.pl