« Les prix des appartements sont les moins chers aujourd’hui ? »… Souvenirs de « l’appartement H » à Unjeong, Paju [김원장의 경제학전] – Colonne | article

Les prix de l’immobilier sont-ils réellement au plus bas ? L’histoire d’un appartement de luxe à Paju, vendu avec fracas en 2006, puis en chute libre l’année suivante, illustre la volatilité du marché et la difficulté de prédire son évolution.

L’afflux massif de liquidités sur le marché, avec une augmentation de 11,4 % de la masse monétaire M2 en 2020, a entraîné une flambée des prix de l’immobilier à Séoul (+22 % l’année suivante). Cependant, cette tendance haussière ne s’est pas généralisée à l’ensemble de la région métropolitaine, où les prix ont commencé à baisser par la suite. Cette disparité révèle une tendance clé : l’argent disponible ne se valorise pas de manière uniforme sur tous les actifs.

L’exemple de l’« Appartement H », construit à Unjeong-dong, Paju, en 2006, est particulièrement révélateur. Cet ensemble résidentiel haut de gamme, vanté pour sa proximité d’un parc au bord d’un lac et ses équipements de luxe, s’est vendu initialement à 14,6 millions de wons (environ 10 700 €) le pyeong (environ 3,3 m²). À l’époque, l’entreprise de construction avait même fait l’objet d’une enquête fiscale du gouvernement, soucieux de contrôler les prix. Un appartement de 198 m² (59 pyeong) s’est vendu 760 millions de wons (environ 560 000 €), avec un taux de souscription de 3 pour 1.

Pourtant, le marché a rapidement changé de cap. L’extension du système de plafonnement des prix de vente a entraîné une baisse brutale des prix. Un an plus tard, des appartements similaires dans la même nouvelle ville se vendaient à environ 6 millions de wons (environ 4 400 €) le pyeong, divisant ainsi par deux leur valeur initiale. En 2008, l’offre excédentaire de logements à Séoul a rendu difficile l’estimation du prix du marché pour l’« Appartement H », achevé et occupé en 2009.

Cette situation a conduit à des difficultés financières pour de nombreux acheteurs, incapables de payer le solde dû pour leurs nouveaux logements. Des complexes entiers ont été mis en vente à des prix défiant toute concurrence, mais sont restés invendus. Les médias, qui annonçaient auparavant une pénurie de logements, évoquaient désormais un surplus.

L’histoire ne s’arrête pas là. En 2012, les « Appartements Yeongjong H », situés à Yeongjong Sky City, ont vu environ 800 des 1 300 logements rester invendus. L’entreprise de construction a dû accorder des remises d’environ 30 % pour écouler les stocks. En 2014, lors de l’emménagement, des tensions sont apparues entre les locataires ayant payé le prix fort et ceux ayant bénéficié de réductions, culminant avec l’immolation par le feu du chef de famille d’un comité de résidents.

Le marché immobilier a connu un regain d’intérêt au second semestre 2014, suite à l’assouplissement des réglementations sur les prêts. Le prix de transaction d’un appartement de 59 pyeong dans le complexe de Paju est ainsi remonté à 1,01 milliard de wons (environ 740 000 €) en 2021. Cependant, cette reprise n’a pas affecté l’ensemble de la région métropolitaine. Même lorsque le marché de Séoul était en pleine effervescence, les prix à Paju ont continué à baisser, atteignant 740 millions de wons (environ 540 000 €) au second semestre 2025, un niveau inférieur à celui du prix de vente initial il y a 19 ans.

L’argent continue d’affluer, mais la volatilité du marché rend les prévisions de plus en plus difficiles. Comme l’a démontré l’histoire de Facebook, où Yahoo a renoncé à un potentiel achat de 1 milliard de dollars en 2006, puis à 44,6 milliards de dollars (environ 32,7 milliards d’euros) en 2008, les opportunités manquées et les erreurs d’évaluation peuvent avoir des conséquences considérables. Il est donc préférable de se méfier des affirmations trop catégoriques concernant l’évolution future des prix de l’immobilier.