Pourquoi le taux d’accession à la propriété baisse malgré un boom de la construction

Le marché immobilier américain montre des signes de stabilisation, mais les analyses divergent quant à la nature de cette évolution. Une lecture attentive des données sur les logements vacants, loués et occupés par leurs propriétaires révèle une dynamique complexe, loin des simplifications souvent avancées.

Si l’on observe les tendances sur la seconde moitié du XX^e siècle, ces trois catégories de logements ont suivi une progression linéaire remarquablement stable avant de diverger. Cette linéarité, cependant, ne doit pas être prise au pied de la lettre. Elle masque une tendance sous-jacente exponentielle, ralentie par des facteurs conjoncturels, et qui ne devrait pas rester linéaire à l’avenir.

Pour évaluer la demande refoulée de nouvelles constructions, plusieurs estimations ont été réalisées, situant le besoin entre 15 et 20 millions d’unités pour ramener les trois catégories de logements sur leur ligne de tendance initiale. Pour maintenir cette progression linéaire, il faudrait annuellement environ 300 000 logements vacants, 550 000 logements loués et 950 000 logements occupés par leurs propriétaires, soit un total de 1,8 million. Ce chiffre ne tient pas compte des logements perdus ou démolis, nécessitant donc une production supplémentaire pour compenser ces pertes. En 2024, la construction, incluant les maisons préfabriquées, a atteint environ 1,7 million d’unités.

Les logements vacants constituent un indicateur clé de cette dynamique. Leur nombre a diminué durant les années 2010, puis s’est stabilisé entre 2020 et 2024. Les données sont sujettes à des fluctuations, mais les premiers signes en 2025 indiquent une légère augmentation, suggérant un retour à un rythme de construction durable.

Certaines estimations de pénurie se basent uniquement sur l’évolution du nombre de logements vacants, une approche jugée simpliste. Elle suppose une demande de logements verticale : un besoin précis de logements, et tout surplus de construction se traduirait par des logements vacants, sans autre modification des habitudes de consommation. Cette logique, selon l’analyste, rappelle celle qui a précédé la crise immobilière de 2008.

En 2007, Ed Leamer avait déjà alerté la Réserve fédérale sur les risques d’une politique monétaire trop accommodante : « L’effet inévitable de ces taux (les taux qu’il jugeait trop bas avant 2006) a été une accélération de l’horloge du bâtiment à domicile, transférant le bâtiment à l’arrière de 2006 à 2008 à 2003-2005. Notre Fed a ainsi implicitement pris la décision : plus en 2003-2005 au prix de moins en 2006-2008. Cela me semble un choix très risqué. Le dossier historique suggère fortement qu’en 2003 et 2004, nous avons versé les bases d’une récession en 2007 ou 2008 menée par un effondrement dans le logement que nous vivons actuellement. »

L’analyste critique cette vision d’une demande de logements fragile, comparable à une corde raide où la moindre variation de l’offre entraînerait une catastrophe. Il souligne que les données historiques ne confirment pas cette théorie. Les logements vacants n’ont jamais augmenté en période de boom immobilier. Au Nevada, par exemple, la baisse des logements vacants n’a pas coïncidé avec des marchés dynamiques, mais plutôt avec l’éclatement de la bulle immobilière.

Le taux d’inoccupation a légèrement augmenté par rapport aux années 1990, passant d’environ 11,5 % à 12,5 % pendant le boom immobilier. La plupart des analystes ont interprété cela comme un excès d’offre. L’analyste, lui, considère ce taux comme un seuil cycliquement neutre, marquant le point de bascule de l’inflation des loyers : excessive en dessous de 12,5 %, modérée au-dessus. Il nuance toutefois que l’augmentation temporaire des logements vacants en 2006 et 2007 était due au chaos engendré par la crise immobilière, et non à une surproduction.

À l’avenir, le marché des maisons unifamiliales devrait rester relativement stagnant, limité par l’accès aux crédits hypothécaires. La construction se concentrera sur les appartements et les maisons unifamiliales locatives, avec environ 600 000 logements locatifs et 300 000 logements vacants (ventes, locations, rénovations, etc.).

Dans le contexte actuel du zonage américain, une partie du parc de maisons unifamiliales vieillissantes se transforme en logements locatifs, comblant ainsi le déficit d’appartements. Il est possible que 1,3 million de nouvelles maisons unifamiliales soient construites pour les propriétaires, tandis que 300 000 maisons unifamiliales existantes seront converties en logements locatifs, une évolution motivée par les préférences des acheteurs et les commodités offertes par les différents types de logements.

La croissance des locations unifamiliales se fera principalement grâce à de nouvelles constructions, mais à long terme, le marché pourrait se diviser entre 1,3 million de ventes de logements neufs par an et 900 000 locations. L’analyste souligne que les changements dans la consommation de logements sont souvent le résultat de contraintes, et sont interprétés à tort comme une capacité accrue à construire.

Avant les années 1990, les booms immobiliers concernaient à la fois les appartements et les maisons unifamiliales, sans nécessairement entraîner une hausse de la propriété. Dans les années 1990, la construction d’appartements a été limitée à environ 300 000 unités par an, ce qui a concentré les booms sur les maisons unifamiliales et a favorisé l’accession à la propriété. La restriction de l’accès au crédit hypothécaire a ensuite freiné la construction de maisons unifamiliales et a réduit le taux d’accession à la propriété. Depuis 2016, la construction n’étant pas durable, les nouveaux propriétaires ont puisé dans le parc de logements existants, ce qui a artificiellement augmenté le taux d’accession à la propriété.

Il est courant de voir des économistes affirmer que la hausse du taux d’accession à la propriété entre 2016 et 2023 prouve que l’accès au crédit hypothécaire n’était pas aussi restreint qu’on le pensait. L’analyste se montre sceptique face à cette interprétation.

Le marché de la construction locative se redynamise, avec plus de 100 000 nouvelles unités construites par an, et une croissance rapide attendue. Cette augmentation de l’offre de logements locatifs permettra une meilleure formation de ménages locataires, dont beaucoup pourraient devenir propriétaires si l’accès au crédit était plus facile. En conséquence, le taux d’accession à la propriété devrait diminuer, après avoir atteint un pic de 66,1 % au premier trimestre de 2023, pour tomber à 65,1 %.

Cette baisse du taux d’accession à la propriété sera probablement imputée aux fonds d’investissement et aux promoteurs immobiliers, accusés de spéculer sur les prix. La solution proposée, selon l’analyste, serait de limiter la construction de logements locatifs, une idée qui trouvera l’appui de certains militants et d’économistes.

L’analyste conclut sur une note ironique, soulignant que cette politique conduira à une situation où les entreprises seront accusées de profiter d’un besoin fondamental, les quartiers seront préservés des locataires, et les tentes des sans-abri seront démantelées avec l’approbation générale.