Près de plusieurs milliers de primo-accédants néo-zélandais se retrouvent en situation de capitaux propres négatifs après l’achat de leur bien immobilier. Selon les données publiées par RNZ, ces acheteurs doivent aujourd’hui plus que la valeur marchande actuelle de leur logement, principalement en raison de l’effondrement des prix survenu après le pic du marché.
L’impact de la baisse des prix sur les acquisitions de 2021 et 2022
La situation touche de plein fouet les ménages qui ont franchi le pas de l’accession à la propriété au plus haut de la frénésie immobilière. D’après une analyse menée par l’économiste en chef de Cotality, Kelvin Davidson, environ 3 600 foyers à travers le pays affichent des capitaux propres négatifs en partant du principe qu’ils disposaient initialement d’un apport de 20 pour cent.
Ce chiffre englobe principalement les personnes ayant acheté entre la fin de l’année 2021 et le début de 2022. Les prix nationaux affichent encore une baisse d’environ 17 pour cent par rapport à cette période record. Dans des métropoles comme Auckland et Wellington, le repli dépasse même 20 pour cent, tandis que d’autres régions telles que Canterbury et Otago ont retrouvé leurs sommets antérieurs.
Toutefois, la réalité du terrain pourrait être encore plus sombre. L’organisme note qu’environ 29 000 primo-accédants ont acquis des biens durant cette période faste de 18 mois, et qu’une proportion importante d’entre eux détient aujourd’hui un bien dont la valeur est inférieure au montant de l’achat initial, les apports réels étant souvent inférieurs à la barre des 20 pour cent.
Témoignages et réalités humaines du ralentissement immobilier
Au-delà des statistiques macroéconomiques, le ralentissement du marché engendre des situations personnelles complexes et douloureuses. Des acheteurs récents se sont exprimés anonymement sur les réseaux sociaux pour relater les difficultés engendrées par cette décote immobilière.
L’un d’eux, confronté à une séparation, a fait part de son anxiété quant à l’impossibilité de vendre sa maison de ville en raison d’un marché au point mort dans son voisinage. Cet acheteur a déclaré, selon des propos rapportés par RNZ, que son évaluation officielle avait chuté de 100 000 dollars par rapport à son prix d’achat et que, de toute façon, ils se retrouveraient endettés avec des remboursements de prêt hypothécaire même si la maison venait à se vendre.
Un acquéreur de 2023 a indiqué, via RNZ, que lorsque l’on ajoute les 35 000 dollars de frais d’agence pour la vente, ils ont perdu la moitié de leur apport.
D’autres ménages regrettent d’avoir suivi les conseils incitant à ne pas viser un bien définitif dès le premier achat, se retrouvant ainsi piégés dans des appartements ou des maisons de ville plus longtemps que prévu. Un autre propriétaire ayant acheté au sommet en 2021 estime la dépréciation de son bien à au moins 200 000 dollars, qualifiant la transaction d’erreur financière douloureuse mais surmontable.
L’analyse des experts face aux risques de défauts de paiement
Malgré la dépréciation des actifs, les professionnels du secteur se veulent rassurants quant à la solidité du système de prêt. Kelvin Davidson souligne que les calculs reposent sur l’hypothèse d’un remboursement minimal du capital, une part importante des premières mensualités étant absorbée par les intérêts dans le cadre d’un prêt amortissable classique.
Kelvin Davidson, économiste en chef de Cotality, a expliqué via RNZ qu’avoir des capitaux propres négatifs ne devait pas être facile pour le moral, mais que ce n’était pas nécessairement un problème insurmontable si les gens continuaient à honorer leur dette, ce que fait la majorité d’entre eux, et qu’il n’y avait pour ainsi dire aucun prêt improductif à l’heure actuelle, la banque ne venant pas frapper à la porte uniquement en raison de capitaux propres négatifs.
Abondant dans le même sens, Campbell Hastie, courtier chez Hastie Mortgages, conseille aux emprunteurs de maintenir leurs remboursements et de se focaliser sur la réduction de leur encours de dette plutôt que sur la fluctuation de la valeur de leur bien. Du côté de la Nouvelle-Zélande financière, Bruce Patten, directeur général du New Zealand Financial Services Group, a recommandé aux emprunteurs de faire le dos rond pendant encore quelques années jusqu’à ce que le marché reparte.
Perspectives économiques et limites de l’impact national
Pour l’économiste de l’Université d’Otago Murat Ungor, la problématique relève strictement de la sphère financière personnelle et non d’une crise systémique macroéconomique.
Murat Ungor, économiste à l’Université d’Otago, a déclaré via RNZ que pour ces 3 600 foyers, la situation était bien réelle et douloureuse, les capitaux propres négatifs constituant un problème de bilan et non de trésorerie tant qu’ils continuent à rembourser leur prêt hypothécaire et que la banque n’exige pas le remboursement anticipé du prêt pour peu qu’ils poursuivent leurs paiements, même si cela piège les gens en les empêchant de vendre facilement pour déménager pour un meilleur emploi ou d’utiliser leur maison comme garantie pour lancer une entreprise, ce qui donnera lieu à des histoires individuelles d’opportunités manquées, mais en tant que frein à l’investissement national ou à l’économie dans son ensemble, cela n’a pas lieu d’être, s’agissant d’une question de finances personnelles et non d’économie.
Cette vision est partagée par Jarrod Kerr, économiste en chef de Kiwibank, qui rappelle avoir lui-même acheté sa première maison en 2007 avant de voir sa valeur stagner pendant des années. Les professionnels invitent ainsi les emprunteurs en difficulté à contacter leurs conseillers bancaires pour explorer des solutions temporaires telles que le passage à des paiements d’intérêts seuls.