Les sociétés d’investissement sont devenues les plus grands nouveaux acheteurs de maisons aux États-Unis – une tendance qui pourrait rendre l’accession à la propriété plus difficile pour les familles moyennes.
L’idée que de gros investisseurs achètent des maisons unifamiliales pour les louer n’en est « qu’à ses balbutiements » au Canada, mais mérite d’être surveillée, selon le président d’une des plus grandes firmes immobilières de ce pays. Certains groupes de défense craignent que les familles ne puissent rivaliser avec les gestionnaires de fonds avec des milliards d’actifs.
Alors que les taux d’intérêt augmentent et que les prix de l’immobilier chutent dans une grande partie de l’Amérique du Nord, les investisseurs aux poches profondes tels que les fonds spéculatifs, les géants du capital-investissement et les gestionnaires de régimes de retraite recherchent des actifs stables pour compenser l’inflation et la volatilité des marchés boursiers, selon les observateurs du marché.
Au premier trimestre 2022, les investisseurs ont représenté un record de 28% des ventes de maisons unifamiliales aux États-Unis, selon un rapport publié en juin par le Harvard Joint Center for Housing Studies, contre moins de 20% un an plus tôt.
“Les investisseurs ont acheté une plus grande part des maisons américaines que jamais auparavant”, a noté un rapport séparé de la société immobilière Redfin.
La tendance des gestionnaires de fonds à acheter des maisons unifamiliales pour les louer est “un nouveau phénomène” pour le marché canadien, a déclaré Christopher Alexander, président de ReMax Canada. Il pense que l’idée pourrait s’imposer ici comme elle l’a fait au sud de la frontière, surtout compte tenu des récentes baisses de prix.
“Plus vous pouvez acheter bas en tant qu’investisseur, plus vous avez de chances de vendre haut”, a déclaré Alexander dans une interview.
“Ils sont bien capitalisés, ils sont intelligents et ils ont les moyens d’avoir un impact sur le marché.”
Alors que les familles de la classe moyenne ont de plus en plus de mal à acheter des maisons, les analystes affirment que davantage de capitaux provenant de grandes entreprises devraient entrer sur le marché canadien, ce qui exercera une pression supplémentaire sur l’offre et l’abordabilité pour les gens moyens. Un manque de données concrètes sur l’ampleur de ces investissements rend plus difficile pour les décideurs politiques de répondre à la tendance émergente, ont déclaré les défenseurs du logement abordable.
Manque de données canadiennes
L’ampleur de la propriété institutionnelle actuelle des logements canadiens n’est pas claire, mais les analystes estiment qu’elle est bien inférieure à celle des États-Unis et qu’elle est généralement une cause mineure de la hausse rapide des prix des maisons que ce pays a connue au cours de la dernière décennie.
Le gouvernement canadien ne dispose pas de données claires sur l’empreinte des grands investisseurs sur le marché intérieur du logement. Ni Statistique Canada ni la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les agences fédérales qui suivent le secteur, n’ont pu dire combien de maisons appartiennent à des sociétés d’investissement.
Certains Canadiens se retrouvent de plus en plus hors de prix à mesure que le coût du loyer monte en flèche dans tout le pays.
“Pour le moment, Statistique Canada ne publie pas d’informations sur les investisseurs institutionnels et le type de propriétés résidentielles qu’ils possèdent”, a déclaré un porte-parole de l’organisation gouvernementale à CBC News par e-mail.
“La SCHL ne recueille pas les données que vous recherchez”, a fait écho un porte-parole.
Clouer les achats par les investisseurs institutionnels n’est pas une tâche facile, a déclaré Alexander de ReMax, d’autant plus que ces entreprises “ne mettent pas tous leurs achats au même nom ou n’enregistrent pas les propriétés auprès de différentes sociétés à numéros ou sociétés de portefeuille”.
“Je ne sais tout simplement pas si nous sommes configurés pour suivre un nouveau phénomène”, a-t-il déclaré.
“La question de ne pas savoir”
Le sujet est politiquement sensible. Peu d’autres grandes sociétés immobilières commenteraient l’intérêt des investisseurs pour le marché canadien de l’habitation.
L’Association canadienne de l’immeuble, l’organisme commercial représentant les courtiers, a refusé de commenter. Tout comme Royal LePage, une grande maison de courtage. Deux autres agences immobilières, Century 21 et Keller Williams, n’ont pas répondu aux demandes d’entretien.
Obtenir une image claire de l’ampleur des investissements institutionnels est la première étape pour déterminer comment y répondre, a déclaré Jennifer Barrett, planificatrice principale à l’Institut urbain du Canada, un organisme sans but lucratif basé à Toronto.
“Je pense que la question de ne pas savoir, sur elle-même, est un élément intéressant à explorer”, a-t-elle déclaré dans une interview. “Le gouvernement fédéral doit s’attaquer à la financiarisation du logement.”
Bien que l’ampleur de l’investissement institutionnel dans le marché canadien de l’habitation ne soit pas claire, les personnes qui possèdent plus d’une propriété détiennent 29 % des résidences en Colombie-Britannique, 41 % en Nouvelle-Écosse et 31 % en Ontario, selon les chiffres publiés par Statistique Canada. en avril. Ces propriétaires peuvent être des propriétaires familiaux qui possèdent quelques immeubles locatifs ou des investisseurs plus importants qui enregistrent des maisons sous un seul nom.
L’industrie nie avoir fait monter les prix
Malgré le manque de données concrètes, les investisseurs institutionnels ont récemment fait les manchettes au Canada.
Core Development Group, une société immobilière basée à Toronto, a suscité la colère l’année dernière lorsqu’elle a annoncé son intention de dépenser 1 milliard de dollars pour acheter des maisons unifamiliales dans des villes canadiennes de taille moyenne. La société n’a pas répondu aux demandes de commentaires sur l’état de ses investissements.
Alors que le marché immobilier commence à se refroidir, certains vendeurs de maisons obtiennent moins que ce qu’ils espéraient. Le changement se fait même sentir dans les villes les plus chères du Canada.
Blackstone, qui se décrit comme la plus grande société d’investissement alternatif au monde, avec des milliards dépensés dans des maisons unifamiliales américaines, a ouvert un bureau immobilier à Toronto en mai pour développer ses 14 milliards de dollars d’actifs immobiliers canadiens.
“Nous prévoyons de continuer à être très actifs sur le marché canadien, en particulier dans des domaines tels que la logistique, les bureaux de création et les bureaux des sciences de la vie de haute qualité, les studios et les résidences multifamiliales”, a déclaré un porte-parole de la société à CBC News par e-mail.
“Nous n’avons toujours pas l’intention d’investir dans le marché de l’habitation unifamiliale au Canada.”
Blackstone possède environ 0,02% des maisons unifamiliales aux États-Unis, selon les données de l’entreprise, représentant environ 80 000 unités.
“Compte tenu de nos niveaux de propriété, nous n’avons pratiquement aucune capacité à influer sur les tendances des loyers du marché”, a déclaré Blackstone en mars lors d’une session de questions-réponses en ligne répondant aux critiques. “Les loyers augmentent parce qu’il y a beaucoup moins d’offre de logements dans le monde que de demande.”
Réalités américaines
Les investisseurs en capital-investissement aux États-Unis ont commencé à acheter des maisons unifamiliales après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008 et la récession qui a suivi, a déclaré Barrett de l’Institut urbain du Canada. Mais la tendance ne s’est pas propagée à peu près au même degré au Canada.
Depuis lors, les propriétaires d’entreprise ont acquis environ 350 000 maisons, selon un témoignage entendu par le comité des services financiers de la Chambre des États-Unis le 28 juin sur les problèmes d’abordabilité et le capital-investissement.
D’ici 2030, les investisseurs pourraient contrôler jusqu’à 40 % du marché américain des logements locatifs, selon les données citées par PERE, une revue spécialisée.
Outre les craintes que des financiers aux poches profondes ne concurrencent les gens ordinaires pour acheter des maisons, les locataires de gros investisseurs ont été confrontés à une multitude de problèmes, a déclaré Madeline Bankson, chercheuse au Private Equity Stakeholder Project, un groupe de défense basé aux États-Unis.
Un mauvais entretien, des climatiseurs cassés dans le sud étouffant des États-Unis, un manque de collecte des ordures, de la moisissure, des frais exorbitants pour les retards de paiement et personne pour répondre en cas de panne, font partie des problèmes que les locataires de maisons appartenant à de grands investisseurs ont signalés aux avocats. .
“Le modèle est le suivant : augmenter les revenus, réduire les coûts”, a déclaré Bankson.
Craintes d’une “tempête parfaite”
Contrairement à la moyenne des gens qui ont généralement besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter une maison, les investisseurs en actions achètent généralement avec de l’argent, ce qui signifie qu’ils sont mieux protégés contre la hausse des taux d’intérêt que les particuliers. Blackstone, par exemple, compte 941 milliards de dollars américains sous gestion.
Christopher Alexander de ReMax, qui suit de près le marché canadien, craint qu’une “tempête parfaite” ne se profile à l’horizon après 2024, alors que la croissance démographique se poursuit et que les défis de la chaîne d’approvisionnement frappent les plans de nouvelles constructions.
La hausse du dollar américain par rapport à la devise canadienne rend également le logement canadien plus attrayant pour les investisseurs étrangers, a déclaré Alexander.
“Ils voient que nous avons un approvisionnement serré et qu’il n’y a pas de véritable solution par la construction ; nous ne pouvons pas suivre le rythme, et ils voient un bon climat pour une appréciation à long terme”, a-t-il déclaré.
“Les investisseurs ne pensent pas à élever leur famille là-bas ; c’est beaucoup plus mathématique et axé sur les chiffres. Si vous achetez une maison pour y vivre, c’est émotionnel.”
