Banque centrale

Publié le 17 décembre 2025 à 06:01:00. Le marché immobilier irlandais montre des signes de ralentissement après plusieurs années de forte croissance, laissant les acheteurs potentiels se demander s’il est temps d’investir ou d’attendre, face à des taux d’intérêt fluctuants et une offre de logements qui peine à se développer.

• La croissance des prix de l’immobilier commence à ralentir, notamment à Dublin.
• Le coût du financement, lié aux taux d’intérêt, reste un facteur déterminant.
• L’offre de logements limitée continue de soutenir les prix, malgré un ralentissement de la croissance.

Après une période prolongée d’augmentation des prix, l’acquisition d’un bien immobilier en Irlande représente un investissement conséquent. Selon les chiffres de la Banque centrale, le prêt moyen accordé à un premier acheteur s’élevait à 318 730 € au cours des six premiers mois de l’année, pour une durée moyenne de 30 ans.

Parallèlement, les loyers continuent d’atteindre des niveaux record, exacerbant les difficultés des ménages. Dans ce contexte, la question de savoir s’il est opportun d’acheter un bien immobilier se pose avec acuité.

Rachel McGovern, directrice générale adjointe de Courtiers Irlande, souligne l’importance de prendre une décision éclairée :

« L’achat d’une maison est l’une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez dans votre vie, il est donc essentiel de faire le bon choix. »

Alors que l’année touche à sa fin, de nombreux acheteurs potentiels hésitent entre saisir une opportunité actuelle et attendre une éventuelle baisse des prix.

Prix de l’immobilier : un ralentissement en perspective

L’évolution des prix de l’immobilier est un facteur clé dans la prise de décision. Les données disponibles indiquent un ralentissement de la croissance. Sur les 12 mois se terminant fin septembre, les prix ont augmenté de 5,3 % à Dublin et de 9,4 % dans le reste du pays. Cependant, en septembre 2024, la croissance annuelle à Dublin était encore de 11 %. Il est généralement admis qu’un ralentissement commence dans les zones les plus dynamiques avant de se propager.

Selon une récente étude de Goodbody Stockbrokers, la croissance des prix devrait atteindre 4,9 % en 2026 et 3,7 % en 2027, bien en deçà des 9 % enregistrés en 2024.

Nick Charalambous, directeur général d’Alpha Wealth, observe déjà un ralentissement sur le segment haut de gamme, au-delà d’un million d’euros :

« Cela commence à devenir un peu plus difficile à ce niveau-là. »

Malgré ce ralentissement, les prix continuent d’augmenter, même à un rythme plus modéré. Goodbody estime que les prix restent soutenus par une forte demande et une offre limitée. Le prix médian d’une maison achetée au niveau national s’élevait à 380 000 € au cours des 12 mois précédant septembre. Si la croissance se maintient à 9 % en dehors de Dublin, un acheteur pourrait débourser 34 200 € supplémentaires dans un an.

Coût du financement : l’importance des taux d’intérêt

Le coût du financement est un autre élément crucial à considérer. Les taux d’intérêt ont un impact significatif sur le coût total d’un bien immobilier. Prenons l’exemple d’un prêt de 500 000 € avec un apport de 50 000 €, remboursé sur 30 ans. À un taux d’intérêt de 3,5 %, le coût total des intérêts s’élève à 308 280 €, portant le coût total du bien à plus de 900 000 €. Si le taux d’intérêt était de 2 %, le coût des intérêts ne serait que de 211 218 €. À l’inverse, un taux de 5,5 % ferait grimper la facture d’intérêts à près de 525 000 €, portant le coût total du bien à plus d’un million d’euros.

Les meilleurs taux actuels se situent autour de 3,2 % pour les taux fixes. Bien que les banques ne soient plus aussi étroitement liées aux taux de la Banque centrale européenne, leur financement provenant désormais en grande partie des dépôts bancaires, les taux hypothécaires restent sensibles aux fluctuations du marché.

Coûts d’opportunité et situation personnelle

Retarder un achat implique de continuer à payer un loyer, ce qui peut représenter une somme considérable. Selon la Commission des locations résidentielles, le loyer mensuel moyen pour une maison de trois chambres s’élève à 1 378 € en dehors de Dublin et à 2 395 € à Dublin. Cela représente plus de 16 000 € par an en dehors de Dublin et plus de 28 000 € à Dublin.

Investir dans un prêt hypothécaire peut s’avérer plus avantageux à long terme. Les chiffres de Daft.ie montrent qu’il est souvent financièrement plus judicieux d’acheter que de louer dans la plupart des régions du pays. Par exemple, un appartement à deux chambres à Dublin 2 coûte environ 2 400 € par mois en loyer, contre 1 883 € pour un achat.

Cependant, il est important de prendre en compte sa situation personnelle. Charalambous conseille de ne pas chercher à « chronométrer le marché », ce qui est notoirement difficile. Il est préférable d’évaluer sa capacité à acquérir un bien qui répondra à ses besoins à moyen terme.

L’âge est également un facteur à considérer. Plus l’achat est réalisé tôt, plus la durée du prêt hypothécaire peut être longue, ce qui réduit les remboursements mensuels. Le premier acheteur moyen a désormais 36 ans, contre 43 ans pour l’acheteur moyen. Il est essentiel de tenir compte de l’âge de la retraite pour déterminer la durée maximale du prêt.

Enfin, l’augmentation de l’offre de logements, grâce aux nouveaux plans gouvernementaux, pourrait entraîner une baisse des prix. Cependant, McGovern souligne que cette augmentation de l’offre ne se fera probablement pas à court terme.