Publié le 10 novembre 2025 à 16h40. Malgré un marché de l’immobilier en berne dans la province du Jeolla du Nord, les prêts hypothécaires continuent de croître, suscitant des inquiétudes quant à la santé financière de la région et à un possible effet domino sur l’économie locale.
- Le nombre d’appartements invendus après achèvement a quasiment quadruplé en un an, atteignant 1 509 unités en septembre 2025.
- Le montant total des prêts hypothécaires a augmenté de 3 600 milliards de wons (environ 2,7 milliards d’euros) à 4 090 milliards de wons (environ 3 milliards d’euros) durant la même période.
- Les experts craignent que cette situation ne fragilise le secteur financier local et ne conduise à un risque systémique.
Le marché immobilier de la province du Jeolla du Nord (Jeonbuk) affiche des signes de refroidissement marqués. Alors que les transactions immobilières sont au point mort, un paradoxe se manifeste : les prêts hypothécaires continuent d’augmenter. Selon les statistiques du ministère des Territoires, des Infrastructures et des Transports, le nombre d’« unités invendues malveillantes » – des logements qui restent invendus même après leur achèvement – a presque quadruplé en un an, passant de 403 à la fin de 2024 à 1 509 en septembre 2025. Cette accumulation de biens disponibles témoigne d’un ralentissement rapide de la demande.
Pourtant, le solde des prêts hypothécaires au logement dans la province, calculé par la Banque de Corée, est passé de 3 600 milliards de wons à 4 090 milliards de wons sur la même période. Cette situation s’explique, selon les analystes, par un mélange d’attentes concernant les taux d’intérêt et d’une augmentation des prêts liés aux systèmes de cautionnement (jeonse) et aux besoins de financement des ménages. Le maintien prolongé des taux d’intérêt de base a incité certains acheteurs potentiels à anticiper un point bas et à se lancer, tandis que la demande de refinancement de prêts existants s’est également accrue.
Un facteur aggravant est la forte proportion de prêts jeonse dans le total des prêts hypothécaires de Jeonbuk, qui représente plus de 30 %. Le volume des transactions d’appartements en septembre 2025 n’a atteint qu’environ 1 200 unités, soit un tiers du niveau d’avant la pandémie de COVID-19. L’augmentation des prêts ne se traduit donc pas par une reprise du marché.
Parallèlement, l’offre de logements neufs continue d’augmenter. En septembre, le nombre de permis de construire délivrés a progressé de 64 % par rapport à l’année précédente, atteignant 3 689 unités, et les mises en chantier ont également augmenté. Cette hausse est due au déblocage de projets précédemment reportés, mais elle accentue le déséquilibre entre l’offre et la demande, renforçant ainsi le cercle vicieux des logements invendus. Les entreprises de construction hésitent à baisser leurs prix en raison des coûts financiers élevés, tandis que les acheteurs potentiels adoptent une attitude prudente, anticipant une baisse des prix et une contraction économique.
Les conséquences de cette situation inquiètent les acteurs locaux. L’augmentation du nombre d’appartements invendus après achèvement accroît le risque de retards dans le recouvrement des financements de projets immobiliers (PF) et pourrait entraîner une augmentation du taux de défaut de paiement des prêts conjoints dans les institutions financières mutuelles. Certains experts mettent en garde contre un possible effet domino, où le ralentissement du marché immobilier local pourrait se propager aux entreprises de construction, aux institutions financières, à l’emploi et à l’économie régionale, se transformant en un risque systémique.
Les spécialistes estiment que l’augmentation des prêts n’est pas un signe de reprise, mais plutôt une indication de la pression croissante sur les finances des ménages. Ils soulignent qu’une simple baisse des taux d’intérêt ne suffira pas à relancer la demande, compte tenu de la faible croissance économique, du déclin démographique et du ralentissement régional. La résolution du problème des logements invendus nécessitera des mesures à long terme, combinant un contrôle de l’offre et une réduction du fardeau financier pour les acheteurs.
« La situation actuelle, où les appartements achevés restent invendus, montre que le marché a atteint ses limites »,
Un responsable du secteur immobilier de la province
Ce responsable a ajouté : « Si des mesures politiques visant à maîtriser le rythme de l’offre et à alléger la charge financière des acquéreurs ne sont pas prises simultanément, le marché immobilier local pourrait sombrer dans une récession plus profonde. »
Le journaliste Jongho Lee