Publié le 22 novembre 2025 à 22h54. L’engouement pour l’investissement via l’emprunt, combiné à un durcissement des règles de crédit, réduit la capacité d’emprunt des particuliers, notamment en matière d’immobilier. Les banques resserrent les conditions d’octroi des prêts hypothécaires, en raison de l’application stricte du ratio d’endettement (DSR).
- Le nombre de personnes utilisant des prêts, y compris des découverts bancaires, pour garantir des fonds d’urgence est en forte augmentation.
- Le ratio de service de la dette (DSR), indicateur clé de la capacité de remboursement, est désormais évalué avec un seuil de stress test plus élevé.
- Les découverts bancaires et les crédits renouvelables ont un impact significatif sur le DSR, réduisant potentiellement de moitié les plafonds de prêts hypothécaires.
La conjoncture actuelle voit un regain d’intérêt pour les investissements financiers, notamment ceux qui impliquent un effet de levier. De plus en plus de particuliers recourent à l’emprunt pour financer leurs placements, ce qui se traduit par une augmentation du nombre de découverts bancaires et de prêts à la consommation utilisés comme garantie de liquidités.
Ce phénomène coïncide avec un durcissement des réglementations en matière de crédit, et plus particulièrement avec l’application rigoureuse du ratio de service de la dette (DSR). Ce ratio, qui mesure le rapport entre les charges de remboursement de dettes et les revenus d’un ménage, est devenu un facteur déterminant dans l’accès au crédit.
Le seuil réglementaire du DSR est fixé à 40 % pour les banques traditionnelles et à 50 % pour les établissements financiers de second rang. Au-delà de ces limites, l’octroi de nouveaux prêts devient difficile, voire impossible.
Depuis juillet dernier, l’application du « DSR de stress » de niveau 3, principalement dans les zones métropolitaines, a accentué cette tendance. Ce système évalue la capacité de remboursement en ajoutant une majoration hypothétique de 1,5 point de pourcentage au taux d’intérêt réel lors de l’examen des différents prêts. En conséquence, même sans augmentation réelle des taux, le DSR s’alourdit rapidement, réduisant mécaniquement le montant des prêts accordés.
Les découverts bancaires, en particulier, sont pointés du doigt. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas le solde du compte qui est pris en compte dans le calcul du DSR, mais bien la totalité de la limite de crédit accordée. Ainsi, un découvert de 30 millions de wons (environ 22 000 euros) est considéré comme un prêt de 30 millions de wons, même si aucun montant n’a été utilisé.
Les prêts proposés par les sociétés émettrices de cartes de crédit, souvent assortis de taux d’intérêt élevés, sont également pris en compte de manière défavorable dans le calcul du DSR.
Des témoignages rapportent que certains clients se voient refuser une partie de leur prêt hypothécaire après avoir ouvert un découvert bancaire juste avant de déposer leur demande, constatant une réduction de leur capacité d’emprunt de près de 50 %.
« Les découverts bancaires sont le principal responsable de l’augmentation rapide du DSR, car la totalité de la limite est considérée comme un prêt quelle que soit son utilisation réelle. »
Responsable du secteur financier
Les experts soulignent que la gestion de la dette est devenue plus cruciale que jamais. L’introduction du DSR de stress a rendu plus difficile l’obtention de financements avec les mêmes conditions qu’auparavant, et il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement avant de s’engager.
Pour les futurs acquéreurs, il est conseillé de « faire un régime DSR » en supprimant les découverts bancaires et les crédits renouvelables inutiles avant de solliciter un prêt hypothécaire. Les autorités financières devraient par ailleurs renforcer les réglementations en matière de DSR, compte tenu de la volatilité actuelle des marchés et des perspectives de nouvelles hausses de taux d’intérêt.
Certains acteurs du secteur financier anticipent un tournant dans les stratégies de prêt au cours des six prochains mois, avec une importance accrue accordée à la gestion prudente de la dette.
Il est désormais primordial de structurer ses finances de manière à faciliter l’accès au crédit, plutôt que de simplement accumuler des dettes.
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