Publié le 24 novembre 2025 à 09h42. La flambée des prix de l’immobilier en Corée du Sud, particulièrement à Séoul, est alimentée par un excès de crédit, un système fiscal favorable aux propriétaires et une concentration démographique extrême, selon l’Institut de recherche Terre + Liberté. Des réformes fiscales et une décentralisation sont jugées cruciales pour désamorcer cette situation.
- L’augmentation massive des prêts hypothécaires, notamment les prêts jeonse (une forme de caution locative), a contribué à gonfler la bulle immobilière.
- Le système fiscal actuel, avec des taux d’imposition foncière faibles et des avantages fiscaux importants pour les propriétaires, encourage la spéculation.
- La concentration de la population et des activités économiques à Séoul et dans sa région métropolitaine exacerbe la pression sur les prix de l’immobilier.
Selon l’Institut de recherche Terre + Liberté, la crise immobilière actuelle en Corée du Sud repose sur trois piliers principaux. Le premier est l’explosion du crédit immobilier. Entre 2008 et le deuxième trimestre 2025, le volume total des prêts hypothécaires a grimpé de 804 000 milliards de wons (monnaie coréenne). Une part significative de cette augmentation est due aux prêts jeonse, un mécanisme de financement locatif sans intérêt, qui a vu son solde passer de 300 milliards de wons en 2008 à environ 200 000 milliards de wons aujourd’hui. Cet afflux de capitaux, investi dans l’acquisition de biens immobiliers, a alimenté une bulle spéculative, propulsant les prix à des niveaux record.
Le système fiscal est également pointé du doigt. Le taux effectif de l’impôt foncier, qui influence directement la rentabilité attendue de l’immobilier, s’élève à seulement 0,15 % en 2023. Ce chiffre est inférieur de moitié à la moyenne de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), qui s’établit à 0,33 %, et représente un tiers, voire un sixième, des taux pratiqués dans des pays comme les États-Unis, le Japon ou le Royaume-Uni. De plus, les propriétaires occupants bénéficient d’avantages fiscaux considérables, avec une réduction possible de la taxe foncière allant jusqu’à 80 %. L’impôt sur les plus-values immobilières est également très favorable, avec une exonération pour les plus-values inférieures à 1,2 milliard de wons et une déduction allant jusqu’à 80 % pour les plus-values supérieures à 10 milliards de wons. Ces incitations fiscales encouragent les particuliers à investir massivement dans l’immobilier, dans l’espoir de réaliser des gains importants.
Enfin, la concentration démographique et économique à Séoul et dans la région métropolitaine constitue un facteur aggravant. Les sièges sociaux des entreprises, les institutions financières, les centres de recherche, les universités et les hôpitaux sont massivement concentrés dans cette zone, attirant une population toujours plus importante. Le développement des infrastructures de transport, comme le réseau ferroviaire rapide Séoul Metropolitan Rapid Transit (GTX), renforce cette tendance. Combinée à l’excès de crédit et au système fiscal déformé, cette concentration a conduit à une flambée des prix de l’immobilier à Séoul, qui dépassent désormais ceux de villes comme New York.
Le gouvernement Lee Jae-myung a pris des mesures pour limiter l’offre de crédit immobilier, obtenant des résultats supérieurs à ceux de ses prédécesseurs. Les mesures du 27 juin et du 15 octobre ont réduit le volume total des prêts garantis, rendu la spéculation plus difficile et appliqué le ratio du service de la dette totale (DSR) aux prêts jeonse.
Cependant, la mise en œuvre de la deuxième étape, la réforme fiscale, est hésitante, en raison des élections locales à venir dans huit mois. L’Institut de recherche Terre + Liberté souligne l’importance de cette réforme pour contrer la spéculation et stabiliser les prix. Il appelle le gouvernement et le Parti démocrate à faire preuve de courage et à mettre en œuvre cette réforme dès le début de leur mandat, afin d’obtenir des résultats tangibles avant les élections.
La décentralisation est également présentée comme un défi majeur. Pour réduire la pression sur Séoul et sa région métropolitaine, il est nécessaire de délocaliser les institutions administratives et législatives, de mettre en œuvre des politiques industrielles favorisant le développement des zones locales et de réformer le système éducatif. Si ces mesures sont mises en œuvre avec succès, la Corée du Sud pourrait échapper à son image de “république spéculative immobilière”. La pression sur Séoul serait réduite, le nombre de logements vacants dans les zones locales diminuerait et ces dernières deviendraient plus dynamiques. C’est ainsi que la Corée du Sud pourrait désamorcer la bombe à retardement immobilière.
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