Zillow accusé d’un stratagème secret qui a poussé les acheteurs à contracter ses prêts hypothécaires

Publié le 16 novembre 2024 à 14h35. Zillow, la célèbre plateforme immobilière, est au cœur d’une action collective aux États-Unis, accusée d’avoir incité les acheteurs à recourir à sa propre filiale de prêts hypothécaires en échange de faveurs accordées aux agents immobiliers, soulevant des questions sur la transparence et l’impartialité des conseils prodigués.

• Zillow est poursuivie pour avoir mis en place un système de primes à la recommandation, favorisant les agents qui orientent leurs clients vers Zillow Home Loans.
• La plaignante affirme avoir contracté un prêt hypothécaire auprès de Zillow sans savoir que son agent était incité financièrement à le recommander.
• L’action collective pourrait concerner des millions d’acheteurs et avoir des répercussions importantes sur le secteur immobilier.

Une action collective déposée la semaine dernière devant un tribunal fédéral de Seattle accuse Zillow d’avoir mis en place un système opaque de rémunération des agents immobiliers, les incitant à privilégier Zillow Home Loans (ZHL) au détriment d’autres options de financement pour leurs clients. Selon la plainte, les agents participant aux programmes Premier Agent et Flex de Zillow recevaient un accès privilégié à des prospects d’acheteurs, à condition de diriger ces derniers vers la filiale de prêts hypothécaires de Zillow.

Au centre de cette affaire se trouve Araba Armstrong, une acheteuse basée en Alaska, qui estime avoir été induite en erreur quant à l’indépendance des conseils de son agent. Elle affirme avoir contracté un prêt hypothécaire auprès de Zillow Home Loans en supposant que cette recommandation était neutre, alors qu’elle était en réalité motivée par des incitations financières.

La plainte soutient que ces pratiques enfreignent la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), qui interdit les pots-de-vin et les « objets de valeur » échangés contre des références hypothécaires. Les plaignants estiment que la structure de priorité mise en place par Zillow constitue une violation directe de cette loi.

Zillow n’a pas encore publié de réponse formelle à la plainte, mais l’entreprise a précédemment déclaré qu’elle s’engage à respecter toutes les lois applicables et à offrir une expérience d’achat immobilier simplifiée.

Pourquoi cette affaire est-elle importante pour les consommateurs ?

L’acquisition d’un bien immobilier représente souvent la plus importante transaction financière de la vie d’une personne. La moindre variation du taux d’intérêt ou des frais annexes peut se traduire par des dizaines de milliers de dollars supplémentaires sur la durée du prêt. Cette action collective soulève donc une question cruciale : les consommateurs ont-ils bénéficié de conseils impartiaux, ou ont-ils été orientés, à leur insu, vers un prêteur qui a profité à Zillow et à ses agents immobiliers ?

Si le tribunal reconnaît que les acheteurs n’ont pas reçu une information complète et transparente, ou que les agents ont été financièrement incités à favoriser certaines références, les consommateurs pourraient obtenir des remboursements, des dommages et intérêts, ou une restitution pour les prêts plus coûteux qu’ils ont contractés.

Quel pourrait être l’impact de cette affaire ?

Zillow Home Loans a généré plus de 3 milliards de dollars de prêts hypothécaires en 2024. Si les allégations des plaignants sont avérées, cette affaire pourrait avoir des conséquences considérables pour l’ensemble du secteur, en particulier pour les plateformes immobilières intégrées qui proposent à la fois la mise en relation d’agents, la génération de prospects et les services de prêt hypothécaire.

L’action collective proposée concerne tous les consommateurs américains qui ont été orientés vers Zillow Home Loans par un agent participant et qui ont ensuite obtenu un prêt hypothécaire auprès de ZHL – une population potentiellement très importante compte tenu de la présence nationale de Zillow.

Que faire si vous avez récemment utilisé les services de Zillow Home Loans ?

1. Retrouvez vos documents de clôture : Vérifiez si votre estimation de prêt, votre déclaration de clôture ou toute correspondance par courrier électronique contient des informations pertinentes.
2. Vérifiez si d’autres options vous ont été présentées : La plainte allègue que certains emprunteurs n’ont pas été informés de l’existence d’autres prêteurs.
3. Comparez les conditions de votre prêt : Comparez les taux et les frais de votre prêt avec les taux du marché au moment de la transaction. Même une différence de 0,25 % peut avoir un impact significatif sur 30 ans.
4. Recherchez des signes de manipulation : Soyez attentif aux éléments suivants :
   • Votre agent a-t-il insisté sur le fait que Zillow était le prêteur « préféré » ou « recommandé » ?
   • N’avez-vous pas reçu de comparaisons avec d’autres offres de prêt ?
   • Vous êtes-vous senti obligé de rester dans l’écosystème Zillow ?
5. Conservez tous les documents : Si vous pensez avoir été concerné par ces pratiques, conservez précieusement tous les documents relatifs à votre prêt.

Conseils pour éviter les conflits d’intérêts lors de votre recherche de prêt hypothécaire :

• Obtenez toujours au moins deux offres de prêt hypothécaire concurrentes. Vous pouvez généralement le faire sans affecter votre cote de crédit en utilisant des outils de préqualification « soft-pull ».
• Demandez directement à votre agent : « Recevez-vous des avantages, des prospects ou des incitations si je choisis ce prêteur ? »
• Méfiez-vous du terme « prêteur privilégié », sauf si vous comprenez clairement les raisons de ce privilège.
• Séparez les décisions concernant le prêteur et l’agent. Une plateforme de recherche de logement ne devrait pas décider qui finance votre prêt.
• Méfiez-vous des pressions. Aucun acheteur n’est obligé de recourir à un prêteur spécifique pour bénéficier d’une offre, d’une visite ou d’un prospect.