Les cabinets d’avocats et les agents de transfert ont mis en garde contre la représentation des deux parties dans les transactions immobilières

Lorsque Christine Anderson a décidé de vendre sa maison familiale près de la plage et de l’échanger contre une vie sur la route, elle pensait que la vente serait simple.

Ainsi, lorsque les choses se sont compliquées de manière inattendue pendant la pandémie de COVID-19, elle s’est tournée vers un cabinet d’avocats de confiance qu’elle avait utilisé pendant des années pour s’occuper de la paperasse.

Lorsque le cabinet lui a demandé de lui permettre de représenter également la personne qui achète sa maison, elle n’était pas inquiète car ses précédentes transactions immobilières avec le cabinet d’avocats s’étaient déroulées sans drame.

Elle a signé une lettre indiquant qu’il y avait “des inconvénients potentiels à agir pour les deux parties”, y compris qu’elles peuvent donner des conseils qui sont “défavorables aux intérêts de l’autre partie”.

Il a également averti qu’en cas de litige, “nous ne pourrons peut-être pas agir pour l’une ou l’autre des parties”.

Aller de l’avant était une décision que Mme Anderson a rapidement regrettée, lorsqu’une série de différends ont surgi au sujet de la maison et que les factures juridiques ont commencé à arriver.

Maintenant, elle veut avertir les autres.

En Australie, il est légal pour un seul cabinet d’avocats de représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une transaction immobilière, mais les experts juridiques déconseillent cette pratique, affirmant qu’elle est risquée en cas de problème.

Client mécontent de la situation “collante”

Alors que les deux parties impliquées dans la vente de la propriété de Mme Anderson étaient gérées par différentes divisions de l’entreprise, le personnel partageait un immeuble de bureaux.

“J’étais juste tellement submergé et pourtant l’avocat dans la pièce voisine fait des demandes [for the buyer],” dit-elle.

Mme Anderson n’était pas d’accord avec l’acheteur sur la date de règlement proposée, les éléments à inclure et l’accès à la propriété.

En tant que femme célibataire qui vivait seule, elle trouvait la situation écrasante et stressante.

Alors que son différend avec l’acheteur empirait, Mme Anderson a envisagé de se retirer de la vente et elle est devenue mécontente de l’arrangement juridique.

Finalement, elle est passée à un autre cabinet d’avocats, mais elle est furieuse d’en arriver là.

Elle pense que l’entreprise aurait dû mettre fin à leur relation avec elle, plutôt que de la laisser faire.

“Les avocats savaient que cela devenait très, très collant”, a-t-elle déclaré.

“Ils auraient pu se débarrasser de moi et dire:” Écoutez, je suis désolé, nous allons devoir vous laisser partir. S’il vous plaît, allez trouver un autre avocat. “”

Il existe des lignes directrices sur la façon de gérer un conflit s’il survient.

Les règles de conduite des avocats australiens stipulent qu’en cas de véritable conflit d’obligations, les avocats « ne peuvent continuer à agir que pour l’un des clients… à condition que l’obligation de confidentialité envers les autres clients ne soit pas mise en danger et que les parties aient donné consentement éclairé ».

Mme Anderson souhaite avoir une meilleure compréhension au début du processus des types de conflits et des problèmes qui peuvent survenir lorsqu’un cabinet d’avocats agit pour les deux parties, bien qu’elle admette que certains ont été expliqués dans le document qu’elle a signé.

“Le risque de cette escalade … ce n’était pas [fully] expliqué », affirme-t-elle.

Le cabinet d’avocats a défendu ses actions.

Dans une lettre récente à Mme Anderson, il a déclaré qu’il avait agi de manière appropriée.

“Toutes les mesures raisonnables ont été prises pour représenter vos intérêts avec fidélité et diligence et vous n’avez aucun motif légitime de grief”, indique la lettre.

Avec le recul, Mme Anderson regrette d’avoir accepté l’arrangement et avertit les autres sur le point d’acheter ou de vendre leur maison de ne pas accepter de laisser une entreprise agir pour les deux parties.

“J’aimerais voir à l’avenir pour quelqu’un d’autre … il doit être séparé, vous devez avoir deux bureaux d’avocats distincts qui effectuent ce transfert pour le montant d’argent dépensé [to buy a home],” dit-elle.

Risque élevé de conflit dans les ventes immobilières

Le potentiel de conflit lors d’une vente de propriété est si élevé Shane Budden, de la Queensland Law Society, dit qu’il conseille aux avocats de ne jamais représenter les deux parties.

“Il est très difficile de s’assurer que vous agissez de la même manière pour les deux parties lorsque leurs intérêts ne sont pas nécessairement liés”, a-t-il déclaré.

M. Budden a déclaré, d’après son expérience, que la plupart des ventes immobilières se sont déroulées sans heurts. Mais quand il y avait un problème, c’était important.

“Si ça tourne mal, ça tourne mal”, a-t-il déclaré.

“L’acheteur ou le vendeur, c’est probablement la plus grosse transaction qu’ils feront de leur vie.

“Vous devez donc être conscient de la possibilité qu’il y ait un conflit ou que des problèmes surviennent.

“Vous allez probablement être en conflit … parce que vous connaissez probablement une sorte d’informations confidentielles que vous avez obtenues des deux qui pourraient être utiles à l’autre.”

Malgré ses conseils contre cette pratique, M. Budden ne pense pas qu’il faille interdire ou réprimer les cabinets d’avocats agissant pour les deux parties.

“Je soupçonne que presque tous les cabinets d’avocats resteront en dehors de cela [voluntarily],” il a dit.

Dans le Queensland, les avocats effectuant des travaux de transfert de propriété sont réglementés par la Legal Services Commission.

Au cours des trois dernières années, la commission a reçu 293 plaintes concernant le transfert de propriété, dont 11 concernant des conflits d’intérêts.

Pourquoi de nombreux avocats et avocats ne représentent jamais les deux parties

Partout au pays, le fait de ne pas divulguer d’agir pour les deux parties ou d’enfreindre les règles de conduite dans une affaire de transfert de propriété entraîne de graves conséquences, notamment de lourdes amendes et des interdictions d’exercer.

Michelle Hendry, agente de transfert sud-australienne, refuse d’agir pour les deux parties dans une vente de propriété et estime qu’elle doit être évitée à tout prix.

“Je suis convaincue que vous n’agissez pas pour les deux parties”, a déclaré Mme Hendry, qui est également la présidente de l’organisme de pointe de l’État pour les agents de transfert.

“Je crois vraiment que vous ne pouvez pas représenter les deux parties dans leurs meilleurs intérêts.

“Vous pourriez avoir des préjugés inconscients ou conscients ou être au courant de quelque chose avec un client qui pourrait profiter à l’autre client.

“Vous pourriez par inadvertance ou accidentellement en parler sans vous rendre compte que vous avez compromis votre autre client.”

Le courtier immobilier victorien Paul Garson a également déclaré qu’il n’avait jamais représenté les deux côtés d’une vente.

“S’il y a un problème dans la colonie… que faites-vous si vous êtes coincé au milieu là-bas ? De qui vous occupez-vous ?

“Tu ne devrais jamais le faire.”

Il a conseillé à quiconque achetant ou vendant une maison de se méfier avant d’accepter de partager un véhicule de transport avec l’autre partie.