Publié le 26 octobre 2023. L’impasse budgétaire actuelle à Washington pourrait avoir des répercussions sur le marché hypothécaire américain, en particulier dans la région de la capitale, où une forte concentration de travailleurs fédéraux pourrait entraîner une augmentation des défauts de paiement si la situation se prolonge.
- Une analyse de l’agence de notation Kroll Bond Ratings Agency (KBRA) met en évidence une vulnérabilité potentielle des titres adossés à des créances hypothécaires (RMBS), notamment ceux émis avant la crise financière de 2008.
- La région métropolitaine de Washington, D.C., est particulièrement exposée en raison de la forte proportion d’employés fédéraux (5,5 % de la population totale).
- Les conséquences pourraient aller au-delà de Washington, affectant d’autres régions avec une forte présence de personnel militaire ou de fonctionnaires fédéraux.
Selon KBRA, les titres liés aux prêts hypothécaires pourraient subir des pressions en raison de la fermeture administrative et des potentielles réductions d’effectifs. L’agence a analysé les données du Congressional Budget Office (CBO), de la Federal Reserve Bank of St. Louis, ainsi que des titres de créance privée (PLS) et des données sur les transferts de risques de crédit pour parvenir à cette conclusion.
L’étude révèle que les concentrations de risques sont particulièrement élevées dans les anciennes transactions PLS. Les *Collateralized Loan Obligations* (CLO), ou obligations adossées à des prêts, sont généralement plus importantes et plus diversifiées que les PLS concernés. KBRA précise que l’exposition maximale dans une transaction CRT (Credit Risk Transfer) ne dépasse pas 6 %, tandis que dans les transactions PLS, elle peut atteindre ou dépasser 20 %.
Plus de 100 transactions de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles de marque privée présentent une exposition supérieure à 5 % de leur capital restant dû à la région de Washington. La zone statistique métropolitaine de Washington concentre environ 12 % de la main-d’œuvre fédérale, le pourcentage le plus élevé de toutes les zones métropolitaines aux États-Unis, selon la Fed de Saint-Louis.
« En fonction de la durée des congés et, surtout, du degré de pertes d’emplois permanentes, les transactions présentant une exposition substantielle aux emprunteurs concernés pourraient subir des impacts significatifs sur les performances. »
Analystes de KBRA
Certains employés fédéraux sont considérés comme « essentiels » et continuent de travailler pendant la fermeture, tandis que d’autres, classés comme « non essentiels », pourraient récupérer leur salaire une fois la situation rétablie. La région de Washington compte environ 350 000 employés fédéraux.
Les analystes de KBRA anticipent que les pertes d’emplois permanentes auront l’impact le plus important. Cependant, même pour les employés qui retrouveront leur poste, une interruption temporaire des revenus pourrait entraîner une augmentation des retards de paiement à court terme. Les prêts accordés en dehors des critères d’admissibilité définis par la règle de capacité de remboursement pourraient également être particulièrement vulnérables, ainsi que les entrepreneurs dont l’activité dépend de la clientèle fédérale.
« Les employés du secteur des services pourraient être particulièrement touchés, ce qui pourrait entraîner une augmentation des impayés parmi les prêts dans le segment non-QM, où une grande partie des emprunteurs sont des travailleurs indépendants. »
Analystes de KBRA
KBRA estime que le nombre d’entrepreneurs affectés par la baisse d’activité liée aux employés fédéraux pourrait augmenter de 50 %. Une fermeture prolongée, combinée à des licenciements massifs, pourrait également entraîner une baisse des prix de l’immobilier dans la région, bien que cet impact pourrait être atténué par la pénurie actuelle de logements et la disponibilité d’autres opportunités d’emploi.
Selon un rapport du CBO, jusqu’à 750 000 travailleurs fédéraux pourraient être mis au chômage technique en cas de fermeture prolongée, ce qui souligne l’ampleur des conséquences potentielles au-delà de Washington. Les régions où la proportion de travailleurs fédéraux est élevée, notamment celles abritant d’importantes bases militaires, pourraient également être touchées. Cependant, les employés liés aux activités militaires sont souvent moins affectés en raison des priorités en matière de sécurité nationale.
Le CBO souligne que les priorités en matière d’emploi peuvent évoluer au cours d’une fermeture, comme en témoigne la récente décision de rappeler certains employés du Bureau of Labor Statistics pour publier les données sur l’inflation. Certaines fonctions hypothécaires sont également affectées par la fermeture, notamment la suspension des prêts ruraux garantis par le gouvernement fédéral. De même, l’interruption des nouvelles polices d’assurance inondation du National Flood Insurance Program a un impact particulièrement fort sur les États de Floride, du Texas et de la Louisiane, qui représentent plus de la moitié des primes d’assurance inondation aux États-Unis.
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