Publié le 23 décembre 2025 à 04h19. L’attrait universel pour la propriété foncière, de la Babylone antique à la Chine contemporaine, est décrypté dans un nouvel essai qui révèle comment la terre façonne l’histoire économique et alimente les crises financières.
- La terre, ressource unique et non reproductible, est à l’origine de bulles immobilières et d’inégalités croissantes.
- L’ouvrage met en lumière le rôle crucial de la terre dans les économies coloniales et les révolutions, notamment américaine.
- Des solutions potentielles, comme une taxe sur la valeur foncière, sont explorées pour atténuer la crise du logement et réduire les inégalités.
De l’Irlande, où la pièce de théâtre emblématique Le Terrain de John B. Keane incarne l’obsession nationale pour la propriété, à l’échelle mondiale, la terre demeure un enjeu économique et social majeur. Mike Bird, journaliste au Economist, explore cette dynamique complexe dans son nouvel ouvrage, The Land Trap (Le Piège Terrestre), une analyse historique et économique du rôle de la terre à travers les âges.
Bird souligne trois caractéristiques fondamentales de la terre : son caractère non reproductible, son immobilité et sa non-dépréciation. Ces attributs en font une réserve de richesse durable, mais aussi un terreau fertile pour l’endettement dans les économies capitalistes modernes. Contrairement à d’autres biens, le prix de la terre n’est pas dicté par la productivité ou l’innovation, mais par son emplacement et les anticipations du marché, générant souvent des plus-values considérables pour les propriétaires sans effort particulier.
L’auteur retrace l’influence de la terre sur le développement des économies coloniales aux XVIIe et XVIIIe siècles, des premières colonies américaines (Jamestown) aux plantations des Caraïbes. Dans le Nouveau Monde, la terre est à la fois un symbole de liberté et un instrument d’exploitation. Bird avance que la Révolution américaine était autant une guerre foncière qu’une révolte contre les taxes imposées par la Couronne britannique, opposant une nouvelle classe de propriétaires terriens aux intérêts de l’empire.
Avec l’avènement de la révolution industrielle, l’importance économique directe de la terre et des revenus agricoles semble diminuer. Cependant, Bird explique que l’urbanisation croissante a simplement déplacé l’attention vers la valeur du terrain dans les villes en expansion. « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » est devenu le principal facteur déterminant de la valeur foncière, influençant à son tour le crédit et les inégalités de richesse. Les premières formes de crédit et d’hypothèques garanties par des terres préfiguraient la fusion dangereuse entre la terre et la finance que nous connaissons aujourd’hui.
L’ouvrage analyse les crises financières passées, de la « folie ferroviaire » du XIXe siècle à l’effondrement du Japon dans les années 1990 et à la crise financière mondiale de 2008, démontrant comment la spéculation sur la valeur des terres a alimenté l’expansion du crédit, tandis que la chute des prix a provoqué des effondrements économiques. Bird rappelle que la crise de 2008 était fondamentalement une crise immobilière, tout comme le krach immobilier qui a frappé l’Irlande par la suite.
L’auteur critique le manque de vigilance des décideurs politiques, qui continuent de considérer la terre comme une forme de richesse bénigne plutôt que comme un risque systémique. Il estime que le chapitre consacré à l’essor des produits financiers adossés à la terre devrait être une lecture obligatoire pour les responsables des ministères des Finances. Il est crucial, selon lui, de tirer les leçons du passé pour éviter de répéter les mêmes erreurs.
L’ouvrage aborde également les défis politiques liés à la réforme foncière. Bird observe que « les gouvernements sont pris entre la promotion de l’accession à la propriété et la défense de la richesse des propriétaires ». La majorité des électeurs dans les démocraties occidentales sont propriétaires ou détenteurs de terres, ce qui rend difficile la mise en œuvre de politiques visant à faire baisser les prix de l’immobilier, même si cela pourrait bénéficier à la société dans son ensemble.
L’auteur met en avant la figure d’Henry George, un économiste, philosophe et activiste américain du XIXe siècle, qui avait plaidé pour une taxe sur la valeur foncière. Cette approche, qui pourrait remplacer l’actuelle taxe foncière locale en Irlande, permettrait de financer les services publics et de réduire les inégalités. Selon Bird, une taxation adéquate des terres pourrait atténuer la pénurie de logements, réduire les inégalités, financer les investissements publics et alléger la pression fiscale sur le travail.
Une autre solution proposée est de donner aux autorités locales le pouvoir d’acquérir obligatoirement des terrains pour la construction de logements. Cette mesure, préconisée dans le rapport Kenny il y a plus de cinquante ans, aurait pu prévenir la bulle immobilière et la crise actuelle en assurant un approvisionnement constant en terrains constructibles à des prix abordables. Malheureusement, le marché immobilier irlandais reste dominé par un petit nombre de promoteurs immobiliers qui spéculent sur les terrains.
En conclusion, The Land Trap souligne la difficulté d’échapper à l’emprise de la terre sur nos économies et nos sociétés. L’ouvrage nous invite à remettre en question notre relation avec le sol sous nos pieds et à reconnaître que la crise du logement ne se limite pas aux constructeurs, aux banques ou aux procédures administratives. Il s’agit d’une question fondamentale de propriété, de taxation et de perception de la terre comme un bien sacré. Si nous ne repensons pas notre approche, nous risquons de rester prisonniers d’un cycle sans fin de crises et d’inégalités.
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