Une vente hors marché peut être intéressante pour économiser les dépenses de marketing, mais les recherches suggèrent qu’elle pourrait finir par coûter plus cher en raison d’un prix de vente inférieur.
Points clés:
- PropTrack, propriété du groupe REA, a constaté une augmentation de 4,3% des prix de vente des propriétés annoncées
- L’économiste en chef de Ray White affirme que ces estimations correspondent à ses observations
- Ray White estime que la vente d’une propriété aux enchères au lieu d’un traité privé peut ajouter jusqu’à 10% à son prix de vente
Les nouvelles données proviennent de PropTrack, la division d’analyse du groupe REA, qui gère le plus grand portail de publicité immobilière d’Australie et perd donc des affaires potentielles chaque fois que quelqu’un vend hors marché.
Les économistes de PropTrack ont comparé les prix des propriétés vendues après avoir été répertoriées sur la plateforme de REA aux prix de vente de propriétés comparables non répertoriées avec elle, qui peuvent également inclure certaines propriétés annoncées exclusivement sur d’autres sites Web.
De nombreuses propriétés à vendre sont répertoriées sur plusieurs plateformes, bien qu’un nombre important de propriétés soient désormais vendues “hors marché”, où un vendeur ou son agent ne fait pas de publicité publique mais propose la propriété via un réseau d’acheteurs potentiels connus et/ou d’agents de l’acheteur.
L’auteur du rapport, l’économiste principal de PropTrack, Paul Ryan, a déclaré avoir découvert que les maisons vendues qui avaient été répertoriées sur le site Web de la REA rapportaient en moyenne 4,3% de plus que celles qui ne l’avaient pas été.
“Alors que certains vendeurs pourraient essayer d’économiser de l’argent en ne faisant pas de publicité en ligne, cette analyse montre que les gains potentiels perdus dans le prix de vente final dépassent de loin le coût initial de la publicité”, a expliqué l’ancien économiste de la RBA.
Aux prix actuels de l’immobilier, M. Ryan a estimé que la valeur moyenne perdue était supérieure à 60 000 dollars à Sydney et proche de 30 000 dollars à Melbourne, les chiffres en dollars étant inférieurs sur les marchés moins chers.
L’écart avait tendance à être plus élevé, par rapport à la valeur de la propriété, dans les marchés régionaux.
PropTrack a estimé que les vendeurs recevaient environ 10% de moins pour une maison vendue hors marché dans la région de la Nouvelle-Galles du Sud, et environ 6% de moins dans la région de Victoria et d’Australie occidentale, avec un écart plus faible entre les capitales et les régions du Queensland et de l’Australie du Sud.
L’économiste en chef de l’agence immobilière Ray White, Nerida Conisbee, qui n’a pas participé aux recherches de PropTrack, a déclaré que les résultats correspondaient à l’expérience et aux données internes de son entreprise.
“En général, nous recommandons aux agents de Ray White de faire de la publicité”, a-t-elle déclaré à ABC News.
“Il y a un agent immobilier qui dit qu’on ne peut pas vendre un secret.”
Elle a ajouté qu’il était également logique que le lien entre la publicité et le prix de vente soit plus fort sur les marchés régionaux.
“Globalement, la publicité pour les zones régionales est essentielle car les gens ne passent pas nécessairement devant les propriétés pour savoir qu’elles sont disponibles”, a-t-elle ajouté.
Mme Conisbee a déclaré qu’une campagne de marketing assez typique coûterait 10 000 dollars, avec des coûts allant de 7 000 dollars pour une promotion budgétaire à environ 30 000 dollars pour une publicité comprenant des vidéos, des prises de vue par drone et un placement prioritaire sur une variété de sites Web.
Ray White estime que la publicité sur les grands sites Web immobiliers, tels que ceux appartenant au groupe REA et à son rival Domain, commence à environ 2 500 $ pour les banlieues moins chères et augmente à partir de là, avec des frais supplémentaires pour placer la propriété plus haut dans les résultats de recherche, la faire apparaître sur d’autres sites Web ou envoyer une alerte par e-mail aux personnes susceptibles d’être intéressées.
Mme Conisbee a déclaré que des conditions de marché plus faibles rendent généralement la publicité plus importante pour maximiser le prix de vente que pendant les booms.
“Pendant la pandémie, c’était une période très forte pour l’immobilier, les taux d’intérêt étaient vraiment bas et il y avait beaucoup de gens qui cherchaient à acheter, à ce moment-là, il aurait été beaucoup plus facile de vendre hors marché”, a-t-elle déclaré.
“En ce moment, le marché commence à se renforcer, mais il est encore beaucoup plus faible qu’à cette époque et, par conséquent, nous conseillons généralement de dépenser de l’argent pour une campagne de marketing.”
Enchère ou gré à gré ?
Un autre sujet de débat brûlant sur la vente d’une maison est de savoir s’il faut la vendre aux enchères ou la vendre de gré à gré.
Mme Conisbee a déclaré que Ray White dirige environ un quart des ventes aux enchères du pays et le recommande généralement comme méthode de vente préférée aux vendeurs.
“Nous avons une taille d’échantillon assez décente en termes de nombre d’enchères en cours et nous suivons l’offre précédente la plus élevée par rapport au prix de vente. Ce n’est donc pas exactement la même chose qu’une vente privée par rapport à une vente aux enchères, mais vous savez, cela nous donne une petite indication”, a-t-elle déclaré.
“En allant aux enchères, vous obtiendrez généralement une augmentation de 10%, en moyenne par rapport à l’offre précédente la plus élevée.”
Mme Consibee a déclaré qu’outre le buzz et la pression sur les acheteurs concurrents qu’une vente aux enchères génère, cela ajoute également une sorte de délai pour le moment où la propriété est sur le marché.
“Ce que nous constatons, c’est que lorsqu’une propriété est sur le marché pendant une longue période, nous constatons une augmentation du nombre d’actualisations”, a-t-elle observé.
“Donc, le moment le plus chaud absolu pour qu’une propriété soit sur le marché est ces premiers jours, ces premières semaines.”
Les recherches de l’économiste immobilier, professeur agrégé Adrian Lee à l’Université Deakin, soutiennent l’opinion de Mme Conisbee selon laquelle la vente aux enchères plutôt que la vente par traité privé a tendance à augmenter le prix, en particulier lorsque le marché immobilier est en hausse.
Des travaux entrepris il y a plusieurs années par le professeur Lee ont révélé que les prix des ventes aux enchères à Sydney étaient de 6,9 % supérieurs à ceux des ventes par traité privé, même après avoir contrôlé le fait que les enchères sont plus couramment utilisées pour vendre des maisons plus grandes dans des quartiers plus chers.
Le professeur Lee a déclaré qu’il n’avait pas mis à jour ses recherches dans ce domaine depuis qu’il avait été interviewé par le programme The Money d’ABC RN en 2019.
“Cette pression que vous avez à l’achat et il n’y a pas de délai de rétractation, ça vous rend vulnérable”, observait-il à l’époque.
“Ne laissez pas vos sentiments affecter l’enchère, pensez au prix que vous pouvez vous permettre et fixez ce prix.”
Mme Conisbee a déclaré que les preuves de la hausse des prix ont vu les enchères commencer à devenir plus populaires en dehors des deux plus grandes capitales, Sydney et Melbourne, où elles sont traditionnellement plus populaires.
“Même sur des marchés comme Adélaïde, il est désormais plus courant d’aller aux enchères”, a-t-elle déclaré.
“Il semble donc que cela devienne un moyen plus transparent de vendre.”
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2023-07-21 14:03:17
