Publié le 24 septembre 2025. La capacité d’emprunt des Canadiens est de plus en plus limitée par la hausse des taux d’intérêt et les exigences de l’Autorité de régulation prudentielle des activités financières (APRA), ce qui pourrait avoir des conséquences sur le marché immobilier.
Dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés, un emprunteur seul gagnant le salaire moyen canadien peut actuellement emprunter environ 544 000 $ (CAD). Ce montant correspond à un ratio d’endettement par rapport au revenu de 5,2. Selon une analyse de Canstar, une baisse supplémentaire des taux pourrait potentiellement faire grimper ce ratio à plus de 6, même en tenant compte des exigences de l’APRA.
L’APRA, l’organisme de réglementation bancaire, a mis en place plusieurs mesures au fil des ans pour encadrer les prêts immobiliers et promouvoir une gestion prudente des risques. Ces mesures, bien que réactives aux conditions du marché, visent à prévenir une surchauffe du secteur et à protéger les emprunteurs.
Voici un aperçu des principales interventions de l’APRA :
- Décembre 2014 : Plafond des prêts aux investisseurs – L’APRA a demandé aux banques de limiter la croissance des prêts aux investisseurs à un maximum de 10 % par an. Cette mesure a été supprimée en avril 2018.
- Mars 2017 : Plafond des prêts à intérêts seulement – L’APRA a limité les nouveaux prêts à intérêts seulement à 30 % du total des nouveaux prêts et a renforcé le contrôle sur les prêts à intérêts seulement avec un faible apport. Ce plafond a été supprimé en décembre 2018.
- Juillet 2019 : Modifications du tampon de maintenance – L’APRA a augmenté le tampon de capacité de remboursement à 2,5 points de pourcentage et a laissé aux banques le soin de fixer leurs propres taux planchers, abandonnant un taux plancher général.
- Octobre 2021 : Augmentation du tampon – L’APRA a augmenté le tampon de capacité de remboursement de 2,5 à 3 points de pourcentage.
- Février 2026 : Introduction du plafond du ratio d’endettement par rapport au revenu (DTI) – L’APRA prévoit d’interdire aux banques d’accorder plus de 20 % des nouveaux prêts à des emprunteurs dont le DTI est supérieur à 6.
Sally Tindall, directrice de l’analyse des données chez Canstar, souligne l’importance de ces mesures :
« L’APRA considère depuis longtemps que les prêts avec un ratio d’endettement par rapport au revenu de six fois ou plus sont risqués. Elle leur impose désormais un plafond formel pour établir une référence pour l’industrie. »
Sally Tindall, directrice de l’analyse des données, Canstar
Bien que la proportion de prêts à DTI élevé reste faible par rapport aux normes historiques, l’APRA préfère agir de manière préventive. En 2021, près d’un quart des nouveaux prêts hypothécaires dépassaient ce seuil, ce qui a mis de nombreux ménages en difficulté lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter.
L’augmentation des volumes de prêts et l’activité accrue des investisseurs sont des signaux d’alerte. Les récentes baisses de taux de la Banque du Canada ont exacerbé la situation, et l’APRA souhaite éviter une surchauffe du marché. Le tampon de capacité de remboursement de 3 points de pourcentage est actuellement l’outil le plus efficace pour contrôler le pouvoir d’emprunt dans un contexte de taux d’intérêt élevés.
Toutefois, l’APRA reste vigilante, consciente que les taux d’intérêt peuvent chuter rapidement en cas de choc économique. C’est pourquoi elle dispose d’un ensemble de règles pour s’adapter aux conditions changeantes. Pour les futurs emprunteurs, il est conseillé de consulter les chiffres actuels et de s’attendre à une approche plus prudente de la part des banques si leur ratio d’endettement approche les six fois leur revenu.
Méthodologie de calcul du pouvoir d’emprunt : Les calculs sont basés sur un taux hypothécaire variable actuel de 5,51 % pour les nouveaux propriétaires occupants, une durée de prêt de 30 ans, des dépenses annuelles de 24 000 $ pour les personnes seules, 90 % du revenu disponible après impôts pour le remboursement du prêt et des dépenses, et un tampon de taux d’intérêt de 3,00 %. Les calculs d’impôts sont basés sur l’exercice en cours, à l’exclusion de la cotisation Medicare. Il est supposé que les emprunteurs n’ont pas de dettes existantes, des dépenses minimales et aucune personne à charge. Le salaire moyen est basé sur le salaire moyen hebdomadaire à temps plein de l’ABS, soit 104 807 $ par an, et ne tient pas compte des augmentations de salaire. Les emprunteurs doivent demander des conseils financiers personnalisés avant de décider du montant à emprunter, car le montant réel variera en fonction de leur situation personnelle et du prêteur.
| Capacité d’emprunt d’un célibataire avec un salaire moyen | |||
|---|---|---|---|
| Actuel | Si les taux baissaient de 1 point de pourcentage | Si les taux baissaient de 2 points de pourcentage | |
| Taux hypothécaire | 5,51% | 4,51% | 3,51% |
| Capacité d’emprunt maximale | 544 000 $ | 599 000 $ | 662 000 $ |
| Ratio dette/revenu | 5.2 | 5.7 | 6.3 |
Source : Canstar. Basé sur un propriétaire occupant contractant un prêt sur 30 ans au taux moyen de 5,51 % et au salaire moyen de 104 807 $ (salaire ABS à temps plein et à temps ordinaire). Suppose des dépenses minimes, pas de dettes, pas de personnes à charge. Notes complètes ci-dessus.