Publié le 2 octobre 2023. Le marché immobilier sud-coréen connaît un ralentissement marqué des prêts hypothécaires, conséquence des récentes restrictions gouvernementales et d’une baisse des transactions immobilières. Cette contraction du crédit immobilier, combinée à une demande accrue d’autres types de prêts, crée des tensions sur le secteur financier.
- Les prêts hypothécaires ont diminué de plus de 40 % en octobre par rapport à septembre.
- Le volume des ventes d’appartements dans la zone métropolitaine a chuté de manière significative au cours des derniers mois.
- Malgré la baisse des prêts hypothécaires, le crédit global aux ménages continue d’augmenter, tiré par d’autres formes de financement.
La croissance des prêts hypothécaires bancaires a considérablement ralenti le mois dernier, selon les données du secteur financier. Entre le 1er et le 30 octobre, les banques nationales n’ont accordé que 700 milliards de wons (environ 510 millions d’euros) de nouveaux prêts hypothécaires pour l’achat de logements. Ce chiffre représente une baisse de plus de 40 % par rapport aux 1 200 milliards de wons (environ 880 millions d’euros) enregistrés sur la même période en septembre.
Cette tendance à la baisse se confirme pour le troisième mois consécutif, après des augmentations de 2 900 milliards de wons (environ 2,1 milliards d’euros) en août et de 2 000 milliards de wons (environ 1,46 milliard d’euros) en septembre. Les experts estiment qu’un rebond significatif est peu probable d’ici la fin de l’année.
Les mesures immobilières adoptées par le gouvernement les 27 juin et 15 octobre, qui ont renforcé les conditions d’octroi de prêts, sont pointées du doigt comme la cause principale de ce ralentissement. Les banques, de leur côté, ont également durci leur politique de crédit de fin d’année. Parallèlement, la diminution du nombre de transactions immobilières a naturellement entraîné une baisse de la demande de prêts hypothécaires.
Selon le ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, le nombre de ventes d’appartements dans la zone métropolitaine est passé de 34 000 unités en juin à 26 000 en juillet et à seulement 15 000 en août. Il faut généralement compter un délai de deux à trois mois entre la signature d’un contrat de vente et la mise en place du prêt, ce qui explique l’impact de cette baisse des transactions sur le marché hypothécaire.
Cependant, malgré la contraction des prêts hypothécaires, le solde total des prêts aux ménages devrait augmenter d’environ 3 500 milliards de wons (environ 2,55 milliards d’euros) par rapport au mois précédent. Cette hausse est due à une augmentation de 700 milliards de wons (environ 510 millions d’euros) des prêts collectifs, liés à l’augmentation des dépôts pour les appartements, et à une forte demande de prêts à crédit, stimulée par la performance positive des marchés boursiers (une augmentation de 1 300 milliards de wons, soit environ 950 millions d’euros).
« Bien que les prêts hypothécaires aient diminué, les prêts globaux sont en hausse en raison de la demande accrue de prêts de groupe à paiement intermédiaire et de prêts à crédit. »
Responsable du secteur financier
Le resserrement des conditions de crédit ne se limite pas aux banques. Les institutions financières de second rang, telles que les compagnies d’assurance, adoptent également une approche plus prudente. Samsung Fire & Marine Insurance a par exemple cessé d’accepter de nouveaux prêts hypothécaires sans entretien physique à partir du 30 septembre. Certaines banques auraient même déjà atteint leurs limites annuelles d’octroi de prêts.
Cette situation engendre un phénomène de « report », avec une orientation de la demande vers des institutions financières alternatives, comme les caisses d’épargne et les sociétés de financement mutuel. Selon des données fournies par le député Kim Sang-hoon, le nombre de demandes de prêts automobiles personnels adressées aux caisses d’épargne a été multiplié par 2,5 au cours des deux mois suivant les mesures du 27 juin, atteignant un total de 248 000 demandes.
Les experts prévoient que cette tendance à la recherche de solutions de financement alternatives se poursuivra, compte tenu du renforcement des réglementations en matière de crédit.
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