SAN FRANCISCO – Strachan Forgan, un architecte qui travaille au centre-ville au 255 California St., est toujours frappé par la façon dont la vie dans la rue a changé autour de son immeuble de bureaux. Fini les foules de banquiers et d’avocats d’avant la pandémie qui se sont retrouvés dans le célèbre Tadich Grill en face de son bureau. Au cours des derniers mois, lors de sa promenade à deux pâtés de maisons de la gare voisine, a-t-il déclaré, il a fréquemment été agressé verbalement et physiquement menacé par le nombre croissant de sans-abri.
C’est parce que même si les immeubles de bureaux commerciaux de San Francisco sont plus vides qu’ils ne l’ont été depuis des décennies et que la ville compte 8 000 sans-abri, il est peu probable que l’un des bureaux vides devienne des maisons pour quiconque à n’importe quel niveau économique, même si plus de logements est désespérément nécessaire en général. Forgan, qui travaille à la fois sur des conversions de bureaux en logements et a du mal à trouver des employés pouvant trouver un logement abordable pour travailler dans son entreprise, a déclaré que c’était trop difficile à réaliser.
“Il faut presque que les étoiles s’alignent”, a-t-il déclaré. “C’est un ensemble unique de circonstances qui a du sens. C’est pourquoi c’est relativement rare.”
De telles conversions ne se produisent pas non plus dans le reste du pays. Les services de planification des grandes villes, y compris San Francisco ; San José, Californie ; Seattle ; Phénix; New York; Fort Worth, Texas ; Dallas ; et Houston, a déclaré qu’il y avait très peu, voire aucune, de nouvelles tentatives pour transformer les bureaux existants en logements. Au cours des deux dernières années, même au plus fort de la pandémie, il n’y a eu qu’une poignée de telles applications de conversion dans ces villes, ont déclaré les responsables du bâtiment.
Le département des bâtiments de la ville de New York n’a reçu que 100 demandes de projet de conversion commerciale en résidence depuis le 1er janvier 2020, a déclaré Andrew Rudansky, porte-parole de l’agence. Seulement 12 ont été déposés cette année.
“Cela inclut les demandes de grands projets d’agrandissement et de conversion pour l’ensemble du bâtiment, ainsi que les demandes de projets plus petits qui ne modifient que l’utilisation d’un seul étage ou d’une partie d’un bâtiment”, a déclaré Rudansky par courrier électronique.
Même dans des villes comme San Francisco, où le sans-abrisme reste un défi majeur et où le nombre de bureaux vacants est relativement élevé, les promoteurs, les propriétaires fonciers et les responsables municipaux ne pensent pas que les conversions ont un sens financier à long terme.
“Les villes sont certainement incitées à continuer à promouvoir des quartiers d’affaires centraux dynamiques centrés sur l’emploi”, a déclaré Manan Shah, architecte à Oakland, en Californie, chez Gensler, une entreprise qui a travaillé et étudié de telles conversions pendant des années. “Nous aurions besoin de voir une tendance à long terme et le taux d’inoccupation était élevé pendant un certain nombre d’années pour que quelqu’un prenne le temps de passer par le processus de conversion.”
Bâtiments vides
Selon Avison Young, une société immobilière commerciale, les taux d’inoccupation élevés affectent les villes du pays. Au deuxième trimestre de cette année, le taux de vacance commerciale à San Francisco a atteint 15,4 %, soit plus que les 12 % de l’année dernière et plus du double de ce qu’il était il y a à peine deux ans.
Le taux d’inoccupation du marché des bureaux de Phoenix est “élevé” à 16,2%, tandis que Miami est à un “plus haut en huit ans” de 16,9% et Los Angeles a atteint des “plus hauts historiques” de 17,8%. Pendant ce temps, la ville de New York est à un « plus haut après 2000 » de 19,2 % d’inoccupation, et Houston est à un « record record » de 22,9% de ces espaces de travail qui ne sont pas utilisés.
Dans le même temps, le nombre de sans-abri est plus élevé qu’il ne l’a jamais été aux États-Unis – plus de 560 000. Plus d’un quart d’entre eux sont californiens. Environ 161 000 personnes sont sans abri en Californie, plus que dans tout autre État. Alors que le gouverneur Gavin Newsom a signé un projet de loi historique de 12 milliards de dollars pour lutter contre le sans-abrisme, une grande partie de l’argent sera probablement utilisée pour convertir d’anciennes chambres d’hôtel et de motel.
Raisons de ne pas changer
Dans certaines régions du pays où les terrains sont relativement bon marché, il est beaucoup moins coûteux de construire des logements à partir de zéro que de convertir d’anciens bureaux. Et certaines villes n’hésitent pas à avoir des bureaux vides.
“L’économie globale va bien pour nous et nous avons un faible taux de vacance de bureaux”, a déclaré par courrier électronique Alan Stephenson, directeur du département de planification et de développement de Phoenix. “Il est difficile pour l’économie de travailler pour qu’un développeur renonce aux loyers de bureaux plus lucratifs en échange de logements.”
L’agence de Stephenson a approuvé deux conversions de bureaux en logements qui sont en cours. Mais ils n’ajouteront que 225 nouveaux logements dans une ville de 1,63 million d’habitants.
“Vous combinez cette réalité du marché avec la grande quantité de terrains sous-utilisés où il est moins cher de construire un nouveau complexe d’appartements de quatre à cinq étages que de convertir un immeuble de bureaux existant en logement”, a-t-il déclaré.
Souvent, disent les experts immobiliers et architecturaux, les processus bureaucratiques sont trop difficiles et les conversions trop coûteuses, et de nombreux développeurs et propriétaires préfèrent attendre la pandémie plutôt que d’entamer un processus de plusieurs années.
Les développeurs notent également à quel point le timing est important. Marc Babsin, un développeur de l’Emerald Fund, une société de développement immobilier à San Francisco qui a travaillé avec Forgan et sa société, SCB, sur plusieurs projets, a déclaré que les groupes avaient travaillé ensemble sur la plus grande conversion commerciale en résidence de la ville à ce jour. : un projet 2015 au 100 Van Ness à San Francisco.
C’était une monstruosité chargée de béton des années 1970 adjacente à l’hôtel de ville qui était autrefois les bureaux de la California State Automobile Association. Aujourd’hui, un appartement d’une chambre de 600 pieds carrés dans le bâtiment en verre brillant se loue environ 4 000 $ par mois.
“Vous avez besoin d’un ensemble de facteurs pour que cela fonctionne, et ils l’ont fait au 100 Van Ness”, a déclaré Babsin, notant que le projet a commencé en 2012, à la suite de la Grande Récession, et a pris trois ans pour terminer.
“Quelques années plus tard, [100 Van Ness] aurait eu plus de sens en tant que bureau », a-t-il déclaré.
Souvent, de telles conversions ne fonctionnent que dans les villes denses où les terrains sont rares, et même alors, seuls certains types de bâtiments peuvent être convertis. Enfin, même lorsque de telles conversions se produisent, la plupart des appartements seront généralement loués à des prix élevés du marché. Bien qu’il puisse sembler que tout cet espace vide serait mieux utilisé pour les personnes non logées, les architectes doivent relever des défis tels que trouver la bonne quantité d’espace entre la rangée d’ascenseurs d’un bâtiment et ses fenêtres.
“Il y a un facteur Boucle d’or : la plaque de sol ne peut pas être trop petite ni trop grande”, a déclaré Kristina Garcia, chercheuse à la maison de courtage immobilier Cushman Wakefield, en utilisant un terme de l’industrie pour l’espace locatif sur un étage donné d’une tour de bureaux de grande hauteur. “Il y a des facteurs limitants pour lesquels la réutilisation adaptative n’a pas eu lieu autant.”
La plupart des immeubles de bureaux modernes ont des surfaces au sol d’environ 25 000 pieds carrés – environ la moitié de la taille d’un terrain de football – un chiffre qui a généralement augmenté au fil des décennies. Les immeubles de bureaux de grande hauteur plus récents sont souvent considérablement plus grands que leurs homologues vieux de plusieurs décennies.
Gensler, le cabinet d’architectes, a récemment conclu, après une étude du parc immobilier à Calgary, en Alberta, que « plus l’immeuble de bureaux est mauvais, meilleur il est candidat à une conversion en résidentiel », en particulier dans une ville où le taux d’inoccupation des bureaux est à un superbe 32 pour cent. En règle générale, cela signifie que les bâtiments plus anciens et souvent plus délabrés sont mûrs pour la conversion.
“Pour les immeubles de bureaux modernes, le concept était de construire la plus grande plaque de sol possible”, a déclaré John Cetra, un architecte basé à New York dont le cabinet, CetraRuddy, a travaillé sur plusieurs projets de conversion notables ces dernières années, dont 20 Broad Street , près de Wall Street dans le Lower Manhattan.
La tour de bureaux, qui a été construite en 1957 et est reliée à la Bourse de New York, a rouvert ses portes en 2018 après l’achèvement de la conversion. L’âge du bâtiment signifie que la distance entre les ascenseurs et le bord du bâtiment, connue sous le nom de “portée de location”, est d’un maximum de 45 pieds, à peu près au bord de ce qui est pratique. En d’autres termes, les immeubles de bureaux plus récents sont souvent trop grands pour être utilisés comme résidences – une partie importante de leurs intérieurs aurait peu de lumière naturelle.
« Le beignet autour du bâtiment est la zone habitable. Que faites-vous de l’espace intérieur ? » dit Cetra.
Alors que la société de Forgan, SCB, a également achevé une conversion similaire du 1132 Bishop St. dans le centre-ville d’Honolulu et évalue une “conversion confidentielle de gratte-ciel” au centre-ville de Los Angeles, il a déclaré que les projets représentent un très petit pourcentage du portefeuille global de la société.
“Nous réalisons de nombreux projets de gratte-ciel multifamiliaux, et probablement 90 ou 95 % d’entre eux sont de nouvelles constructions”, a-t-il déclaré, affirmant que c’est là que se trouve l’argent. “Ils ont tendance à être urbains. Ils ont tendance à viser le segment le plus luxueux du marché. Ils ont donc tendance à être de nouvelles constructions plutôt que des projets de réutilisation adaptative.”
Il a déclaré que ces bâtiments se trouvent dans un « endroit idéal » qui les rend mûrs pour la conversion. Il a dit que dans le cas de la conversion de Los Angeles, le propriétaire a beaucoup d’espaces de bureaux vacants.
“Il a un espace de bureau vide qui sera plus précieux que résidentiel”, a déclaré Forgan.
Intérêt grandissant
À Dallas, James McKey, responsable adjoint du bâtiment par intérim de la ville, a déclaré que bien qu’il y ait eu une baisse des demandes pour de telles conversions l’année dernière, il semble y avoir un regain d’intérêt cette année pour transformer les immeubles de bureaux en propriétés à usage mixte.
En 2019, 19 demandes de reconversion ont été soumises à la ville, qui ne sont plus que trois l’année dernière. Cependant, cette année, il a repris, atteignant 12 à ce jour. L’augmentation des demandes peut être renforcée par une conversion récemment achevée de ce qui s’appelait autrefois la tour de la First National Bank, un bâtiment de 52 étages datant de 1965. Il avait été fermé pendant la majeure partie de la décennie précédente.
La tour récemment rénovée, maintenant appelée The National, est en partie un hôtel, en partie un immeuble d’appartements, en partie des bureaux et en partie des commerces de détail.
“Moi étant un ancien de la génération X, je ne louerais pas un appartement à The National pour 3 000 $ par mois”, a déclaré McKey. “Mais les générations derrière moi – dès que l’on arrive, ils le veulent – c’est un changement de paradigme. Il y a des gens qui sautent sur l’occasion de vivre au centre-ville – c’est trop bruyant pour moi – mais je suppose que si vous êtes sur le 52e étage, ça n’a pas d’importance.”
Rêves californiens
De retour en Californie, alors que l’État tente de s’attaquer au problème vieux de plusieurs décennies du manque de logements pour un trop grand nombre de résidents, la réponse pour certains développeurs a été d’éviter les conversions de bureaux et de se concentrer sur la modification d’autres types de propriétés.
Les tactiques sont aussi diverses que le plan de l’État visant à adapter les motels, à réutiliser les espaces commerciaux au rez-de-chaussée comme logements, à permettre aux entités religieuses de construire sur leur propre terrain, voire à une grande proposition visant à rationaliser le processus de conversion des anciennes grandes surfaces. détaillants de style.
Le projet de loi, connu sous le nom de SB 6, autoriserait explicitement le développement résidentiel sur des terrains auparavant commerciaux, comme des centres commerciaux ou des détaillants à grande surface. Une analyse récente d’Urban Footprint, une société de logiciels d’urbanisme, a conclu que le projet de loi, s’il était promulgué, pourrait “augmenter la capacité du marché de 2 millions de nouveaux logements tout en générant des avantages fiscaux substantiels pour les villes”.
L’auteur du projet de loi, la sénatrice de l’État Anna Caballero, qui représente une grande partie des communautés agricoles entre San José et Fresno, désigne un Kmart vide vieux de plusieurs années à Salinas, une ville agricole où elle était autrefois maire.
“Vous pouvez simplement retirer le Kmart et mettre des commerces de détail et des condos à un étage au-dessus ou retirer tout le magasin”, a-t-elle déclaré. “Faites en sorte que cela ressemble à quelque chose que les gens voudraient traverser!”
