Publié le 2 novembre 2025. Après un bref regain d’intérêt, le marché immobilier séoulite montre des signes de refroidissement suite à l’extension des réglementations visant à freiner la spéculation. L’indice de l’offre et de la demande d’appartements a chuté pour la première fois depuis le mois d’août.
- L’indice de l’offre et de la demande d’appartements à Séoul a diminué de 2,2 points, s’établissant à 103,2.
- Le taux de succès des enchères judiciaires d’appartements a dépassé les 100 % pour la première fois en trois ans et quatre mois.
- La baisse du sentiment d’achat est plus marquée dans les quartiers nord de Séoul (Gangbuk) que dans les quartiers sud (Gangnam).
Les mesures immobilières du 15 octobre, qui ont regroupé Séoul et douze zones du Gyeonggi-do sous des réglementations strictes – zones soumises à ajustement, zones de spéculation surchauffée et zones d’autorisation de transaction foncière – semblent porter leurs fruits. Après une période de deux mois où l’intérêt pour l’achat d’appartements avait progressé, le marché montre désormais des signes de ralentissement.
Selon les données hebdomadaires du Korea Real Estate Board, publiées le 2 novembre, l’indice de l’offre et de la demande de ventes d’appartements à Séoul a reculé de 2,2 points, passant de 105,4 à 103,2. Il s’agit de la première baisse enregistrée depuis le 18 août (99,1). Un indice supérieur à 100 indique une demande plus forte que l’offre, tandis qu’un indice inférieur à 100 signale une offre excédentaire.
Cet indice, qui avait connu une forte hausse jusqu’en juin, avait chuté après l’introduction de réglementations strictes sur les prêts le 27 juin. Il s’était ensuite redressé en septembre et octobre, avant de fléchir pour la première fois en neuf semaines. Cette baisse reflète l’impact des mesures du 15 octobre, qui ont renforcé les réglementations existantes et introduit de nouvelles restrictions, notamment la désignation de zones spécifiques (Tohe).
La région de Gangbuk a été plus touchée que celle de Gangnam. L’indice de l’offre et de la demande dans la région de Gangbuk s’est établi à 101,6, en baisse de 3,2 points par rapport à la semaine précédente (104,8). Gangnam a enregistré une baisse plus modérée, de 1,3 point, passant de 106,0 à 104,7.
Parallèlement, le marché des enchères judiciaires semble attirer de plus en plus d’acheteurs. Selon GG Auction, une société spécialisée dans l’information sur les enchères judiciaires, le taux de succès des enchères d’appartements à Séoul a atteint 102,3 % le mois dernier, dépassant les 100 % pour la première fois depuis juin 2022 (110,0 %). Les enchères judiciaires sont exemptées de l’obligation d’autorisation de transaction foncière, ce qui les rend plus attractives pour les acheteurs potentiels, notamment ceux qui envisagent d’utiliser un prêt hypothécaire.
Un exemple notable est la vente aux enchères d’un appartement de 60㎡ situé à Gwangjang-dong, dans le district de Gwangjin-gu. Estimé à 1,01 milliard de wons, il a été adjugé pour 1,41123 milliard de wons, soit 139,73 % du prix estimé, après une bataille entre 27 enchérisseurs.
« Bien que les appartements mis aux enchères ne soient pas soumis à une autorisation de transaction foncière, ils doivent être habités si vous recevez un prêt hypothécaire, et la capacité de mobiliser des liquidités est devenue importante car le taux de reconnaissance des garanties (LTV) de 40 % est appliqué dans les districts spéculatifs en surchauffe. »
Lee Joo-hyun, chercheur principal chez GG Auction
Lee Joo-hyun met en garde contre les offres trop élevées, soulignant qu’une baisse des prix de vente est possible en raison des nouvelles réglementations. Il conseille aux acheteurs d’éviter de se laisser emporter par un climat d’euphorie.
Le journaliste principal Choi Jong-hoon [email protected]
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