Publié le 12 octobre 2025 à 13h47. Face à une flambée des prix immobiliers, notamment à Séoul, le gouvernement sud-coréen s’apprête à dévoiler de nouvelles mesures de régulation cette semaine, renforçant potentiellement les restrictions de crédit et élargissant les zones soumises à une surveillance accrue.
- Le gouvernement et la majorité parlementaire préparent des mesures pour freiner la hausse des prix de l’immobilier.
- Des restrictions de crédit plus strictes et une extension des zones réglementées sont envisagées.
- Des experts craignent un effet d’entraînement vers les zones périphériques, exacerbant la pression sur le marché.
La décision de réagir rapidement a été motivée par l’accélération des prix de l’immobilier, en particulier dans la capitale, Séoul. Une enquête récente de l’agence immobilière coréenne a révélé une augmentation des prix des appartements dans 25 districts de Séoul pendant quatre semaines consécutives, signalant une tendance inquiétante. Le Premier ministre Kim Min-seok, le chef du Parti démocrate Chung Cheong-rae, la présidente du comité politique Han Jeong-ae et le chef de cabinet présidentiel Kang Hoon-sik ont confirmé, lors d’un conseil interpartis et gouvernemental le 12 octobre, l’annonce imminente de ces mesures, prévue entre le 14 et le 15 octobre.
Les acteurs du marché anticipent principalement un élargissement des zones réglementées – zones de spéculation surchauffées et zones soumises à ajustement – ainsi qu’un durcissement des règles d’octroi de prêts immobiliers. Une réforme législative est également à l’étude pour donner au ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports le pouvoir de désigner des zones de permis de transaction foncière (système dit « tohe ») à l’échelle nationale, une compétence actuellement réservée aux gouverneurs de province ou de ville pour les zones situées au sein d’une même entité administrative. Cependant, cette modification législative nécessiterait un processus plus long pour être mise en œuvre.
Les experts s’inquiètent de l’impact potentiel de ces nouvelles mesures, annoncées seulement un mois après l’annonce d’un plan d’augmentation de l’offre de logements le 7 septembre. Ils craignent que ces mesures ne provoquent un effet d’entraînement, exacerbant la hausse des prix dans les zones périphériques de Séoul, où la pression immobilière est encore moins forte.
Selon Park Won-gap, membre principal du comité immobilier de la KB Kookmin Bank :
« Nous prévoyons que l’expansion des domaines réglementés et la réduction des limites de prêt seront mises en œuvre et pourront être mises en œuvre immédiatement sans réviser la loi. »
Park Won-gap, membre principal du comité immobilier de la KB Kookmin Bank
Kim Hyo-seon, membre principal du comité immobilier de la NH Nonghyup Bank, partage ce point de vue :
« L’expansion des districts spéculatifs surchauffés et des zones soumises à ajustement, ainsi que le renforcement de la réglementation des prêts auront une influence. »
Kim Hyo-seon, membre principal du comité immobilier de la NH Nonghyup Bank
Les zones de spéculation surchauffées sont généralement désignées lorsque l’augmentation des prix de l’immobilier dépasse de 50 % le taux d’inflation sur les trois derniers mois, tandis que les zones soumises à ajustement le dépassent de 30 %. À Séoul, la plupart des districts répondent déjà à ces critères, à l’exception de quelques zones périphériques comme Jungnang-gu et Dobong-gu. Une fois désignée zone réglementée, le ratio prêt/valeur (LTV) est réduit de 70 % à 40 %, et des restrictions s’appliquent à la revente des droits de prévente, aux conditions de souscription et aux impôts sur l’acquisition et les plus-values pour les propriétaires multiples.
En matière de prêts, le gouvernement pourrait réduire la limite des prêts hypothécaires dans la zone métropolitaine, actuellement fixée à 600 millions de wons (environ 430 000 euros), à 400 millions de wons (environ 285 000 euros), ou inclure les prêts « jeonse » (une forme de caution locative coréenne) et les prêts politiques dans le calcul du ratio d’endettement total (DSR).
Kim In-man, directeur de l’Institut de recherche économique sur l’immobilier Kim In-man, met en garde :
« Dans une situation où non seulement le marché immobilier, mais aussi le marché boursier et le marché des pièces de monnaie, etc. ont grimpé en flèche et la valeur du won est en chute libre, les gens qui ont le plus peur sont ceux qui détiennent une grande quantité d’argent liquide. »
Kim In-man, directeur de l’Institut de recherche économique sur l’immobilier Kim In-man
Il ajoute :
« La valeur des liquidités diminue considérablement, mais ce n’est pas parce que le gouvernement réduit le plafond du prêt qu’il n’achètera pas d’appartements coûteux. »
Kim In-man, directeur de l’Institut de recherche économique sur l’immobilier Kim In-man
Kim Hak-ryeol, directeur du Smart Tube Real Estate Research Institute, anticipe également un possible effet ballon :
« Il y a une forte possibilité qu’un effet ballon se produise là où la flambée des prix de l’immobilier se propage à des zones en dehors de Séoul, comme Nowon, Dobong, Gangbuk, Geumcheon, Gwanak et Guro. »
Kim Hak-ryeol, directeur du Smart Tube Real Estate Research Institute
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