Publié le 16 janvier 2024 08h00. Le secteur immobilier chinois, fragilisé par des années de ralentissement, oscille entre opportunités et risques. Malgré des valorisations en chute libre, la confiance des investisseurs reste fragile face à des indicateurs économiques préoccupants.
Les actions des entreprises immobilières chinoises sont-elles enfin à portée de main pour les investisseurs ? La question revient en force à chaque signe de rebond, mais la réponse reste incertaine, entraînant une forte volatilité. Il n’est plus rare de voir les cours des promoteurs immobiliers fluctuer de plus de 20 % en une seule journée.
Même China Vanke, autrefois considéré comme l’un des acteurs les plus solides et les plus fiables du marché, voit son cours évoluer de manière spectaculaire en fonction des signaux, parfois contradictoires, émanant des autorités. Cette volatilité illustre la rapidité avec laquelle la perception des investisseurs évolue. Récemment, les détenteurs d’obligations ont refusé à Vanke la possibilité de reporter le remboursement d’une obligation onshore de 2 milliards de RMB (280 millions de dollars américains), un signal d’alarme retentissant. Si Vanke, un pilier du secteur, est mis à rude épreuve, la distinction entre les promoteurs viables et ceux en difficulté devient de plus en plus floue.
Jusqu’à présent, chaque tentative de reprise au cours des quatre dernières années de ralentissement a été interprétée comme la preuve que l’ancien modèle économique pouvait encore fonctionner. Pourtant, le tableau n’est pas entièrement sombre. Si des centaines de petits promoteurs font faillite chaque année – plus de 230 constructeurs de logements ont déposé leur bilan rien qu’en 2023 – cela signifie que les entreprises restantes sont confrontées à une concurrence réduite. Parallèlement, les ménages chinois ont accumulé près de 162 000 milliards de RMB d’épargne cette année, soit près du double des niveaux de 2020 et un montant proche d’un record historique.
Les valorisations boursières sont effectivement très basses. China Vanke se négocie à seulement un tiers de sa valeur comptable. Même son concurrent, Poly Developments, affiche un cours inférieur à la moitié de sa valeur comptable, malgré un bilan plus solide et le soutien d’une entreprise publique. Ces niveaux pourraient sembler attrayants pour les investisseurs à la recherche de bonnes affaires.
Cependant, malgré les promesses répétées et les mesures politiques destinées à soutenir le secteur, le marché peine à se stabiliser. En novembre, les prix de l’immobilier en Chine ont continué de baisser, avec une diminution de près de 0,4 % des prix des logements neufs dans 70 villes (hors logements sociaux) par rapport au mois d’octobre, selon les données du Bureau national des statistiques. Il s’agit du septième mois consécutif de baisse, et la plus forte depuis un an.
L’un des principaux problèmes est que les Chinois, dont le pays a besoin pour acheter des logements, ont de plus en plus de difficultés à le faire. Les revenus des jeunes générations stagnent et le chômage des jeunes reste élevé, dépassant les 17 % en octobre, ce qui rend l’accès aux prêts hypothécaires plus difficile. Les ménages plus âgés, déjà propriétaires, sont peu enclins à investir sur un marché qui ne garantit plus une plus-value.
Ce ralentissement ne relève pas d’une crise cyclique classique. Le vieillissement démographique, la perte de confiance et les politiques privilégiant la stabilité à la croissance rapide indiquent que la structure sous-jacente s’éloigne rapidement de l’immobilier en tant que principal véhicule d’épargne du pays. L’ancien modèle, qui reposait sur la reprise des stocks immobiliers avec le cycle économique, pourrait ne pas se reproduire.
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